Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 czerwca 2017 roku

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący: SSA Tomasz Żelazowski

Sędziowie: SA Agnieszka Bednarek - Moraś

SO (del.) Wiesława Buczek - Markowska
Protokolant: sekr. sądowy Piotr Tarnowski

po rozpoznaniu w dniu 25 maja 2017 roku na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...)

(...) w S.

przeciwko P. A. (1)

o zapłatę

oraz sprawy z powództwa wzajemnego P. A. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)
(...) w S.
o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

z dnia 14 czerwca 2016 roku, sygn. akt I C 50/15

uchyla z askarżony wyrok wpkt. II. w części zasądzającej na rzecz powoda
roszczenie ponadkwotę 7.949,70 zł (siedem tysięcy dziewięćset czterdzieści
dziewięćzłotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 21 marca
2011 r., a także wcałości w pkt. III. i IV. i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w Szczecinie do ponownego rozpoznania pozostawiając
temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

A.  Bednarek-Moraś T. Żelazowski W. Buczek-Markowska

Sygn. akt I ACa 809/16

UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w S. wniosła o zasądzenie od pozwanego P. A. (1) kwoty 25.046,52 zł z odsetkami ustawowymi od wniesienia pozwu (21 marca 2011r.) oraz z kosztami procesu. W uzasadnieniu podała, że P. A. (1) został wskazany przez Gminę S. jako najemca lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w S. z obowiązkiem zawarcia umowy najmu z powodową wspólnotą poczynając od 1 kwietnia 2007 r. P. A. (1) uchyla się jednak od tego obowiązku, ponadto nie pokrywa kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości. Powódka podkreśliła, że pomimo zawiadamiania o obowiązujących każdego roku opłatach oraz wzywania do zapłaty pozwany należności tych nie chce regulować dobrowolnie.

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym nakazując pozwanemu zapłatę dochodzonej pozwem kwoty.

Pozwany P. A. (1) wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty w którym sformułował następujące zarzuty:

1. roszczenie w stosunku do kwot wymagalnych od co najmniej trzech lat uległo przedawnieniu;

2. żądane przez powódkę kwoty - tytułem zaległych zaliczek na koszty zarządu - zostały obliczone według dowolnej, wygórowanej stawki za metr kwadratowy, przy błędnym ustaleniu powierzchni użytkowej lokalu;

3. pozwany stara się wypracować z powódką porozumienie, z którego będzie wynikać prawidłowy metraż lokalu i znormalizowana stawka za metr kwadratowy jego powierzchni użytkowej;

4. wspólnota ignoruje jego wnioski o wykup mieszkania i obciąża go coraz większymi opłatami z tytułu najmu, co jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Pozwany wyjaśnił, że w dniu 24 marca 1986 r. Gmina Miasto S. zawarła z P. i E. M. umowę najmu lokalu przy ul. (...), uprzednio zaadaptowanego ze strychu na lokal mieszkalny. Na podstawie umowy z dnia 25 maja 2007 r. pozwany nabył od małżonków M. wierzytelność o zwrot nakładów na lokal od jego właściciela, którym była Gmina Miasto S. oraz wstąpił w stosunek najmu ww. lokalu. W dniu 28 czerwca 2007 r. Gmina przekazała przedmiotowy lokal na rzecz Wspólnoty, wskazując w protokole przekazania pozwanego jako najemcę, który następnie bezskutecznie zabiegał o to, by Wspólnota zawarła z nim umowę.

W piśmie z dnia 2 sierpnia 2011 r. P. A. (1) złożył pozew wzajemny wnosząc o zasądzenie od pozwanej Wspólnoty kwoty 75.500 zł, tytułem zwaloryzowanej wartości nakładów koniecznych poniesionych przez E. i P. M. (1) na lokal przy ul. (...). Uzasadniając roszczenie podał, że w dniu 25 maja 2007 r. nabył od E. i P. M. (1) wierzytelność dotyczącą żądania zwrotu nakładów od właściciela lokalu Gminy Miasta S.. Na podstawie tej umowy wstąpił w stosunek najmu lokalu przy ul. (...). W dalszej części uzasadnienia pozwu wzajemnego P. A. (1) stwierdził, iż przez wiele lat kierował prośby do pozwanej o uregulowanie jego statusu we Wspólnocie, które to pozostawały nierozpoznane, w związku z powyższym, obecnie chciałby się ze Wspólnotą ostatecznie rozliczyć z nakładów koniecznych na lokal. Żądanie swoje oparł na przepisie art. 226 § 1 k.c. Zaznaczył nadto, że kwota 75.000 zł zostanie zmodyfikowana po dokonaniu wyceny przez biegłego rzeczoznawcę.

Wspólnota jako powódka/pozwana wzajemna w odpowiedzi na pozew wzajemny w piśmie z 23 listopada 2011 r. podniosła, że jej uchwały o ustaleniu wysokości czynszu dla P. A. (1) nie zostały przez nikogo zaskarżone i w związku z tym są prawomocne. P. A. (1) odmówił podpisania umowy najmu, zajmuje więc lokal bez tytułu prawnego. Oznacza to, że przepis art. 677 k.c. nie ma do niego zastosowania. Wspólnota podniosła zarzut przedawnienia roszczenia przekonując, że twierdzenia pozwanego, iż podniesienie takiego zarzutu byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego nie znajdują uzasadnienia w stanie faktycznym i prawnym.

Sąd Okręgowy Szczecinie, po przekazaniu sprawy przez Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie, z uwagi na wartość przedmiotu sporu, wyrokiem z dnia 26 maja 2014 r. oddalił powództwo i zasądził od Wspólnoty na rzecz P. A. (1) kwotę 2417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu ( pkt I i II) , a nadto oddalił powództwo wzajemne i zasądził od P. A. (1) na rzecz Wspólnoty kwotę 3617zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt III i IV ).

Apelacje od wyroku Sądu Okręgowego wniosła zarówno Wspólnota Mieszkaniowa, jak i P. A. (1).

Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 17 grudnia 2014r. (I ACa 605/14) po rozpoznaniu sprawy Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. przeciwko P. A. (1) o zapłatę na skutek apelacji powódki oraz sprawy z powództwa wzajemnego P. A. (1) przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. o zapłatę na skutek apelacji powoda wzajemnego od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 26 maja 2014r., sygn. akt I C 841/11 - uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Szczecinie, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego. W uzasadnieniu Sąd Apelacyjny wskazał, że roszczenie Wspólnoty w części dotyczącej nieopłaconych kosztów eksploatacji lokalu jest oczywiście zasadne, jednak w bliżej nie określonej wysokości. W kwestii roszczenia powoda wzajemnego Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę na niewyjaśnioną kwestię legitymacji biernej pozwanej Wspólnoty; brak ustalenia daty wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego i ustalenia statusu spornego lokalu, to jest czy stanowi on element części wspólnej nieruchomości, czy też samodzielny, ale nie wyodrębniony lokal mieszkalny, a jeżeli tak to komu przysługuje do niego tytuł właścicielski. Sąd Apelacyjny wskazał, że ponownie rozpoznając sprawę Sąd Okręgowy w pierwszej kolejności przesądzi powyższą kwestię właścicielską. Następnie, w zależności od wyników tej oceny, Sąd zbada, jakie znaczenie dla odpowiedzialności Wspólnoty - wobec P. A. (1) z tytułu nakładów, ma: porozumienie pomiędzy Gminą Miasto S., a Wspólnotą z dnia 28 czerwca 2007r.; umowa z 1983 r. zawarta przez P. M. (1). A konsekwencji Sąd rozważy kto jest adresatem roszczenia najemcy o zwrot wartości nakładów koniecznych (właściciel rzeczy czy wynajmujący). Po wyjaśnieniu kwestii legitymacji i ustaleniu, że Wspólnota ją posiada Sąd przystąpi do oceny zarzutu powoda wzajemnego, iż ten jest najemcą zajmowanego lokalu mieszkalnego. Nadto, zadaniem Sądu pierwszej instancji będzie przesądzenie czy miało miejsce wydanie rzeczy i rozpoczęcie biegu terminu przedawniania wskazanego w art. 677 k.c., a następnie zbada, czy zachodzi potrzeba i możliwość zastosowania art. 5 k.c.

P. A. (1) w piśmie z 3 lutego 2015r. (k.373 i n.) oświadczył, że lokal stanowi część nieruchomości wspólnej, jednocześnie jest wyodrębniony i samodzielny oraz stanowi własność Wspólnoty mieszkaniowej, gdyż został jej przekazany przez Gminę w dniu 28 czerwca 2007r. P. A. (1) wskazał, że w dniu 8 września 1983r. (...) Przedsiębiorstwo (...) w S. zawarło z P. M. (1) umowę w sprawie przekazania pomieszczeń, części strychu w budynku przy ul. (...) z przeznaczeniem na adaptację na cele mieszkalne, zgodnie z zatwierdzonym przez organ Państwowego Nadzoru Budowlanego projektem technicznym. P. A. (1) oświadczył również, że wstąpił w stosunek najmu łączący Gminę z P. M. (1) i E. M.; stwierdził, że odpłatnie nabył tytuł do zajmowania lokalu, który następnie objął w posiadanie bez sprzeciwu Gminy i Wspólnoty. Fakt uznania istnienia stosunku najmu P. A. (1) wywodzi również z tego, że Wspólnota nie wytoczyła powództwa o wydanie mieszkania. Ponadto, P. A. (1) oświadczył, że zawierając umowę o przeniesienie wierzytelności z tytułu nakładów, był przekonany, że w przyszłości wykupi na własność zajmowany lokal. Brak umowy najmu w formie pisemnej wynika wyłącznie z postawy Wspólnoty, która proponowała warunki dla P. A. (1) - nie do przyjęcia. P. A. (1) oświadczył również, że wielokrotnie zwracał się do Wspólnoty o podanie warunków wykupu lokalu z uwzględnieniem kosztów adaptacji stychu na lokal mieszkalny, co jest jego zasadniczym celem. P. A. (1) stwierdził również, że żądania zapłaty kierowane do niego przez Wspólnotę nie są zasadne, gdyż dokonywał opłat za czynsz, media oraz fundusz remontowy. P. A. (1) oświadczył, że w niniejszym procesie żąda zwrotu zwaloryzowanych kosztów nakładów koniecznych poniesionych przez P. i E. M. oraz samego siebie.

Wspólnota mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w S. w piśmie z 2 marca 2015r. (k.425 i n.) podała, że pozwem głównym objęte jest żądanie w zakresie wynagrodzenia za korzystanie przez P. A. (1) z lokalu zaadaptowanego na cele mieszkalne, położonego przy ul. (...) w S. w okresie od stycznia 2008r. do listopada 2010r. oraz z tytułu zużycia mediów w postaci wywozu nieczystości stałych, zimnej wody i ścieków w tym okresie. Wartość zużycia mediów w okresie objętym pozwem wyniosła łącznie 3.083,60 zł. Pozostała kwota 21.962,92 zł stanowi wynagrodzenie za korzystanie przez pozwanego z lokalu, co łącznie składa się na wartość przedmiotu sporu z pozwu głównego w wysokości 25.046,52 zł. Wspólnota podała, że wysokość opłat wynika z uchwał Rady Miasta S., a twierdzenia P. A. (1), że dokonał zapłaty są o tyle nieprawdziwe, iż płacił w roku 2014 za siedem miesięcy i w styczniu 2015r., a nie w okresie objętym pozwem. Wspólnota podała, że wpłaty, jakie powód czynił od 31 lipca 2007r. do 3 czerwca 2008r. zostały przez nią zaksięgowane na poczet opłat z tytułu korzystania przez pozwanego z lokalu za wcześniejszy okres, nie objęty powództwem. Wynagrodzenie za korzystanie z lokalu przyjmowane było w dolnych granicach stawek regulowanych, przyjmowanych przez Radę Miasta S.. W kwestii legitymacji biernej Wspólnota stwierdziła, że jej nie posiada ponieważ: małżonkowie M. zawarli umowę z Gminą, a nie Wspólnotą; P. A. (1) zapłacił czynsz Gminie, a nie pozwanej; Gmina przekazała lokal Wspólnocie wcześniej rozwiązując najem z małżonkami M.; Wspólnota nie wstąpiła zatem w miejsce Gminy jako wynajmujący; brak decyzji w sprawie wywłaszczenia i odszkodowania.

W ocenie Wspólnoty aktualnie mieszkanie na strychu stanowi jej współwłasność, gdyż jest jej częścią wspólną. Podstawa prawną żądania pozwu oparta jest o przepisy art. 224 i 225 k.c. Dlatego Wspólnota posiada legitymację czynną do występowania z powództwem o zapłatę z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z lokalu oraz zapłatę za zużyte media.

P. A. (1) w piśmie z 13 lutego 2015r. i 27 lutego 2015r. (k.410 i n. oraz 436) podtrzymał stanowisko, że lokal mieszkalny na strychu stanowi własność pozwanej Wspólnoty, wskazując na umowę między (...) w S. a P. M. (1) z 8 września 1983r. o przekazaniu części strychu w celu zaadaptowania na mieszkanie. Prace adaptacyjne zostały wykonane do 24 października 1985r., a 30 października 1985r. lokal została przekazany P. M. (1) jako najemcy. P. A. (1) stwierdził, że o ile przed adaptacją lokalu na strychu wyodrębniona została własność innego lokalu w nieruchomości przy ul. (...) w S. (co prawdopodobnie miało miejsce), część strychu, przekazana P. M. (1) stanowiła współwłasność Gminy Miasto S. oraz właściciela wyodrębnionego lokalu/lokali. Zaświadczenie o samodzielności lokalu niczego w tym zakresie nie zmienia.

P. A. (1) w piśmie z 28 czerwca 2002r. (k.453 i n.) oświadczył, że istnieje ciągłość stosunku prawnego łączącego najpierw P. A. (1) z Gminą Miasto S., a następnie łączącego strony postępowania (w piśmie z 5 listopada 2015r. - k.497 - P. A. (1) wskazał na specjalne książeczki wpłat świadczące o istnieniu między Wspólnotą a nim umowy najmu); zwrócił również uwagę, że nie doszło do wydania lokalu mieszkalnego, gdyż jego posiadanie przeszło bezpośrednio od poprzednich najemców na P. A. (1). P. A. (1) zwrócił również uwagę, że nie będąc właścicielem nie ma obowiązku uiszczania kosztów zarządu nieruchomością; dokonane przez Wspólnotę zaliczenia wpłat w okresie od 31 lipca 2007r. do 3 czerwca 2008r. na poczet wcześniejszym zaległości było nieuprawnione wobec wyraźnego wskazania za jaki okres czynsz uiszcza. W kwestii legitymacji biernej P. A. (1) stwierdził, że sama Wspólnota wskazuje, że lokal mieszkalny stanowi część nieruchomości wspólnej, zatem posiada legitymację bierną. Wspólnota jest następcą prawnym Gminy Miasto S. w odniesieniu do rozliczenia nakładów z tytułu adaptacji części wspólnej nieruchomości. P. A. (1) jest następcą prawnym inwestora zarówno w zakresie obowiązków, jak i uprawnienia wykupu lokalu.

P. A. (1) w piśmie z 3 marca 2016r. (k.587 i n.) wniósł o zasądzenie od Wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. 227.000 zł z odsetkami liczonymi od dnia doręczenia stronie przeciwnej opinii biegłego dopuszczonej w niniejszej sprawie. P. A. (1) stwierdził również, że w kontekście zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.) i faktu że miał się stać właścicielem lokalu mieszkalnego, żądania zapłaty kierowane do niego przez Wspólnotę winny podlegać oddaleniu. P. A. (1) wskazał również na wyrok Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z 20 sierpnia 2014r. (k.588), w którym ten sąd oddalił żądanie zapłaty Wspólnoty kierowane do P. A. (1). Powództwo obejmowało roszczenie w wysokości 35 064,79 zł za okres od grudnia 2010r. do października 2013r. Roszczenie dotyczyło zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu. P. A. (1) podniósł, w niniejszym procesie, zarzut powagi rzeczy osądzonej. P. A. (1) oświadczył przy tym, że ponosi koszty eksploatacji lokalu. Ponadto, P. A. (1) podniósł zarzut przedawnienia roszczenia w zakresie kosztów eksploatacji.

Wspólnota mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w S. w piśmie procesowym z 17 maja 2016r. (k.666) wniosła o oddalenie roszczenia P. A. (1) w zakresie żądania zapłaty 227.000 zł. Wspólnota zwróciła uwagę na postanowienia umowne, jakie łączyły P. M. (1) z Gminą Miasto S. reprezentowaną przez (...) w S., a dotyczące warunków ewentualnego zwrotu równowartości poczynionych przez inwestora nakładów w celu zaadaptowania strychu na lokal mieszkalny. Nadto, Wspólnota stwierdziła, że doszło do wydania lokalu przez E. i P. M. (1) i z tej racji roszczenie na podstawie art. 677 k.c. należy uznać za przedawnione. W zakresie roszczenia z powództwa głównego Wspólnota stwierdziła, że wynika ono z tytułu bezumownego zajmowania lokalu nr (...) i według stawek przyjętych przez biegłego za okres od kwietnia 2007r. do października 2015r. wynosi 84.000 zł. Nadto, Wspólnota oświadczyła, że domaga się zapłaty 6.749,63 zł za zimną wodę, ścieki i wywóz śmieci jako od użytkownika lokalu przy ul (...) w S. za okres od kwietnia 2007r. do października 2015r. Łączne roszczenie Wspólnoty wynosi 90.749,63 zł.

W wyroku z dnia 14 czerwca 2016 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie odrzucił pozew Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S. przeciwko P. A. (1) w zakresie żądania dotyczącego okresu od grudnia 2010 roku do października 2013 roku, zasądził od P. A. (1) na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S. kwotę 39.735,78 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwoty 25.046,52 zł od dnia 21 marca 2011 roku do dnia zapłaty, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił, zasądził od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S. na rzecz P. A. (1) kwotę 227.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 29 lutego 2016 roku do dnia zapłaty, kosztami procesu za wszystkie instancje obciążył strony stosownie do wyniku sprawy, przyjmując, że Wspólnota Mieszkaniowa (...) w S. sprawę z powództwa głównego wygrała w 45 %, a P. A. (1) sprawę z powództwa wzajemnego wygrał w całości.

Sąd I instancji ustalił, że przed 8 września 1983 r. w budynku przy ul. (...) w S. wyodrębniony został co najmniej jeden lokal mieszkalny, a jego własność została przeniesiona przez dotychczasowego właściciela na inny podmiot. (...) Przedsiębiorstwo (...) w S. wyraziło zgodę dla P. M. (1) na zajęcie strychu o powierzchni 80 m ^{( 2)} i wykonanie adaptacji przy ul. (...) z zastrzeżeniem braku partycypacji w kosztach i ryzyku tych prac oraz zobowiązaniem do pozyskania przez inwestora i dostarczenia (...) w S. pozwolenia na budowę i dokumentację techniczną, aby następnie zawrzeć umowę o zajęcie części strychu z przeznaczeniem na adaptację lokalu mieszkalnego. 8 września 1983r. została zawarta pomiędzy (...) Przedsiębiorstwem (...) w S., a P. M. (1) umowa w sprawie przekazania pomieszczeń części strychu w budynku przy ul. (...) z przeznaczeniem na adaptację na cele mieszkalne, zgodnie z zatwierdzonym przez organ państwowego nadzoru budowlanego projektem technicznym. W umowie wskazano kierownika budowy oraz określono, że koszty związane z opracowaniem projektu technicznego, kosztorysu wstępnego oraz koszty związane z wynagrodzeniem kierownika budowy obciążają w całości wnioskodawcę (§ 6). Zastrzeżono, że prawa i obowiązki wynikające z powyższej umowy nie mogą być przelane w całości lub w części bez zgody (...)u i wnioskodawcy oraz terenowego organu administracji państwowej(§ 8); zastrzeżono, że przebudowy pomieszczenia wnioskodawca dokonuje na własny koszt, w razie zwolnienia lokalu uzyskanego w wyniku przebudowy przed upływem 20 lat od jego przejęcia najemca otrzyma zwrot poniesionych kosztów w wysokość 5 % za każdy rok brakujący do upływu tego okresu. Zastrzeżono dalej, że urządzenia łazienkowe są własnością wnioskodawcy; określono też, że zwrot nie obejmuje ponadnormatywnego wyposażenia mieszkania, to jest licowania i okładzin ścian i sufitów, posadzki z wykładzin dywanowych i desek barlineckich, montażu instalacji c.o. etażowego lub kumulacyjnego, tapetowania ścian (§ 9 ). Odbiór techniczny robót adaptacji pomieszczenia strychowego na mieszkanie nastąpił na podstawie zgłoszenia w dniu 24 października 1985r. Prace zostały przeprowadzone zgodnie z pozwoleniem budowlanym i dokumentacją techniczną; lokal mieszkalny spełniał warunki do zamieszkania. W dniu 30 października 1985r. sporządzony został protokół zdawczo odbiorczy. Stwierdzono w nim, że mieszkanie składa się z trzech pokoi, kuchni, WC, łazienki, przedpokoju i kotłowni, nadto protokół zdawczo - odbiorczy zawierał opis urządzeń i prac wykonanych wewnątrz lokalu.

W dniu 15 marca 1986r. lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w S. został przydzielony E. i P. małż. M., z którymi następnie w dniu 24 marca 1986 r. zawarto umowę najmu lokalu mieszkalnego. Łączna powierzchnia użytkowa lokalu oznaczona została na 100,46 m ², a powierzchnia mieszkalna 52,52 m ².

Dnia 9 marca 2004r. umowa najmu lokalu nr (...) przy ul. (...) w S. została wypowiedziana przez Gminę Miasto S. dotychczasowym najemcom E. i P. M. (1) w związku z zaległością w zapłaci czynszu ponad trzy miesiące. Łączna kwota zadłużenia wynosiła 14.040,70 zł.

W dniu 7 marca 2007 r. Zastępca Prezydenta Miasta S. polecił zdjąć z ewidencji lokali mieszkalnych gminy lokal nr (...) przy ul (...) w S.. Lokal został zdjęty z ewidencji przez 28 czerwca 2007 r.

W dniu 3 kwietnia 2007r. właściciele lokali mieszkalnych Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S. podjęli uchwałę nr (...) ustalającą miesięczną stawkę czynszu za powyższy lokal w wysokości 4,50 zł/m ^{( 2)}.

W dniu 25 maja 2007 r. E. i P. małż. M. zawarli z P. A. (1) umowę, w której wskazali, że łączy ich z Gminą Miasto S. umowa najmu - powstałego po przebudowie strychu - lokalu mieszkalnego, która została zawarte w listopadzie 1985 r. na czas nieokreślony oraz, że posiadają zadłużenie z tytułu powyższego w wysokości 39.200 zł. E. i P. małż. M. oświadczyli, że sprzedają P. A. (1) nakłady poniesione na przebudowę strychu na cele mieszkaniowe za cenę 120.000 zł i wyrażają zgodę na wstąpienie w zamian za nich przez P. A. (1) w stosunek najmu łączący ich z Gminą Miasto S.. Strony umowy oświadczyły, że tytułem ceny P. A. (1) zapłacił kwotę 45.800 zł, a pozostałą kwotę zapłaci gotówką w dniu zawarcia umowy oraz do dnia 20 czerwca 2007r. Zamiarem P. A. (1) było nabycie na preferencyjnych warunkach lokalu wynajmowanego dotychczas przez E. i P. małż. M..

W dniu 28 czerwca 2007r. Gmina Miasto S. przekazała ww. lokal powodowej Wspólnocie Mieszkaniowej. Protokół przekazania został podpisany również przez P. A. (1). Powierzchnia ogólna lokalu w protokole została oznaczona na 100,46 m ². Przed przekazaniem Gmina Miasto S. rozwiązała umowę najmu z dotychczasowymi najemcami E. i P. M. (1). Jednocześnie Gmina wskazała P. A. (1) jako najemcę lokalu; Wspólnota miała podpisać z P. A. (1) umowę najmu od 1 kwietnia 2007r.; od tej daty gmina miała nie uiszczać opłat z tytułu zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i media. Gmina oświadczyła do protokołu przekazania lokalu, że P. A. (1) jako następca prawny Inwestora zobowiązany jest dostarczyć w terminie 6 miesięcy od dnia sporządzenia protokołu przekazania dokumentację techniczną lokalu i opinie poszczególnych branż budowlanych o prawidłowości adaptacji, a nadto zaświadczenie o samodzielności lokalu i inne dokumenty z nim związane. W przypadku ich nie dostarczenia Wspólnota miała zlecić ich wykonanie na koszt P. A. (1). Nadto, P. A. (1) zobowiązany została na swój koszty wykonać inwentaryzację budowlaną i w razie potrzeby zalegalizować odstępstwa od planu. Ewentualne koszty przebudowy lokalu związane z jego legalizacją miały być sfinansowane przez P. A. (1), jako następcę prawnego inwestora. Strony uzgodniły, że ewentualny wniosek najemcy o wykup lokalu będzie można rozpatrywać dopiero po doprowadzeniu lokalu do stanu zgodnego z projektem lub zalegalizowania wszystkich prac będących odstępstwem od projektu oraz dostarczeniu dokumentacji technicznej. Dotychczasowi najemcy nie wydali lokalu wynajmującemu, ani Wspólnocie. Lokal po nich bezpośrednio zajął P. A. (1), co nastąpiło za wiedzą i akceptacją wynajmującego, któremu to P. A. (1) zapłacił zaległy czynsz.

W dniach 3 sierpnia 2007r. a następnie 15 września 2009r. Wspólnota skierowała do P. A. (1) wezwania do zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości odpowiednio 1477,06 zł i 11 750,46 zł.,

W dniu 2 marca 2008r. Wspólnota zaproponowała P. A. (1) umowę najmu lokalu nr (...) wskazując, w powołaniu się na inwentaryzację z lipca 2007r., że jego powierzchnia wynosi 141,20 m ². Umowa miała być zawarta na czas nieokreślony; strony mogły ją wypowiedzieć z jednomiesięcznym terminem wypowiedzenia dla każdej z nich. Po zakończeniu najmu najemca zobowiązany był wydać lokal w uzgodnionym terminie po uprzednim odnowieniu, pod rygorem obowiązku zapłaty za bezumowne korzystania w wysokości trzykrotności czynszu. Podstawą ustalenia wysokości czynszu miała być uchwała Wspólnoty. P. A. (1) odmówił zawarcia umowy najmu na ww. warunkach. Nie zgadzał się nie tylko ze wskazaną powierzchnią lokalu, lecz również ze sposobem rozwiązania umowy.

W dniu 27 marca 2008 r. Prezydent Miasta S. wydał decyzję o zameldowaniu P. A. (1) w lokalu przy ul. (...) na pobyt stały. Przy wydawaniu decyzji organ gminy kierował się informacją od pozwanego, że mieszka w powyższym lokalu od 9 czerwca 2007r.

W dniu 14 kwietnia 2008r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w S. umorzył postępowanie administracyjne w sprawie przebudowy bez pozwolenia na budowę mieszkania wraz z instalacją gazową w mieszkaniu przy ul (...) w S.. W uzasadnieniu organ nadzoru budowlanego wskazał, że na wniosek P. A. (1) zalegalizował wykonanie przebudowy mieszkania wraz z instalacją gazową w mieszkaniu przy ul. (...). Roboty budowlane zostały przeprowadzone prawidłowo. Zarząd Wspólnoty w piśmie z 23 maja 2008r. upoważnił P. A. (1) do wystąpienia z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nr (...) przy ul. (...), wskazując jego powierzchnię jako 141,20 m ². W oparciu o ww. decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, na wniosek P. A. (1) Prezydent Miasta S. zaświadczył, że lokal mieszkalny nr (...) usytuowany w budynku położonym przy ul. (...) w S. spełnia wymagania samodzielnego lokalu w rozumieniu art. 2 ust 2 ustawy o własności lokali.

W dniu 2 marca 2009 r. członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S. podjęli uchwałę nr (...) ustalającą miesięczną stawkę czynszu za opisany wyżej lokal w wysokości 4,70 zł/m. Postanowiono, że w przypadku gdyby użytkownik lokalu nie podpisał umowy będzie mu naliczana od dnia 1 kwietnia 2009 r. opłata za bezumowne korzystanie z lokalu Wspólnoty w wysokości 9 zł za powierzchnię 141,20 m ^{( 2)}. W uchwale 7/2010 stawka opłaty została podwyższona do 5,50 zł/m ^{( 2)}, a w przypadku niepodpisania umowy najmu do 1 kwietnia 2010r. - 11 zł/m ^{( 2)}.

P. A. (1) kilkukrotnie zwracał się do Wspólnoty o podjęcie działań zmierzających do przeniesienia własności mieszkania. Również (...) działając w imieniu Gminy Miasto S., jako członka Wspólnoty domagała się zwołania zebrania w celu podjęcia uchwały o sprzedaży lokalu nr (...) na rzecz P. A. (1); z analogicznym wnioskiem do zarządcy zgłaszali się członkowie Wspólnoty, zauważając ryzyko strat finansowych związanych z roszczeniami P. A. (1) wobec Wspólnoty. Podczas zebrania 6 czerwca 2010r. komisja społeczna, powołana przez Wspólnotę, ustaliła, że 1 kwietnia 2007r. winna była być zawarta z P. A. (1) umowa najmu. Umowy nie zawarto ze względów formalnych związanych z koniecznością wcześniejszego uzyskania odpowiedniej dokumentacji lokalu, co stało się 1 czerwca 2008r. (zaświadczenie o samodzielności lokalu). W ocenie komisji, Wspólnota winna dochodzić zapłaty czynszu najmu od 1 kwietnia 2007r. za lokal o powierzchni 100,46 m ²; natomiast za powierzchnię użytkową lokalu określoną na 104,05 m ² oraz 8,26 m ² pomieszczenie przynależne - od 1 lipca 2008r. Właścicielem lokalu jest Wspólnota od daty jego przekazania, to jest od 28 czerwca 2007r., a najemcą P. A. (1). Ewentualne wykupienie lokalu może się odbyć za zgodą Wspólnoty wyrażoną w uchwale jej członków. Stanowisko Wspólnoty, a zwłaszcza upływający znaczny okres czasu od umowy z E. i P. małż. M. skłoniły P. A. (1) do wystosowania pod adresem Wspólnoty stanowczych żądań dotyczących uregulowania kwestii własności mieszkania; następnie P. A. (1) kierował do Wspólnoty żądania zapłaty za poniesione nakłady. Powierzchnia ogółem, zgodnie z inwentaryzacją lokalu, została wskazana jako 141,20 m ².

W dniu 7 kwietnia 2011r. Wspólnota podjęła na zebraniu swoich członków uchwały: nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na zbycie lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w S. za najwyższą cenę uzyskaną po przeprowadzeniu konkursu ofert, ale nie za niższą kwotę niż wyliczona przez rzeczoznawcę majątkowego działającego na zlecenie Wspólnoty; P. A. (1) miało przysługiwać prawo pierwokupu; Wspólnota zastrzegła, że zbycie lokalu nr (...) może nastąpić na rzecz P. A. (1) za uregulowaniu jego zobowiązań wobec Wspólnoty; nr (...) w kwestii wyrażenia zgody na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej z uwagi na wyodrębnienie i lokalu nr (...) i wzoru wyliczenia nowych udziałów; nr 1C/2011 o zmianie składu zarządu Wspólnoty i dokooptowaniu do niego jako czwartego członka zarządcy M. M. (3). Zgodnie z zaświadczeniem rzeczoznawcy majątkowego wartość ww. lokalu na marzec 2011r. wynosiła 311.890 zł.

Zobowiązanie związane z opłatami za zimną wodę, ścieki i śmieci dla użytkownika lokalu Wspólnoty przy ul. (...) w S. P. A. (1) w latach 2007-2015 kształtowało się następująco: 2007 - 448,23 zł; 2008 - 540,72 zł; 2009 - 624,48 zł; 2010 - 2.092,80 zł; 2011 - 2.346,24 zł; 2012 - 2.305,68 zł; 2013 - 2.480,40 zł; 2014 - 2.480, 40 zł; 2015 - 2.094,90 zł. Wpłaty P. A. (1) ww. okresie na rzecz Wspólnoty przedstawiały się następująco: 2007r. - 2.559,18 zł; 2008r. - 2.505,04 zł; 2009r.- 2013 - brak; 2014r. - 2.100 zł; 2015r. - 1.500. Łącznie ww. koszty wyniosły 15.413,85 zł, a wpłaty 8.664,22 zł. P. A. (1) w lipcu 2007r. zapłacił 601 zł; następnie od maja 2008r. z wyłączeniem kwietnia płacił po 489,42 zł; w czerwcu 2008 r. zapłacił 547,36 zł. Wskazane wpłaty były dokonywane tytułem czynszu. Następnie P. A. (1) płacił od maja do sierpnia 2014r. po 300 zł miesięcznie i do września 2014r. do października 2014r. po 150 zł. Wskazane wpłaty były dokonywane tytułem opłat za media. W latach 2007 i 2008 zapłacił łącznie 5.064,22 zł tytułem czynszu (k.377-383 i 668). Następnie w latach 2014 i 2015 P. A. (1) zapłacił na rzecz Wspólnoty 3.600 zł tytułem opłaty za media (k.384-390). W zawiadomieniach o wysokości opłat kierowanych do P. A. (1) jako powierzchnia lokalu nr (...) wskazane były 141,20 m ². Zawiadomienia były sporządzane przez zarządcę nieruchomości (...) M. M. (3).

Wspólnota wytoczyła przeciwko P. A. (1) powództwo o zapłatę kwoty 35.064,79 zł za okres od grudnia 2010r. do października 2013r. W wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z 20 sierpnia 2014r. roszczenie to zostało oddalone. Wyrok jest prawomocny. Sąd uznał, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, za co do zasady słuszne, jednak nie wykazane co do wysokości i z tej przyczyny powództwo o zapłatę oddalił. Sąd Okręgowy w Szczecinie w uzasadnieniu wyroku z 27 kwietnia 2015r. oddalającego apelację Wspólnoty wskazał, że ta nie wykazała również zużycia mediów (wody i doprowadzenia ścieków) oraz stawki za wywóz śmieci. Przyjęcie przez Wspólnotę stawki prognozowanej zużycia wody i odprowadzenia ścieków w oparciu o taryfę zatwierdzoną przez Radę Miasta S. jest niedostateczne. Koniecznym było przedstawienie kalkulacji opłaty na podstawie rozliczenia rocznego, czego pozwana nie uczyniła.

P. A. (1) w lokalu mieszkalnym nr (...) przy ul. (...) w S. przeprowadził szereg prac remontowych, w tym wymianę instalacji centralnego ogrzewania czy okien.

Wartość powierzchni strychowej zajętej pod lokal nr (...) w budynku przy ul. (...) w S. wynosi 93 000 zł. Wartość ww. lokalu mieszkalnego w wynosi 320.000 zł. Wartość ta obejmuje wartość powierzchni strychowej. Wartość nakładów według zasad rynkowych obliczonych jako różnica wartości lokalu mieszkalnego i zajętej powierzchni strychu wynosi 227.000 zł. Kwota ta stanowi wartość rynkową, o jaką zwiększyła się wartość powierzchni strychu. Nakłady na adaptację powierzchni strychowej na lokal mieszkalny w kwocie 227.000 zł miały charakter nakładów koniecznych, bez których pomieszczenia lokalu nie mogłyby pełnić funkcji lokalu mieszkalnego. Stawka czynszu najmu na stan październik 2015r. ww. lokalu wynosi 1.120 zł. Rynkowa stawka najmu brutto to 1.232 zł. Wysokość wynagrodzenia netto za korzystnie z ww. nieruchomości lokalowej za okres od kwietnia 2007r. do października 2015r. po uwzględnieniu okresu oczekiwania na wynajem, rocznych kosztów napraw i podatku ryczałtowego wynosi w zaokrągleniu 84.000 zł

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd I instancji powództwo główne Wspólnoty mieszkaniowej uznał za zasadne jedynie w części, a powództwo wzajemne w całości.

Sąd wskazał, że strony ostatecznie skonkretyzowały swoje roszczenia dopiero po sporządzeniu opinii przez biegłego sądowego. Sytuacja ta jest zrozumiała i wynika ze skomplikowanej materii niniejszego procesu.

Odnosząc się do zarzutu powagi rzecz osądzonej zgłoszonego przez pozwanego/powoda wzajemnego P. A. (1) Sąd wskazał, że zgodnie z art. 365 § 1 k.p.c. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Istota mocy wiążącej prawomocnego orzeczenia sądu wyraża się w tym, że także inne sądy, inne organy państwowe, a w przypadkach przewidzianych w ustawie również inne osoby muszą brać pod uwagę fakt istnienia i treść prawomocnego orzeczenia sądu. Moc wiążąca prawomocnego orzeczenia sądu charakteryzuje się m.in. tym, że jest ona ściśle związana z powagą rzeczy osądzonej (art. 366 k.p.c) i występuje w nowej sprawie pomiędzy tymi samymi stronami, przy tożsamości przedmiotowej roszczeń. W takiej sytuacji występuje pozytywny skutek (materialny) rzeczy osądzonej przejawiający się w tym, że rozstrzygnięcie zawarte w prawomocnym orzeczeniu (rzecz osądzona) stwarza stan prawny taki, jaki z niego wynika. Sądy rozpoznające między tymi samymi stronami nowy spór muszą przyjmować, że dana kwestia prawna kształtuje się tak, jak przyjęto to w prawomocnym, wcześniejszym wyroku, a więc ostatecznym rezultacie procesu uwzględniającym stan rzeczy na datę zamknięcia rozprawy ( por. wyr. SN z 20.9.2011 r., I BU 2/11, Legalis). Chociaż powagą rzeczy osądzonej objęta jest w zasadzie jedynie sentencja wyroku, a nie jego uzasadnienie, to jednocześnie w orzecznictwie zwraca się uwagę, że powaga rzeczy osądzonej rozciąga się również na motywy wyroku w takich granicach, w jakich stanowią one konieczne uzupełnienie rozstrzygnięcia, niezbędne dla wyjaśnienia jego zakresu (tak np. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 marca 2002 roku, sygn. II CKN 1415/00, LEX nr 53284). W szczególności, powagą rzeczy osądzonej mogą być objęte ustalenia faktyczne w takim zakresie, w jakim indywidualizują one sentencję jako rozstrzygnięcie o przedmiocie sporu i w jakim określają one istotę danego stosunku prawnego. Chodzi jednak tylko o elementy uzasadnienia dotyczące rozstrzygnięcia co do istoty sprawy, w których sąd wypowiada się w sposób stanowczy, autorytarny o żądaniu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2004 roku, sygn. V CK 528/03, LEX nr 188496).

W realiach niniejszej sprawy, w ocenie Wspólnoty jako powoda głównego, zarzut powagi rzeczy osądzonej był chybiony. Wprawdzie istnieje tożsamość stron postępowania w niniejszej sprawie i w sprawie o sygn. akt II C 107/14 oraz tożsamość okoliczność faktycznych i podstawy prawnej dochodzonego roszczenia, jednakże wedle Wspólnoty żądanie zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części nieruchomości powoda obejmuje inny okres, niż ten, który był przedmiotem oceny sądu orzekającego ww. sprawie, jak również w sprawie II Ca 1203/14. Odmienność przedmiotowa roszczenia zasadza się według Wspólnoty na fakcie, że roszczenie za bezumowne korzystnie z cudzej rzeczy nie kumuluje świadczeń okresowych w danym okresie czasu za który wynagrodzenia żąda powód. W niniejszej sprawie powód dochodzi zapłaty za bezumowne korzystanie za okres od kwietnia 2007r. do października 2015r.; w sprawie II C 107/14 za okres od grudnia 2010r. do października 2013r. Skoro tak to zdaniem powoda głównego między jego roszczeniami nie występuje tożsamość przedmiotowa, a więc wyroki zapadłe w sprawach II C 107/14 i II Ca 1203/14 nie generują powagi rzeczy osądzonej w odniesieniu do roszczenia zgłoszonego w niniejszym procesie.

W ocenie Sądu I instancji stanowisko powódki/pozwanej wzajemnie Wspólnoty było nieprawidłowe. Tożsamość podmiotowa stron ww. postępowaniach i w niniejszym procesie pozostaje poza sporem. W kwestii tożsamości przedmiotowej, Sąd zauważył, że składa się na nią jednakowa podstawa prawna oraz podstawa faktyczna roszczenia. Podobnie, jak w przypadku tożsamości podmiotowej - podstawa prawna roszczenia w obu przypadkach jest tożsama, co wynika z uzasadnień ww. wyroków. Pozostaje zatem do rozważenia podstawa faktyczna. Okres czasu za który powód dochodził zapłaty w ww. postępowaniach, mieści się w całości w okresie czasu za który zapłaty powód żąda zapłaty w niniejszym procesie. Z uzasadnień ww. wyroków wynika, że powód przegrał z uwagi na brak wykazania wysokości roszczenia, choć co do zasady miał rację. Wystarczy zatem, że w postępowaniu II C 107/14 złożyłby wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii odpowiedniego biegłego, aby proces wygrać. Sytuacja ta skutkowałaby tym, że uzyskałby tytuł egzekucyjny obejmujący świadczenie o bezumowne korzystanie za okres od grudnia 2010r. do października 2013r. W efekcie przyjmując koncepcję powoda o braku tożsamości przedmiotowej roszczenia w wymiarze jego podstawy faktycznej uzyskałby zasądzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego rzeczy za ten sam okres dwukrotnie i oba wyroki byłyby prawidłowe. Jedynie brak należytej aktywności przy zgłaszaniu wniosków dowodowych w sprawie o sygn. akt II C 107/14 wyeliminował taką sytuację. Sąd zastrzega przy tym, że przyjmuje założenie o prawidłowości opinii biegłego w niniejszej sprawie w zakresie wyliczenia wynagrodzenia z bezumowne korzystnie z rzeczy, jak również przyjmuje, że biegły który byłby powołany w sprawie II C 107/14 również dokonałby prawidłowej wyceny; w konsekwencji oba świadczenia winny być jednakowe. Brak prawidłowości wnioskowania powoda/pozwanego wzajemnie ujawnia się również na tle sytuacji, gdy hipotetyczny powód przegrywa postępowanie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy; odczekuje miesiąc albo dwa i ponownie wnosi powództwo obejmujące okres którego dotyczył zapadły i niekorzystny dla niego wyrok oraz dodatkowy czas po tym wyroku do wniesienia kolejnego powództwa. Skoro jak przyjmuje powód/pozwany wzajemnie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie jest świadczeniem okresowym, stanowi jedno świadczenie za cały okres bezumownego korzystania - to ww. hipotetyczna sytuacja byłaby możliwa, gdyż brak tożsamości podstawy faktycznej roszczenia; istnieją przecież różne okresy czasu. W konsekwencji powaga rzeczy osądzonej w przypadku roszczeń o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy faktycznie by nie istniała, o ile tylko hipotetyczny powód objąłby roszczeniem choćby przykładowy dodatkowy miesiąc. W ocenie Sądu właściciel w kolejnym procesie może dochodzić wynagrodzenia jedynie za te okresy bezumownego korzystania, których nie dotyczy wcześniejszy prawomocny wyrok innego sądu (vide uzasadnienie wyr. SN z 11 kwietnia 2013r., II CSK 438/12). Sąd zwrócił uwagę, że powód/pozwany wzajemny za okres od grudnia 2010r. do października 2013r. ww. postępowaniach dochodził również zapłaty za dostarczoną wodę, odprowadzone ścieki i wywóz śmieci. Niewątpliwie również tych świadczeń dotyczy powaga rzeczy osądzonej zasadzająca się na treści wyroków ww. sprawach.

Zgodnie z art. 199 § 1 pkt 1 k.p.c. sąd odrzuci pozew jeżeli o to samo roszczenie pomiędzy tymi samymi stronami sprawa jest w toku albo została już prawomocnie osądzona.

Z uwagi na powyższe należało odrzucić pozew Wspólnoty mieszkaniowej w zakresie, w jakim dochodziła ona roszczenia objętego ww. wyrokami. W zakresie żądania zapłaty za bezumowne korzystanie z rzeczy, należność za miesiące od grudnia 2010r. do października 2013r. (35 miesięcy) wynosi przy stawce miesięcznej przyjętej przez biegłego 1.120 zł - 39.200 zł i o taką kwotę należało pomniejszyć wynagrodzenie za bezumowne korzystnie z lokalu nr (...) wyliczone przez biegłego na kwotę 84.000 zł. Powódka/pozwana wzajemna żądała od pozwanego/powoda wzajemnego tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu nr (...) ww. okres w procesie pod sygn. akt II C 107/14, łącznie z kosztami mediów i wywozu śmieci w wysokości 35.064,79 zł. Zobowiązanie za zimną wodę, ścieki i wywóz śmieci w tym samym okresie, według wyliczeń powódki/pozwanej wzajemnie, wynosi 7.493,32 zł. Różnica pomiędzy kwotą 35.064,79 zł a 7.493,32 zł to 27.571,47 zł i taką kwotę powódka/pozwana wzajemnie dochodziła od pozwanego/powoda wzajemnego w procesie pod sygn. II C 107/14 zakończonym prawomocnym wyrokiem oddalającym. Mimo to jako kwotę objętą powagą rzeczy osądzonej Sąd wskazał 39.200 zł, gdyż powódka dochodziła wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy w okresie od grudnia 2010 do października 2013 i taka właśnie kwota obiektywnie jej się należała. Brak dowodu, że powódka/pozwana wzajemnie zrezygnowała z całości należnego świadczenia. Przeciwnie w postępowaniu II C 107/14 powódka/pozwana wzajemnie nie wykazała się należytą aktywnością i nie złożyła wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. W niniejszym procesie po uzyskaniu dowodu powódka zmieniła żądanie odpowiednio do treści opinii biegłego. Można zatem zakładać, że w procesie II C 107/14 uczyniłaby tak samo.

Wszystkie należności z tytułu zimnej wody, ścieków i wywozu śmieci w okresie od kwietnia 2007r. do października 2015r., to według powódki/pozwanej wzajemnie 15.413,85 zł. Sąd na marginesie zwrócił uwagę, że powódka/pozwana wzajemnie dochodziła w niniejszym procesie 6.749,63 zł za zimną wodę, ścieki i wywóz śmieci. Kwota ta wynikała z odjęcia od 15.413,85 zł 8.664,22 zł, to jest tyle ile pozwany/powód wzajemny wpłacił Wspólnocie w całym ww. okresie, pod każdym tytułem, w tym za czynsz.

Przechodząc do oceny roszczenia Wspólnoty za okresy czasu między kwietniem 2007r. a październikiem 2015r., Sąd stwierdził, że powódce/pozwanej wzajemnie pozostała możliwość dochodzenia zapłaty za bezumowne korzystanie z rzeczy w okresie od kwietnia 2007r. do listopada 2010r. oraz od listopada 2013r. do października 2015r. Sąd opierając się na opinii biegłego A. C. przyjął, że za okres od kwietnia 2007r. do października 2015r. powódka/ pozwana wzajemna winna uzyskać z najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w S. 8. 000 zł. Pomijając jednak okres od grudnia 2010r. do października 2013r. należało od 84.000 zł odjąć 39.200 zł, co daje 44.800 zł.

Zgodnie z art. 230 k.c. przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. Za posiadacza zależnego w rozumieniu art. 230 należy uważać posiadacza, który wykonując władztwo nad rzeczą, nie ma do tego odpowiedniego prawa, skutecznego względem właściciela, albo też prawo takie miał, ale je następnie utracił (vide wyr. SN z 11.6.1974 r., II CR 246/74 powołany wyżej oraz wyr. SN z 19.11.1998 r., III CKN 33/98, OSN 1999, Nr 6, poz. 110). Przez dobrą wiarę posiadacza zależnego, należy rozumieć usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że jego posiadanie jest zgodne z treścią tego prawa, w zakresie którego włada rzeczą (tak J. Ignatowicz, w: Komentarz 1972, t. 1, s. 613). Posiadacz zależny jest posiadaczem w złej wierze, jeżeli wywodzi swoje władztwo nad rzeczą od innego posiadacza nieuprawnionego i jest świadom tego faktu (vide wyr. SN z 11.6.1974 r., II CR 246/74, OSP 1976, Nr 2, poz. 29).

W ocenie Sądu P. A. (1) w całym okresie, za jaki pozwana dochodzi od niego roszczenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości pozostawał w dobrej wierze. Ocena taka oparta jest na fakcie, że pozwany/powód wzajemny niewątpliwie na skutek umowy z 25 maja 2007r. zawartej z E. i P. małżonkami M. nabył od nich prawo do nakładów poniesionych na przebudowę strychu na cele mieszkaniowe; nadto spłacił ich zadłużenie wobec Gminy jako wynajmującego. Gmina przekazała ww. lokal powodowej Wspólnocie pozwanej wzajemnie przez P. A. (1) w dniu 28 czerwca 2007r. ze wskazaniem, że Wspólnota winna zawrzeć z P. A. (1) umowę najmu od 1 kwietnia 2007r., to jest od daty od której Gmina miała zaniechać uiszczania opłat z tytułu zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i media. Niewątpliwie celem powoda było nabycie na preferencyjnych warunkach lokalu wynajmowanego dotychczas przez E. i P. małż. M. i to była przyczyna dla której spłacił ich zadłużenie wobec Gminy oraz zapłacił za poczynione nakłady (odpowiednio 39.200 i 120.000 zł). Powód spodziewał się, że powódka/ pozwana wzajemnie nie będzie czyniła w tym zakresie przeszkód; zawrze umowę najmu, a następnie sprzeda lokal. Sytuacja rozwinęła się jednak w innym kierunku, a pozwany/powód wzajemny, jak wynika z jego licznych wystąpień do powódki/pozwanej wzajemnie, w coraz bardziej emocjonalny sposób domagał się zawarcia umowy najmu, a w przyszłości uregulowania kwestii przeniesienie własności lokalu. Postawa powoda jasno wskazuje, że był przekonany, iż umowa najmu winna być zawarta. Również Gmina przekazując lokal powódce/pozwanej wzajemnie wskazała na konieczność zawarcia umowy najmu z P. A. (1). Przekazanie nie nastąpiło pod warunkiem zawarcia umowy, jednak wskazanie jakie znalazło się w protokole przekazania, przyjętym zarówno przez Gminę jak i powódkę/pozwaną wzajemną wskazuje, że Wspólnota mieszkaniowa świadoma była faktu, że P. A. (1) dochodzić będzie od niej zawarcia takiej umowy. Również pozwany/powód wzajemny wiedział, że powódka/pozwana wzajemna jest tego świadoma. Zauważyć należy, że powódka/pozwana wzajemna zanim przedstawiła P. A. (1) propozycję zawarcia umowy najmu, wpierw zażądała od niego opłaty za bezumowne korzystnie z lokalu nr (...) i to w oparciu o kryteria cenowe ustalone przez samą siebie. Z zeznań świadka G. R. wynikało, że Wspólnota jako punkt odniesienia przy ustalaniu wysokości czynszu brała stawki Gminny Miasto S.; nie były to zatem kwoty dowolne. Sąd przyjął taką argumentację jako przekonującą i wykazaną. Niemniej nie tylko wysokość opłaty od metra kwadratowego jest istotna przy zwarciu umowy najmu, lecz również ustalona ilość tych metrów i warunki rozwiązania umowy. Te zaś były wyraźnie niekorzystne dla P. A. (1). Mało tego, że umowa przewidywała jako powierzchnię 141,20 m ², czyli powierzchnię liczoną według powierzchnię podłogi, a nie nieco ponad 100 m ², czyli tyle ile jest w tym mieszkaniu powierzchni w pełni użytkowej, to jeszcze umowa mogła być wypowiedziana przy zachowaniu, krótkiego miesięcznego terminy wypowiedzenia, co nie dawało odpowiednich gwarancji P. A. (1) i jego rodzinie. Propozycja zawarcia umowy na takich warunkach padła dopiero 2 marca 2008r. P. A. (1) nie przyjął jej jednak, uznając za nieodpowiednią. W tych okolicznościach Sąd stwierdza, że w całym okresie za jaki Wspólnota dochodzi zapłaty za bezumowne korzystanie z jej lokalu, P. A. (1) słusznie oczekiwał zaproponowania mu zawarcia umowy najmu i nie można wobec niego wyciągać negatywnych konsekwencji związanych ze złą wiarą posiadacza zależnego, tylko i wyłącznie z tej przyczyny, że Wspólnota mieszkaniowa działała wyraźnie opieszale, tak jakby nie zależało jej na zawarciu umowy najmu. Nie można również pominąć faktu, że P. A. (1) uiścił znaczne kwoty tylko po to aby wejść w sytuację prawną E. i P. M. (1), którzy niewątpliwie byli najemcami. Również chwiejne stanowisko powódki/pozwanej wzajemnej, która traktował P. A. (1) jako najemcę, mimo że nie zawarła z nim umowy (vide k. 626 - druga karta protokołu z 9 kwietnia 2010r.), przekonuje o usprawiedliwionym przeświadczeniu P. A. (1), że może korzystać z lokalu nr (...) jak najemca, co też czynił; E. i P. M. (1) zawierając z nim umowę wyrazili wszak zgodę na wstąpienie w ich prawa jako najemców, choć Gmina, jak jednoznacznie wynika z treści protokołu przekazania umowy nie zawarła. Nadto, Sąd zauważył, że P. A. (1) dokonując remontu mieszkania, faktycznie zastępował jego części składowe - jak instalacje centralnego ogrzewania - innymi, nowymi. P. A. (1) nabył od E. i P. M. (1) prawo do poczynionych przez nich nakładów, z których powstał lokal nr (...) w połowie lat 80. Od czasu poniesienia nakładów do zawarcia umowy sprzedaży minęło zatem ponad 20 lat i zasadnie oczekiwać należy technicznego zużycia wielu z nich, co pośrednio wynika z opinii biegłego A. C., który stwierdził, że wszystkie nakłady, dawne i najnowsze miały charakter konieczny dla istnienia lokalu mieszkalnego nr (...). Z tej przyczyny zarówno nakłady czynione w latach 80. przez E. i P. M. (1), jak i dokonane przez P. A. (1) mają charakter nakładów koniecznych.

W ocenie Sądu podmiot reprezentowany przez (...) Przedsiębiorstwo (...) w S., a następnie Gmina Miasto S. reprezentowana przez Zarząd (...) w S., od chwili powstania lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w S. nie była jego właścicielką. Sytuacja odmienna miałaby miejsce jeżeli do 8 września 1983r., to jest do dnia zawarcia pomiędzy (...) Przedsiębiorstwem (...) w S., a P. M. (1) umowy w sprawie przekazania pomieszczeń w części strychu, nie byłoby w budynku przy ul. (...) w S. wyodrębnionego choćby jednego lokalu, który należałby do innego podmiotu niż reprezentowany przez (...) Przedsiębiorstwo (...) w S.. Sąd wskazał, że przeprowadzone zgodnie z wytycznymi Sądu Apelacyjnego w Szczecinie dochodzenie w kierunku ustalenia daty wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku przy ul. (...) w S. wykazało tyle, że brak jest dokumentów wskazujących, kiedy takie zdarzenia miało miejsce, a przynajmniej jakie jest miejsce przechowywania takich dokumentów (vide pismo (...) w S. z 16 marca 2015r. – k.446). Przyjąć jednak należało, zgodnie z posiadaną przez strony wiedzą (uzyskaną pośrednio od Gminy Miasto S.), że takie wyodrębnione lokale, a co najmniej jeden lokal już istniał. Sąd nie posiadając dowodu, który stwierdzałby ten fakt wprost wskazał, na treść porozumienia zawartego między Gminą Miasto S. a Wspólnotą mieszkaniową stwierdzonego protokołem przekazania z 28 czerwca 2007r. W dokumencie tym jest zgodnie z jego tytułem mowa o przekazaniu przez Gminę lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w S.. Nie ma mowy o przeniesieniu jakichkolwiek praw. Można uznać, że protokół dotyczy przekazania posiadania lokalu, które wcześniej znajdowało się po stronie Gminy. Nadto, Sąd wskazał na zgodę Zastępcy Prezydenta Miasta S. z 7 marca 2007r. (k.450 i 451) na zdjęcie lokalu z ewidencji lokali mieszkalnym. Oczywistym jest przy tym, że Gmina nie sprzedała lokalu nr (...) powódce/pozwanej wzajemnie, a jednocześnie się go wyzbyła.

Sąd zwrócił uwagę, że dnia 8 września 1983r. została zawarta pomiędzy (...) Przedsiębiorstwem (...) w S., a P. M. (1) umowa w sprawie przekazania pomieszczeń części strychu w budynku przy ul. (...) z przeznaczeniem na adaptację na cele mieszkalne, zgodnie z zatwierdzonym przez organ państwowego nadzoru budowlanego projektem technicznym. W tym czasie obowiązywała ustawa z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz.U. Nr 17, poz. 70 z późn. zm.). Przepisy tej ustawy przewidywały konieczność przeprowadzenia procesu wywłaszczenia nieruchomości, ewentualnie jej części składowych, o ile nieruchomość konieczna jest do realizacji określonych celów publicznych, albo gospodarczych objętych zatwierdzonym planem gospodarczym (art. 3). Wywłaszczenie następuje za odszkodowaniem, a obowiązek odszkodowania ciąży na ubiegającym się o wywłaszczenie (art. 7). O wywłaszczeniu i odszkodowaniu orzeka naczelnik powiatu właściwy ze względu na położenie nieruchomości (art. 15). Po przeprowadzeniu rozprawy naczelnik powiatu wydaje decyzję, w której orzeka o wywłaszczeniu (art. 21). Przejście prawa własności nieruchomości następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna (art. 30). Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu stanowi podstawę do ujawniania w księdze wieczystej praw rzeczowych objętych wywłaszczeniem (art. 31).

Jeżeli Gmina była właścicielem budynku przy ul. (...) w S. mieszkalnego, a w dacie 8 września 1983r. nie było w tym budynku wyodrębnionych lokali - to nie musiała przeprowadzać ww. procedury wywłaszczeniowej, ale wówczas w dacie przekazania lokalu mieszkalnego nr (...) Gmina byłaby jego właścicielem, a jak wyżej wskazano tak nie było, czego dowodem jest fakt, że Gmina wyzbyła się posiadania lokalu i przekazała go Wspólnocie oraz zdjęła ten lokal ze swojej ewidencji. Truizmem jest stwierdzenie, że gmina nie jest uprawniona do wyzbycia się w ten sposób własności, skoro nie uzyskuje ekwiwalentu, gdyż dysponuje mieniem publicznym; jednocześnie sama czynności dotknięta byłaby sankcją nieważności z uwagi na brak zachowania formy aktu notarialnego.

W odwrotnej sytuacji, jeżeli w budynku przy ul. (...) w S. był co najmniej jeden wyodrębniony lokal, to winna była być przeprowadzona ww. procedura wywłaszczeniowa. Strony przedstawiły Sądowi szereg dokumentów - umów, zezwoleń, projektów - najwyraźniej nie posiadały jednak decyzji wywłaszczeniowej. Zdaniem Sądu taka decyzja nie została podjęta i to tłumaczy jej brak. Z tego Sąd wnioskował, że Gmina Miasto S. nie była i nie poczuwała się do bycia właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w S..

Do chwili powstania Wspólnoty mieszkaniowej istniała zatem współwłasność obejmująca nieruchomość wspólną, w tym lokal nr (...) uregulowana przepisami Kodeksu cywilnego. Po dacie powstania Wspólnoty mieszkaniowej (powyżej 7 lokali mieszkalnych) kwestie nieruchomości wspólnej reguluje ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994r. Gmina Miasto S. nie była zatem bezpośrednio właścicielem lokalu nr (...), lecz pośrednio i to w takim udziale, w jakim partycypowała we własności budynku nr (...) przy ul. (...) w S., a następnie w nieruchomości Wspólnoty mieszkaniowej będącej powódką/pozwaną wzajemną w niniejszej sprawie. W takiej sytuacji faktycznie możliwe było przekazanie lokalu, jakie nastąpiło, jednak przekazanie to miało charakter przekazania posiadania, a nie własności czy innego prawa rzeczowego. Sąd podkreślił, że fakt wieloletniego wynajmowania lokalu przez Gminę nie świadczy o przysługującym jej prawie własności. Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Nie ma warunku legitymowania się przez wynajmującego prawem własności rzeczy. Umowa najmu ma charakter zobowiązaniowy i nie wiąże się z przeniesieniem praw rzeczowych.

Sąd Apelacyjny nałożył na Sąd pierwszej instancji przy ponownym rozpoznaniu sprawy obowiązek rozważenia kto jest adresatem roszczenia najemcy o zwrot wartości nakładów koniecznych (właściciel rzeczy czy wynajmujący).

Zgodnie z art. 226 § 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji ww. przepis daje odpowiedz, że adresatem roszczenia jest właściciel i to on jest biernie legitymowanym. Właścicielem jest Wspólnota mieszkaniowa i to wspólnota została pozwana wzajemnie. Po stronie pozwanej istnieje zatem legitymacja bierna. Przeciwne twierdzenia Wspólnoty mieszkaniowej Sąd uznaje za bezzasadne. Jak już wyżej Sąd wskazał P. A. (1) uważał się za najemcę. W ocenie Sądu jednak nim nie był, był za to posiadaczem zależnym, a jego posiadanie odpowiadało uprawnieniom najemcy. Zauważył niejednoznaczność sytuacji powoda, który z jednej strony uważał się za najemcę i tak był traktowany przez Wspólnotę, a z drugiej dążył do zawarcia umowy najmu, co również spotkało się z reakcją Wspólnoty, która nie negowała potrzeby zawarcia umowy. W tych okolicznościach Sąd stwierdził, że powód nie zawarł umowy najmu ani z Gminą, ani ze Wspólnotą. Umowa z E. i P. M. (1) dotyczyła sprzedaży nakładów, które doprowadziły do powstania lokalu nr (...), a nie uprawnień najemcy, jako takiego. Umowa obejmuje jedynie zgodę na wstąpienie P. A. (1) w miejsce E. i P. M. (1) jako najemców. Fakt, że nie skutkowało to nabyciem uprawnień najemcy wynika i z tego, że Gmina przekazując lokal mieszkalny nr (...) Wspólnocie wskazała na konieczność zawarcia umowy najmu. Nadto, protokół przekazania wskazuje wprost, że Gmina rozwiązała umowę najmu lokalu z jego najemcą, przed przekazaniem go Wspólnocie. Z tego wynika, że nawet gdyby przyjąć, że P. A. (1) skutecznie wstąpił w prawa najemcy po E. i P. M. (1), to w dacie przekazania lokalu stosunek najmu nie istniał i z tej przyczyny należało zawrzeć kolejną umowę.

Mimo że protokół przekazania wskazuje właśnie na przekazanie lokalu nr (...) przez Gminę Wspólnocie, istotna pozostaje kwestia, czy doszło do fizycznego przekazania. Protokół przekazania został sporządzony 28 czerwca 2007r. Umowa między P. A. (1), a E. i P. M. (1) została zawarta 25 maja 2007r. W dniu 27 marca 2008 r. Prezydent Miasta S. wydał decyzję o zameldowaniu P. A. (1) w lokalu przy ul. (...) na pobyt stały. Przy wydawaniu decyzji organ gminy kierował się informacją od pozwanego/powoda wzajemnego, że mieszka w powyższym lokalu od 9 czerwca 2007r., czyli dzień po przekazaniu mieszkania. Treść protokołu przekazania wskazuje na to, że poprzedziły je oględziny. W ocenie Sądu twierdzenia P. A. (1), że przejął posiadanie lokalu od E. i P. M. (1) i do zwrotu lokalu Gminie nie doszło, mimo to są wiarygodne. Podkreślił, że strony nie złożyły dowodu wskazującego wprost na to kiedy P. A. (1) objął posiadanie mieszkania. Data jego wprowadzenie się do lokalu nie jest jednoznaczna z objęciem go w posiadanie. Niewątpliwie wcześniej należało przygotować lokal do zamieszkania po poprzednikach, co wymaga czasu, z całą pewnością więcej niż jeden niepełny dzień. Okoliczności te wskazują, że po zawarciu umowy z dnia 25 maja 2007r. E. i P. M. (1) przekazali P. A. (1) zajmowany dotychczas lokal mieszkalny i stało się to na tyle wcześnie, że już 9 czerwca 2007r. P. A. (1) mógł się tam wprowadzić.

Zgodnie z art. 677 k.c. roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Wskazany przepis art. 677 k.c. nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie po pierwsze dlatego, że do zwrotu rzeczy wynajmującemu nie doszło, a po drugie z tej przyczyny, że P. A. (1) nie był najemcą, lecz posiadaczem zależnym. W tej sytuacji nie dochodzi do przedawnienia roszczenia P. A. (1), co jednocześnie sprawia, że nie zachodzi potrzeba stosowania normy przepisu art. 5 k.c.

Przepis art. 230 k.c. nakazuje w przypadku roszczeń właściciela do posiadacza zależnego o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, jak również roszczeń posiadacza zależnego do właściciela o zwrot nakładów na rzecz stosować odpowiednio przepisy dotyczące posiadacza samoistnego. Powód/pozwany wzajemnie domagał się zapłaty za korzystnie z rzeczy. Roszczenie objęte jest powagą rzeczy osądzonej, jednak w pozostałej części podlega ochronie prawnej. Jak to wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 15 kwietnia 2004r. (IV CK 273/03) i podobnie w wyroku z dnia 30 marca 2004r. (II CK 102/03), roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przysługiwać może właścicielowi tylko wobec posiadacza, który w danym okresie bez podstawy prawnej faktycznie władał rzeczą; był zatem w tym okresie biernie legitymowany w świetle art. 222 § 1 k.c. Na podstawie przepisów o roszczeniach wyrównawczych pozbawiony władztwa nad rzeczą właściciel, niekoniecznie korzystający z roszczenia windykacyjnego, może żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, za jej zużycie lub pogorszenie, zwrotu pożytków, których posiadacz nie zużył albo wartości tych, które zużył (art. 224 § 2 k.c.), zwrotu wartości pożytków, które nie zostały uzyskane z powodu złej gospodarki, odszkodowania za utratę rzeczy (art. 225 k.c.). Skutki wystąpienia z takimi żądaniami pozostają w zależności od czynnika subiektywnego, to jest od dobrej lub złej wiary posiadacza (tak wyrok Sądu Najwyższego z 29.06.2005r. III CK 669/04).

Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przysługujące właścicielowi wobec posiadacza samoistnego (art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c.) lub zależnego (art. 230 k.c.) należy do tzw. roszczeń uzupełniających roszczenie windykacyjne, czyli roszczenie właściciela o wydanie rzeczy. Jako roszczenie uzupełniające roszczenie windykacyjne pozostaje ono z nim w ścisłym związku. Związek ten wyraża się tym, że jest ono uwarunkowane ziszczeniem się przesłanek uzasadniających roszczenie windykacyjne (warunek konieczny, ale nie wystarczający). Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może więc przysługiwać właścicielowi tylko wobec posiadacza, który w danym okresie bez podstawy prawnej faktycznie władał rzeczą; był zatem w tym okresie biernie legitymowany w świetle art. 222 § 1 k.c.

W realiach niniejszej sprawy istotne znacznie ma ustalenie, jaki charakter powinno mieć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, w tym w szczególności, jak powinna być określana jego wysokość, gdyż przepisy o ochronie własności nie określają wysokości ww. wynagrodzenia. Przy określaniu kryteriów, według których należy ustalać tego rodzaju wynagrodzenie, zdaniem Sądu, o wysokości tego rodzaju wynagrodzenia decyduje obiektywne kryterium, jakim jest układ odpowiednich cen rynkowych - stawek za korzystanie z rzeczy tego rodzaju. Wynagrodzenie określone w wysokości równej czynszowi należnemu za dany lokal według stawek wolnorynkowych może w poszczególnych sytuacjach stanowić nadmierne obciążenie dla zobowiązanego. Kwestię tę miał na uwadze Sąd Najwyższy w wyroku wydanym w sprawie sygn. akt III CRN 122/78, wskazując, że wynagrodzenie takie należy określić przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności konkretnej sprawy, w tym również sytuacji osobistej i majątkowej każdej ze stron. W konkluzji Sąd wskazał, że na wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy składa się to wszystko, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby ją oddał do korzystania na podstawie określonego stosunku prawnego (np. najmu, dzierżawy). Wynagrodzenie to jest należnością jednorazową, a oblicza się je według cen rynkowych, biorąc pod uwagę warunki oraz czas korzystania bezumownego (tak SN w wyroku z dnia 7 kwietnia 2000 roku, sygn. akt IV CKN 5/00, LEX nr 52680).

Zgodnie z brzmieniem art. 224 § 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Sąd wskazał jednak, że powód nie jest posiadaczem samoistnym, lecz zależnym, a jego posiadanie odpowiadało stosunkowi prawnemu występującemu przy najmie, zaś przepis art. 224 § 1 k.c. stosować należy odpowiednio do posiadacza samoistnego. Zgodnie z 659 § 1 k.c. przez umowę najmu najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zatem powód winien był płacić Wspólnocie tyle ile wynosi czynsz najmu lokalu nr (...) jaki płaciłby jako najemca. Sąd ustalił w oparciu o dowód z opinii biegłego, że wysokość czynszu najmu powinna wynosić 1.120 zł miesięcznie. Przy ocenie stanu faktycznego niniejszej sprawy Sąd stwierdził brak okoliczności wskazujących, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy, obliczone w oparciu o czynsz najmu ww. wysokości, nie jest na tyle wysokie aby mogło, przy uwzględnieniu warunków ekonomicznych obu stron procesu, być uznane za naruszające zasady współżycia społecznego w stosunku do P. A. (1), nawet przy uwzględnieniu faktu pokrycia przez niego przed wejściem w posiadanie lokalu nr (...) szeregu kosztów, w tym zaległego czynszu najmu. Wydatki te zostały poczynione w innym celu - uzyskaniu w przyszłości prawa własności lokalu nr (...), a w odniesieniu do wartości tego lokalu - 320.000 zł - z całą pewnością nie były wygórowane. Jak zostało wyżej wskazane P. A. (1) winien zapłacić Wspólnocie 44.800 zł. Kwota ta pozostaje po odliczeniu tej części wynagrodzenia za bezumowne korzystnie z rzeczy, która została objęta powagą rzeczy osądzonej. P. A. (1) oświadczył, że uiścił na rzecz Wspólnoty mieszkaniowej szereg płatności. W latach 2007 i 2008 zapłacił łącznie 5.064,22 zł tytułem czynszu (k.377-383 i 668). Następnie w latach 2014 i 2015 P. A. (1) zapłacił na rzecz Wspólnoty 3.600 zł tytułem opłaty za media (k.384-390). Sąd stwierdził, że okoliczność ta została wykazana dowodami wpłat, zaświadczeniem z banku i zestawieniem opłat za wodę, ścieki i wywóz śmieci.

Zgodnie z art. 451 k.c. dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju (tj. długów pieniężnych lub dotyczących świadczenia rzeczy oznaczonych gatunkowo - uwaga Sądu) może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. Jednakże to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne (§ 1). Jeżeli dłużnik nie wskazał, który z kilku długów chce zaspokoić, a przyjął pokwitowanie, w którym wierzyciel zaliczył otrzymane świadczenie na poczet jednego z tych długów, dłużnik nie może już żądać zaliczenia na poczet innego długu (§ 2). W braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych - na poczet najdawniej wymagalnego (§ 3). P. A. (1) dokonywał płatności w latach 2007 i 2008 wyłącznie na poczet czynszu najmu. Jednak w tym samym czasie narastało zobowiązanie z tytułu mediów. P. A. (1) co najmniej od początku czerwca 2007r. posiadał lokal nr (...), co sam przyznał. Winien zatem płacić za media, czego nie czynił. Dług związany z mediami, jak również dług za czynsz mają charakter pieniężny, zatem są tego samego rodzaju. P. A. (1) miał możliwość wyboru, który dług chciał spłacać i wybrał w latach 2007 i 2008 dług czynszowy. W konsekwencji od 44.800 zł należy odjąć 5.064,22 zł, co daje do zapłaty 39.735,78 zł.

P. A. (1) płacił za media wyłącznie w latach 2014 i 2015 i to w niższej kwocie niż wynikałoby z kalkulacji zarządcy Wspólnoty mieszkaniowej. Sąd zwrócił uwagę, że w postępowaniach sądowych toczących się pod sygn. akt II C 107/14 i II Ca 1203/14 za okres od grudnia 2010r. do października 2013r. Wspólnota dochodziła również roszczenia za nieuiszczone koszty zimnej wody i ścieków oraz wywozu śmieci. Roszczenie to zostało oddalone. Sąd drugiej instancji wskazał wyraźnie, że Wspólnota winna wykazać wysokość tego roszczenia. Wskazanie wysokości roszczenia według kosztów prognozowanego zużycia wody i odbioru ścieków oraz wywózki nieczystości stałych według bliżej nie określonego ryczałtu (vide k. 14 i 594) nie spełnia wymaganych kryteriów. Ostatecznie opłaty winny być rozliczone na podstawie rozliczenia rocznego, którego strona nie przedstawiła. W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawą jest sytuacją kuriozalną, że po przegraniu ww. procesów, Wspólnota w niniejszym postępowaniu nadal nie przedłożyła rozliczenia rocznego. Sąd jedynie domniemywać może, że przyczyną takiego stanu rzeczy jest brak tego rozliczenia, co świadczy o jakości zarządzania sprawami Wspólnoty. Jednocześnie zauważył, że podzielając pogląd Sądu Apelacyjnego w Szczecinie o konieczności uiszczania przez P. A. (1) opłat za media, powódka/pozwana wzajemna mając szczegółowe wskazówki wynikające z uzasadnienia Sądu Okręgowego w sprawie II Ca 1203/14 nie poczyniła minimalnych starań aby przedstawić odpowiedni dowód, o ile taki posiada, co było jej obowiązkiem procesowym (art. 6 k.c. i 232 k.p.c.). Konsekwencją tego musi być oddalenie powództwa w zakresie żądania zapłaty za media.

Sąd na marginesie wskazał, że już uiszczonych przez P. A. (1) kwot tytułem mediów nie należy traktować jako nienależnych w rozumieniu art. 410 k.c. P. A. (1) niewątpliwie był zobowiązany do zapłaty za media, uiszczane przez niego kwoty były wyraźnie niższe od szacunkowych, a poza tym płacone były jedynie przez krótki czas w stosunku do okresu posiadania lokalu nr (...). Tym samym jedynie w niewielkiej części pokrywały należności związane z zimną wodą, ściekami i wywózką nieczystości.

Również na marginesie Sąd stwierdził, że zarzut przedawnienia zgłoszony przez P. A. (1), reprezentowanego przez pełnomocnika procesowego - adwokata, okazał się jedynie dostatecznie skonkretyzowany tak, że Sąd mógł stwierdzić w sposób pewny, iż odnosi się do roszczenia o powódki/pozwanej wzajemnie o opłaty za zimną wodę, ścieki i wywóz śnieci. Roszczenia tego typu, jako okresowe przedawniają się w terminie trzech lat (art. 118 k.c.). W konsekwencji zarzut przedawnienia okazał się skuteczny do roszczenia o świadczenia które stały się wymagalne wcześniej niż przed trzema laty od wniesienia powództwa, co jednak z uwagi na jednoczesny brak udowodnienia wysokości roszczenia w tym zakresie nie miało praktycznego znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszym procesie.

Powódka/pozwana wzajemnie domagała się zapłaty odsetek liczonych od dnia wniesienia pozwu. Zgodnie z art. 481 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi (§ 1). Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy (§ 2). Maksymalna wysokość odsetek za opóźnienie nie może w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie (odsetki maksymalne za opóźnienie) (§ 21). Jeżeli wysokość odsetek za opóźnienie przekracza wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie, należą się odsetki maksymalne za opóźnienie (§ 22). Postanowienia umowne nie mogą wyłączać ani ograniczać przepisów o odsetkach maksymalnych za opóźnienie, także w przypadku dokonania wyboru prawa obcego. W takim przypadku stosuje się przepisy ustawy (§ 23). Minister Sprawiedliwości ogłasza, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski", wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie (§ 24). W razie zwłoki dłużnika wierzyciel może nadto żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych (§ 3).

Zgodnie z art. 57 ustawy z 9 października 2015 r. o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z dnia 9 listopada 2015 r.) ww. regulacja art. 481 Kodeksu cywilnego wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2016 r., z wyjątkiem art. 50, art. 51 i art. 54, które wchodzą w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia. Jednak zgodnie z art. 56 ww. ustawy do odsetek należnych za okres kończący się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Zgodnie z art. 481 k.c. sprzed nowelizacji jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi (§ 1). Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej niż stopa ustawowa, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy (§ 2). W razie zwłoki dłużnika wierzyciel może nadto żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych (§ 3).

Powódka/pozwana wzajemna domagała się w pozwie odsetek od wskazanej tam kwoty 25.046,52 zł od dnia wniesienia pozwu (21 marca 2011r.). W piśmie z 17 maja 2016r. powódka/pozwana wzajemna wniosła o zasądzenie łącznie 90.749,63 zł podtrzymując poza tym dotychczasowe stanowisko wyrażone w pozwie (vide k.666). Na tej podstawie Sąd przyjął, że powódka/pozwana wzajemnie domaga się odsetek jedynie od kwoty 25.046,52 zł. Sąd jest związany żądaniem pozwu (art. 321 § 1 k.p.c.).

Pozwany/powód wzajemny zgłosił żądania zasądzenia odsetek od dnia doręczenia stronie przeciwnej opinii biegłego dopuszczonej w niniejszej sprawie. Sąd uznał to żądanie za zasadne. Podstawa prawna to ww. art. 481 k.p.c. w brzmieniu sprzed nowelizacji.

Zgodnie z art. 226 § 1 k.c., samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.

Powódka/pozwana wzajemnie nie wytoczyła wobec P. A. (1) powództwa o wydanie rzeczy, co jest okolicznością bezsporną i co wynika wprost z jej oświadczeń procesowych. Nadto wszystkie nakłady dokonane przez P. A. (1) osobiście po wejściu w posiadanie lokalu, jak również te, które dokonane zostały przez E. i P. M. (1), a które P. A. (1) od nich nabył - mają charakter nakładów koniecznych. Ustalenie takie wynika wprost z opinii biegłego sądowego A. C., który ustalił, że bez tych nakładów lokal mieszkalny nr (...) należący do Wspólnoty mieszkaniowej, nie powstałby. W tej sytuacji P. A. (1) może żądać zwrotu tych nakładów jako koniecznych na podstawie art. 230 k.c. z wz. z art. 226 § 1 zd. 1 k.c. Wartość nakładów biegły ustalił na kwotę 227.000 zł, co wynika z odjęcia od wartości mieszkania wartości powierzchni strychowej (320 000 – 93 000). O tyle dzięki nakładom poczynionym przez P. A. (1) i tym, które nabył od E. i P. M. (1), wzrosła wartość majątku wspólnego Wspólnoty mieszkaniowej powódki/pozwanej wzajemnie.

Powódka/pozwana wzajemnie wskazywała na § 9 pkt 1 i 2 umowy z 8 września 1983r. o przekazanie strychu, zawartej miedzy (...) w S. a P. M. (1), które stanowią, że ten jako wnioskodawca przebudowy strychu dokonuje na własny koszt, a ewentualny zwrot poniesionych kosztów może nastąpić w wysokości 5% tych kosztów za każdy rok brakujący do upływu 20 lat od dnia oddania lokalu do użytku. Sąd wskazał, że odbiór techniczny robót adaptacji pomieszczenia strychowego na mieszkanie nastąpił na podstawie zgłoszenia w dniu 24 października 1985r. Prace zostały przeprowadzone zgodnie z pozwoleniem budowlanym i dokumentacją techniczną; lokal mieszkalny spełniał warunki do zamieszkania. 30 października 1985r. sporządzony został protokół zdawczo odbiorczy. Stwierdzono w nim, że mieszkanie składa się z trzech pokoi, kuchni, WC, łazienki, przedpokoju i kotłowni, nadto protokół zdawczo - odbiorczy zawierał opis urządzeń i prac wykonanych wewnątrz lokalu. W 2007r. z całą pewnością minęło zatem 20 lat od oddania lokalu do użytku. Jednak umowa z 8 września 1983r. miała charakter obligacyjny, wiązała jedynie podmiot reprezentowany przez (...) w S. i P. oraz E. M.. Sformułowania tej umowy jasno wskazują, że (...) w S. przekazuje pomieszczenie strychowe, a P. M. (1) zobowiązuje się wykonać określone roboty. Po wykonaniu robót P., M. był zobowiązany do zgłoszenie do (...) w S. tego faktu i po uzyskaniu protokołu odbioru robót, na jego podstawie P. M. (3) mógł ubiegać się o przydział lokalu. W konsekwencji stawał się jego najemcą. Strony niniejszego procesu nie były stroną wskazanej umowy i z całą pewnością ich nie dotyczyła. P. A. (1) na podstawie umowy z 25 maja 2007r. nabył od E. i P. M. (1) poczynione przez nich nakłady; umowa ta ma charakter rzeczowy. Nawet postanowienie umowy z 25 maja 2007r. mówiące o zgodzie na wstąpienie w umowę najmu przez P. A. (1) w miejsce E. i P. M. (1) nie dotyczy umowy z 8 października 1983r. Tym samym P. A. (1) nabył nakłady poczynione przez E. i P. M. (1) bez ograniczeń, jakie wynikają z § 9 pkt 1 i 2 umowy z 8 września 1983r. o przekazanie strychu. Powódka/ pozwana wzajemnie nie może zatem skutecznie się wobec pozwanego/powoda wzajemnego na te ograniczenia powoływać i wywodzić z nich skutku w postaci przyjęcia, że zobowiązanie o zwrot nakładów poczynionych przez E. i P. M. (1), a nabytych przez P. A. (1) uległo umorzeniu. Na marginesie Sąd wskazał, że termin przedawnienia przewidziany w art. 229 § 1 k.c. nie rozpoczął biegu, gdyż lokal mieszkalny nr (...) nie został Wspólnocie mieszkaniowej zwrócony. Sąd wskazał również, że rozstrzygnięcie w niniejszym postępowaniu nakładające na pozwaną obowiązek zwrotu nakładów na nieruchomość wspólną, które ostatecznie doprowadziły do powstania samodzielnego lokalu mieszkalnego, będącego własnością Wspólnoty mieszkaniowej, przy jednoczesnym obowiązku zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystnie z tego lokalu, jest zgodne z zasadami współżycia społecznego, o jakich stanowi art. 5 k.c. a w szczególności z obowiązkiem unikania sytuacji, których majątek jednego podmiotu uległby niesłusznemu zwiększeniu kosztem innej osoby, która nie uzyskiwałaby w zamian ekwiwalentnego świadczenia. Fakt, że Wspólnota nie uzyskała pełnej kwoty dochodzonej ostatecznie tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystnie z lokalu i kosztów mediów jest konsekwencją jej własnych działań procesowych i zaniechań, czego skutki już nie mogą obarczać pozwanego/powoda wzajemnego. Kwota 227.000 zł pomniejszona o należną powódce/pozwanej wzajemnie 39 735,78 zł zbliża się do tej jaką P. A. (1) uiścił na rzecz Gminy i E. oraz P. M. (1). Jednocześnie przez wiele lat mieszkał w dużym lokalu mieszkalnym i korzystał z mediów, co winno być Wspólnocie właściwie wynagrodzone, a co pokrywają jego własne nakłady.

Powyższe rozważania oraz stan faktyczny Sąd oparł na dowodach z dokumentów szczegółowo wymienionych przy stanie faktyczny, opinii biegłego A. C., zeznaniach świadka G. R. oraz uzupełniająco przesłuchaniu stron (za Wspólnotę mieszkaniową M. M. (3)). Dokumenty Sąd ocenił jako wiarygodny materiał dowodowy. Ocena taka wynika z faktu ich jednoznaczności oraz tego, że ich treść wzajemnie ze sobą koresponduje. Sąd zwrócił uwagę również i na tą okoliczność, iż część dokumentów ma charakter urzędowy, co sprawia, że objęte są domniemaniem wiarygodności swej treści (art. 244 § 1 k.p.c.). Jako przydatny do ustaleń faktycznych Sąd ocenił dowód z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego A. C.. Biegły, posiadający odpowiednią wiedzę i doświadczenie zawodowe, udzielił wyczerpujących odpowiedzi na postawione przez Sąd pytania, opierając się przy tym na zgromadzonym w niniejszej sprawie materiale dowodowym. Dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie zbędnym było ustalanie wartości poszczególnych nakładów lub nakładów czynionych przez P. i E. M. oraz P. A. (1). Takie ustalenia byłyby niezbędne jedynie w sytuacji, gdyby P. A. (1) należał się zwrot jedynie za część nakładów, bądź to poczynionych samodzielnie, bądź przez P. i E. M.. W sytuacji, gdy wszystkie dokonane nakłady mają charakter nakładów koniecznych, niezbędnych do istnienia lokalu mieszkalnego, a jednocześnie P. A. (1) ma prawo do zwrotu za nakłady P. i E. M., to wystarczającym było, że biegły ustalił ogólną wartość nakładów, co uczynił precyzyjnie i jednoznacznie. Tak samo uczynił to w przypadku kwoty należnej tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Zeznania świadka G. R. Sąd ocenił jako dowód wiarygodny z uwagi na spójność treści oraz zgodność z pozostałym materiałem dowodowym. Dowody z przesłuchania stron, Sąd traktował wyłącznie jako dowód uzupełniający, przydatny przy interpretacji dowodów z dokumentów oraz odtworzeniu zamiaru z jakim P. A. (1) zawierał umowę z P. i E. M.. Z tej przyczyny Sąd stwierdził, że dowody te nie miały istotnego znacznie dla ustalenia stanu faktycznego, aczkolwiek twierdzenia stron ocenić należy jako składane w dobrej wierze i nawet jeżeli nie korespondowały w pełni z pozostałym materiałem dowodowym, to przedstawiały stosunek stron do przedmiotu sporu.

Orzeczenie o kosztach zawarte w punkcie drugim sentencji wyroku oparte zostało na zasadzie odpowiedzialności za wynik procesu wyrażonej w art. 98 § 1 k.p.c., zaś szczegółowe rozliczenie tych kosztów pozostawione referendarzowi (art. 108 § 1 zd. 2 k.p.c.). Referendarz Sądowy weźmie przy tym pod uwagę, że powódka/ pozwana wzajemnie wygrała proces w 43,8 %, a pozwany/powód wzajemny wygrał w całości.

Apelacje od tego wyroku wniosły obie strony.

Pozwany – powód wzajemny w swojej apelacji zaskarżył wyrok w części tj. w zakresie, w jakim Sąd zasądził od pozwanego - powoda wzajemnego na rzecz powoda - pozwanego wzajemnego kwotę 31.786,08 zł zarzucając:

- naruszenie art. 118 KC, poprzez jego niezastosowanie przejawiające się w zasądzeniu na rzecz powoda - pozwanego wzajemnego kwoty 12.320,00 zł za okres od kwietnia 2007 do marca 2008, w sytuacji, gdy należność ta była objęta skutecznym zarzutem przedawnienia podniesionym przez pozwanego – powoda wzajemnego już w Sprzeciwie od nakazu zapłaty;

- naruszenie art. 5 KC, poprzez jego niezastosowanie, przejawiające się w zasądzeniu na rzecz powoda - pozwanego wzajemnego kwoty 19.466,08 zł, tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego, w sytuacji, gdy obciążenie pozwanego - powoda wzajemnego kosztami bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego w wysokości 100% wartości lokalu było i jest niezgodne z zasadami współżycia społecznego i społeczno gospodarczym przeznaczeniem tego prawa, bowiem pozwany - powód wzajemny powinien ponieść koszty bezumownego korzystania z lokalu jedynie w udziale przypadającym powodowi - pozwanemu wzajemnego w wytworzeniu tego lokalu, a więc w proporcji w jakiej powierzchnia strychu (93.000,00 zł) kształtuje wartość lokalu (320.000,00 zł).

Na podstawie powyższych zarzutów skarżący wniósł o zmianę skarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanego – powoda wzajemnego, na rzecz powoda - pozwanego wzajemnego - w miejsce zasądzonej kwoty - niższą, a mianowicie 7.949,70 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie zapłaty kwoty 7.949,70 zł od dnia 21 marca 2011 r. do dnia zapłaty, o obciążenie powoda - pozwanego wzajemnego kosztami postępowania pierwszoinstancyjnego oraz odwoławczego przy uwzględnieniu, iż powód – pozwany wzajemny wygrał sprawę z powództwa głównego w 9%, w tym kosztami zastępstwa prawnego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwany – powód wzajemny wskazał, że Sąd I Instancji, pomimo istnienia skutecznie podniesionego zarzutu przedawnienia przez pozwanego – powoda wzajemnego co do wierzytelności wymagalnych przed dniem 21.3.2008 r. zasądził od pozwanego - powoda wzajemnego, na rzecz powoda - pozwanego wzajemnego opłatę z tytułu bezumownego korzystania z lokalu przy ul. (...) za okres od kwietnia 2007 roku do marca 2008 roku, a zatem za okres, objęty zarzutem przedawnienia. Przepis art. 118 KC stanowi, że jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. Bezspornym w niniejszej sprawie pozostaje, iż przysługujące powodowi – pozwanemu wzajemnemu roszczenie w stosunku do P. A. (1) odnosiło się do świadczenia okresowego, a zatem zastosowanie w tym przypadku będzie miał trzyletni termin przedawnienia liczony osobno dla każdego kolejnego roszczenia. Pogląd ten został potwierdzony m.in. w Wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 20.1.2015 r., sygn. akt I ACa 1494/14, w którym Sąd stwierdza: Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z 2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ten kto zajmuje lokal mieszkalny bez tytułu prawnego jest obowiązany, do czasu jego opróżnienia, uiszczać (właścicielowi), co miesiąc czynsz. Ustawodawca w ustępie drugim tego artykułu limituje wysokość świadczenia z tego tytułu do kwoty odpowiadającej sumie, jaką właściciel mógłby otrzymywać z tytułu czynszu najmu. Przewidziane zostało także uprawnienie dla właściciela, by mógł dochodzić odszkodowania uzupełniającego, wyrównującego stratę z tego tytułu, o ile ta byłaby wyższa. Roszczenie właściciela ma charakter okresowy, co za tym idzie przedawnia się z upływem trzech lat. Sąd I instancji nie pochylił się w żadnej mierze nad wniesionym - i to skutecznie - zarzutem przedawnienia odnoszącym się do wierzytelności wymagalnych, co najmniej od trzech lat licząc od momentu wniesienia powództwa przez powoda – pozwanego wzajemnego, a zatem należy uznać, iż orzeczenie w zakresie zasądzenia na rzecz powoda - pozwanego wzajemnego świadczenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu było niezgodne z obowiązującymi przepisami prawa.

Zdaniem skarżącego zarzut przedawnienia może nie zostać uznany przez Sąd za skuteczny, jeśli Sąd uzna, iż zgłoszenie zarzutu przedawnienia stanowi nadużycie prawa podmiotowego pozwanego - powoda wzajemnego w świetle art. 5 KC. Jednakże Sąd I instancji nie poczynił w tym zakresie żadnych rozważań, a zatem uzasadnionym (w świetle przedmiotu niniejszego postępowania) jawi się uznanie, iż podniesiony przez pozwanego - powoda wzajemnego zarzut przedawnienia jest skuteczny i nie stanowi nadużycia prawa podmiotowego P. A. (1). Mnożąc ustaloną przez Sąd I Instancji kwotę świadczenia przez okres 11 miesięcy (kwiecień 2007 - marzec 2008) wychodzi kwota 12.320,00 zł, o którą Sąd I instancji powinien był pomniejszyć należne od pozwanego - powoda wzajemnego, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z zajmowanego przez pozwanego - powoda wzajemnego lokalu. Odliczając od zasądzonej przez Sąd I instancji kwoty 39.735,78 zł. Wartość przedawnionego roszczenia w wysokości 12.320,00 zł. - pozostaje kwota 27.415,78 zł.

Sąd I instancji nie pochylił się nad możliwością zastosowania wobec pozwanego -powoda wzajemnego art. 5KC. Sąd I Instancji ustalił, iż pozwany - powód wzajemny był posiadaczem zależnym w dobrej wierze. Nabył i czynił nakłady zwiększające wartość nieruchomości, mając nadzieję, zamiar, iż docelowo, stanie się on właścicielem tej nieruchomości. Tymczasem Sąd zasądził od pozwanego wynagrodzenie w wysokości 100% wartości czynszu, jaką pozwany - powód wzajemny powinien był zapłacić w spornym okresie. Jednakże Sąd I instancji nie rozważył forsowanej przez pozwanego - powoda wzajemnego okoliczności, iż z 320.000,00 zł wartości lokalu (według oceny biegłego), tylko 93.000,00 zł stanowiło wkład powoda - pozwanego wzajemnego. A zatem, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu powinno - jak już - dotyczyć tylko tej części, tej wartości nieruchomości należącej do powoda - pozwanego wzajemnego, a zatem w wysokości 29% wartości wynagrodzenia (320.000 = 100% wartości mieszkania, 93.000 = 29% z 320.000,00 zł). A zatem, aż 71% wartości kwoty 27.415,78 zł (39.735,78 zł - 12.320,00 zł) stanowi wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z części lokalu należącego do pozwanego - powoda wzajemnego. Skoro bowiem Sąd I instancji ustalił, iż z wartości 320.000,00 zł aż 227.000,00 zł stanowią nakłady pozwanego - powoda wzajemnego, to oznacza to, że pozwany - powód wzajemny nie powinien ponosić kosztów najmu lokalu w części w jakiej byłby jego właścicielem. Pozwany - powód wzajemny powinien ponosić koszty adekwatnie do wkładu, do nakładu powoda - pozwanego wzajemnego tj. w wysokości 29% wartości. Reasumując, z zasądzonej przez Sąd I instancji kwoty 39.735,78 zł, po odliczeniu kwoty przedawnionego roszczenia w wysokości 12.320,00 zł pozostała kwota 27.425,78 zł, z której 19.466,08 zł (71%) stanowi wartość udziału pozwanego - powoda wzajemnego, zaś 7.949,70 zł (29%) stanowi wartość udziału powoda - pozwanego wzajemnego. Sąd powinien więc zasądzić od pozwanego - powoda wzajemnego, na rzecz powoda - pozwanego wzajemnego kwotę 7.949,70 zł tytułem bezumownego korzystania z lokalu w części przysługującej pozwanemu - powodowi wzajemnemu. Obciążenie pozwanego - powoda wzajemnego kosztem bezumownego korzystania z lokalu co do części, co do której nabył i poczynił on znaczne nakłady, jawi się jako nadużycie prawa podmiotowego przez powoda - pozwanego wzajemnego. Gdyby nie nakłady poprzedników prawnych pozwanego - powoda wzajemnego, a następnie samego pozwanego - powoda wzajemnego, powód - pozwany wzajemny nie mógłby czerpać jakichkolwiek korzyści materialnych z lokalu zajmowanego przez pozwanego - powoda wzajemnego. A zatem, jako nieuzasadnione z punktu widzenia zasad współżycia społecznego i sprawiedliwości społecznej, ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z cudzej rzeczy jawi się obciążenie pozwanego – powoda wzajemnego kosztami wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu, w całości, w tym także, co do kwoty wkładu pozwanego - powoda wzajemnego. Zgodnie z powyższym, za uzasadnione i sprawiedliwe, zgodne ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem rozważanego prawa należy uznać obciążenie pozwanego – powoda wzajemnego kosztami wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu, ale jedynie w części odpowiadającej wkładkowi powoda - pozwanego wzajemnego, a zatem w wysokości 29% procent, po uprzednim odliczeniu wartości 12.320,00 zł stanowiącej roszczenie przedawnione, a więc w kwocie 7.949,70 zł, szczególnie, że to z winy powoda - pozwanego wzajemnego, nie doszło do przeniesienia własności nieruchomości na pozwanego - powoda wzajemnego, co zwolniłoby pozwanego - powoda wzajemnego od konieczności ponoszenia wynagrodzenia za korzystanie ze swojego prawa.

Powódka – pozwana wzajemna w swojej apelacji zaskarżyła pkt. III i IV wyroku, zarzucając mu:

- naruszenie art. 15a ust. 1 i 2 w zw. z art. 16 ust. 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach oraz art. 21 ust. 3 i art. 31 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach poprzez ich pominięcie , i uznanie wskutek tego, że umowa zawarta dnia 8 września 1993 r. pomiędzy (...) Przedsiębiorstwem (...) w S. a poprzednikami prawnym powoda wzajemnego - E. i P. M. (1) ustalająca poniesienie nakładów i zasady ich zwrotu nie wiąże stron w niniejszym postępowaniu, co doprowadziło do pominięcia zapisów § 9 pkt 1 i 2 przedmiotowej umowy określających zasady ewentualnego zwrotu nakładów na adaptacje lokalu,

- naruszenie art. 230 k.c. w zw. z art. 226 § 1 k.c. poprzez ich błędne zastosowanie, w sytuacji, gdy zasady poniesienia nakładów na adaptację strychu na lokal mieszkalny i ich zwrotu określała umowa z dnia 8 września 1993 r. zawarta przez poprzedników prawnych powoda wzajemnego - E. i P. M. (1).

Na podstawie powyższych zarzutów wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w pkt III i IV poprzez oddalenie powództwa wzajemnego i przyjęcie dla rozstrzygnięcia o kosztach, że sprawę z powództwa wzajemnego pozwana wzajemna wygrała w całości, a także o zasądzenie od powoda wzajemnego na rzecz pozwanej kwoty 25.767 zł tytułem kosztów postępowania za II instancję.

W uzasadnieniu wskazała, że nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Okręgowego, że zapisy zawarte w umowie z dnia 8 września 1983 r. pomiędzy (...) Przedsiębiorstwem (...) w S. a P. i E. M. co do zwrotu nakładów na adaptacje strychu nie dotyczą stron niniejszego sporu. Błędna ocena Sądu I instancji odnośnie przedmiotowej umowy spowodowała oparcie rozstrzygnięcia Sądu I instancji w zakresie powództwa wzajemnego o art. 230 k.c. w zw. z art. 226 § 1 zd. 1 k.c. Wspólnoty mieszkaniowe powstały w roku 1995 r. w oparciu o ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przed wejściem w życie tej ustawy wyodrębnianie własności lokali i zasady zarządzania nieruchomością wspólną powstałą wskutek wyodrębnienia prawa własności lokali były dość istotnie odmienne od obecnie obowiązujących. Możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali w domach wielomieszkaniowych stanowiących własność Skarbu Państwa została wprowadzona ustawą z dnia 6 lipca 1972 r. o zmianie ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Przywołana ustawa nowelizując ustawę z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach ( tj. Dz. U. z 1969 r. , Nr 22, poz. 159 z późn. zm. ) wprowadziła do niej art. 15 a, zgodnie z którym w domach wielomieszkaniowych stanowiących własność państwa można było ustanawiać odrębną własność lokali i sprzedawać te lokale najemcom jako odrębny przedmiot własności z równoczesnym oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, na którym położony jest budynek. W ust. 2 przywołanego przepisu wskazano, że część budynku i inne urządzenia , które nie służyły wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowiły współwłasność właścicieli lokali w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Wskazaną wyżej nowelą do art. 16 ust. 2 ustawy wprowadzono upoważnienie dla Rady Ministrów do określenia w drodze rozporządzenia zasad ustalania kosztów eksploatacji i remontów bieżących oraz kapitalnych obciążających właścicieli lokali stanowiących odrębną własność w budynkach wielomieszkaniowych, sposób zarządzania takimi budynkami i warunki przeniesienia przez nabywców tych lokali ich własności na rzecz osób trzecich. W oparciu o przywołane wyżej upoważnienie ustawowe wydano rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 1 września 1972 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie sprzedaży przez Państwo budynków z równoczesnym oddawaniem działek w wieczyste użytkowanie ( Dz. U. nr 41, poz. 264). Zgodnie z zapisem zawartym w § 22 tego rozporządzenia zarząd budynkiem mieszkalnym, w którym sprzedano wszystkie lub część lokali, sprawowały państwowe jednostki organizacyjne powołane do zarządu państwowymi budynkami mieszkalnymi. Kolejna ustawa regulująca kwestie zarządu domami wielomieszkaniowymi, w którym sprzedano część lokali, tj. ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości ( tj. Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 z późn. zm.) utrzymywała zarząd sprawowany przez państwową jednostkę organizacyjną lub gminę , dopuszczając jednak możliwość wyłączenia tego zarządu przez współwłaścicieli na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego ( art. 31 ustawy). Do czasu wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w myśl art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tj. Dz. U. z 1969 r. , Nr 22, poz. 159 z późn. zmianami ) w domach stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy , dopóki choćby jeden lokal pozostawał tam własnością Skarbu Państwa lub gminy zgodę na przebudowę, rozbudowę lub nadbudowę lokalu wyrażał organ administracyjny lub zarząd gminy , co eliminowało wpływ na te decyzje właścicieli lokali, mimo posiadania udziału w częściach wspólnych i wieczystym użytkowaniu gruntu. W orzecznictwie sądowym i doktrynie wielokrotnie wyrażano pogląd, iż decyzja ta zastępowała zgodę wszystkich współwłaścicieli części wspólnych budynku na przebudowę ( tak m.in Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 lutego 2010 sygn. akt I CSK 293/09 ).

W kontekście przywołanych powyżej przepisów wnioskować należy, że w roku 1983 (...) Przedsiębiorstwo (...) w S. , zawierając umowy dotyczące powierzchni strychowej działało jako podmiot uprawniony do zarządzania nieruchomością, w tym zawierania umów dotyczących dysponowania powierzchnią strychową. Konsekwencją tego stwierdzenia jest konieczność rozpoznania żądania powoda wzajemnego wobec Wspólnoty Mieszkaniowej z uwzględnieniem zapisów zawartych w tejże umowie. Wprawdzie to nie powód był strona umowy zawartej dnia 8 września 1983 r., określającej miedzy innymi zasady rozliczania nakładów na adaptacje mieszkania, jednakże nabywając roszczenie o zwrot nakładów, nabył je ze wszystkimi ograniczeniami wynikającymi z tej umowy. Oczywistym jest, że państwo M. zbywając P. A. (1) swoje uprawnienie do zwrotu nakładów nie mogli zbyć go w zakresie szerszym, niż sami posiadali ( Nemo plus iuńs in alium transferre potest quam ipse habet). Aby P. i E. M. mogli żądać zwrotu nakładów od gminy musieli po pierwsze lokal zwolnić i dopiero wówczas mogli otrzymać zwrot nakładów w wysokości 5% za każdy rok brakujący do 20 lat od jego przejęcia, a zatem upływ 20 lat wykluczał możliwość zwrotu poczynionych nakładów. W przedmiotowej sprawie powód wzajemny zawarł umowę w przedmiocie nakładów w dniu 25 maja 2007 r. w sytuacji, gdy okres posiadania lokalu przez E. i P. M. (1) przekroczył 20 lat , licząc od dnia zawarcia umowy najmu ( 24 marzec 1986 r.). I nadal zajmuje lokal, który przejął bezpośrednio od E. i P. M. (1).

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje

Apelacje wniesione przez obie strony okazały się zasadne w tym znaczeniu, że prowadziły do wydania wyroku o charakterze kasatoryjnym. Analiza pisemnych motywów rozstrzygnięcia prowadzi bowiem do wniosku, że Sąd I instancji nie rozpoznał jej istoty. Sąd nie odniósł się do przesłanek określonych w przepisach prawa materialnego, które w zakreślonym stanie faktycznym znajdowały w sprawie zastosowanie. Stąd też uprawnione było również przyjęcie, że uzasadnienie nie odpowiada wymogom określonym w art. 328 § 2 k.p.c., zgodnie z którym uzasadnienie wyroku powinno zawierać wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie: ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. W orzecznictwie zgodnie wskazuje się, że powołanie się w apelacji na podstawę naruszenia przepisów procedury w postaci art. 328 § 2 k.p.c. jest usprawiedliwione tylko wówczas, gdy z uzasadnienia orzeczenia nie daje się odczytać, jaki stan faktyczny lub prawny stanowił podstawę rozstrzygnięcia, co uniemożliwia kontrolę instancyjną (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2016 r., sygn. akt I CSK 278/15, LEX nr 2021936, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt I CSK 1028/14, LEX nr 1963381, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2015 r., sygn. akt IV CSK 149/15, LEX nr 1962540, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 2009 roku, sygn. akt I UK 21/09, LEX nr 515699). Sytuacja taka zachodzi wówczas, gdy treść uzasadnienia orzeczenia sądu drugiej instancji uniemożliwia dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do jego wydania, gdy uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia nie posiada wszystkich koniecznych elementów bądź zawiera oczywiste braki, które uniemożliwiają kontrolę instancyjną (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2008 r., sygn. akt III CSK 315/07, niepubl., wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008 r., sygn. akt III CSK 264/07, pub. OSNC-ZD 2008, nr 4, poz. 118, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2008 r., sygn. akt I CSK 347/07, niepubl.). Oceny w tym względzie dokonywać należy w kontekście podstaw faktycznych żądania, w kontekście twierdzeń powoda i ewentualnie przywołanej przez niego podstawy prawnej wyznaczającej charakter dochodzonego roszczenia, a także w kontekście podniesionych w sprawie zarzutów przez stronę pozwaną oraz w kontekście znajdujących ostatecznie zastosowanie w sprawie przepisów prawa materialnego.

Z kolei pojęcie nierozpoznania istoty sprawy zawarte w art. 386 § 4 k.p.c. dotyczy nierozpoznania istoty roszczenia będącego podstawą powództwa, czy też wniosku. Istota sprawy oznacza jej sedno, kwintesencję roszczenia dochodzonego pozwem, czy też objętego wnioskiem. Jest to jednocześnie pojęcie węższe niż rozpoznanie i rozstrzygnięcie sprawy w ogóle. Nie może być ono kojarzone z rozpoznaniem wyłącznie kwestii formalnych. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 lipca 1998 r. (I CKN 897/97) wskazał, że nierozpoznanie istoty sprawy oznacza brak merytorycznego rozpoznania zgłoszonych w sprawie roszczeń. Oznacza to zaniechanie przez Sąd I instancji zbadania materialnej podstawy żądania, albo pominięcie merytorycznych zarzutów (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 września 1998 r. - II CKN 896/98). Takie także stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 września 2002 r. (IV CKN 1298/00) podnosząc, iż pojęcie istoty sprawy, o którym mowa w art. 386 k.p.c. dotyczy jej aspektu materialnego i w tej jedynie płaszczyźnie może być oceniany zarzut jej nierozpoznania. Będzie ono zachodzić wówczas, gdy sąd nie zbadał podstawy materialnej pozwu, jak też skierowanych do niego zarzutów merytorycznych i w swoim rozstrzygnięciu nie odniósł się do tego, co jest przedmiotem sprawy. W wyroku z dnia 22 kwietnia 1999 r. (II UKN 589/98) Sąd Najwyższy wskazał, iż oceny, czy sąd I instancji rozpoznał istotę sprawy dokonuje się na podstawie z jednej strony analizy żądań pozwu, a z drugiej przepisów prawa materialnego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia. W doktrynie utrwalony jest pogląd, że treścią powództwa, czy też wniosku jest żądanie urzeczywistnienia w konkretnym przypadku określonej normy prawnej przez wydanie orzeczenia sądowego określonej treści. Nierozpoznanie więc istoty sprawy sprowadza się do pozostawienia poza oceną sądu okoliczności faktycznych stanowiących przesłanki zastosowania norm prawa materialnego.

Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy podstawowe znaczenie miała kwestia legitymacji czynnej Wspólnoty (w zakresie żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu) oraz jej legitymacji biernej (w zakresie żądania zwrotu wartości nakładów). Dla oceny w tym zakresie konieczne było w pierwszym rzędzie przesądzenie kwestii czy pozwanego – powoda wzajemnego P. A. (1) łączyła czy to z Gminą Miasto S., czy też ze Wspólnotą umowa najmu lokalu mieszkalnego. Ustalenie to bowiem determinowało ocenę, czy w sprawie zastosowanie znajdą przepisy regulujące ten stosunek zobowiązaniowy, czy też rozliczeń stron dokonywać należy w oparciu o przepisy regulujące stosunki pomiędzy właścicielem (współwłaścicielem) a posiadaczem samoistnym lub zależnym, ewentualnie o dalsze jeszcze przepisy także nie odnoszące się do stosunków obligacyjnych. Co oczywiste bowiem wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy dotyczyć może wyłącznie sytuacji, w której pozwany w procesie nie dysponuje tytułem prawnym do rzeczy. Z kolei rozliczenie nakładów w pierwszej kolejności winno nastąpić na podstawie umowy łączącej strony. Jeżeli kontrahenci nie umówili się w tej kwestii, sięgnąć należy do przepisów ustawowych regulujących dany stosunek prawny, a gdy jest to niemożliwe do norm zawartych w art. 224 i nast. k.c. W ostateczności dopiero możliwe jest skorzystanie z uregulowań dotyczących bezpodstawnego wzbogacenia. W każdym jednak przypadku Wspólnocie winien przysługiwać tytuł własności.

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie dawał podstaw do ustalenia, że P. A. (1) łączyła umowa najmu zawarta z Gminą Miasto S.. Przede wszystkim ustalenia w tym zakresie nie sposób poczynić w oparciu o niesporną okoliczność zajmowania lokalu przez pozwanego – powoda wzajemnego. W żadnym przypadku nie świadczy ona o tym, że strony wiązała taka umowa oraz jakie były jej istotne elementy. Nie wynika ona również z jakiegokolwiek dokumentu. To, że pozwany – powód wzajemny spłacił zadłużenie po poprzednich lokatorach nie może stanowić podstawy do uznania, że tego rodzaju węzeł obligacyjny został zawarty. Przede wszystkim jednak skutku takiego nie można wiązać z treścią protokołu przekazania lokalu sporządzonego z udziałem pozwanego – powoda wzajemnego pomiędzy Gminą Miasto S. oraz Wspólnotą w dniu 28 czerwca 2007 r. W protokole tym w sposób jednoznaczny wskazano, że Gmina rozwiązała umowę najmu lokalu mieszkalnego z poprzednim jego najemcą. Okoliczność ta znajduje potwierdzenie w dowodzie w postaci pisma (...) w S. z dnia 9 marca 2004 r. (karta 652 verte akt). Zawiera ono oświadczenie Gminy Miasto S. w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przy ulicy (...) w S. zawartej przez E. i P. M. (1) w dniu 24 marca 1986 r. z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, który wynosił jeden miesiąc i jego koniec przypadał na dzień 30 kwietnia 2004 r. Z tą też datą ustał stosunek najmu. Wypowiedzenie nastąpiło z uwagi na istniejące zaległości czynszowe. Oznacza to, że pozwany – powód wzajemny nie mógł wstąpić w prawa dotychczasowych najemców na podstawie zawartej z nimi umowy. Stąd też dla oceny w tym zakresie bez znaczenia pozostała treść umowy, jaką zawarł pozwany – powód wzajemny z E. i P. M. (1) w dniu 25 maja 2007 r. Umieszczony w tej umowie zapis (§ 2), zgodnie z którym ci ostatni wyrażają zgodę na wstąpienie pozwanego powoda wzajemnego w stosunek najmu łączący ich z Gminą Miasto S. nie mógł wywołać wysłowionych w nim skutków. Po pierwsze bowiem E. i P. M. (1) nie byli wynajmującymi, a tym samym nie mogli złożyć jakiegokolwiek oświadczenia w zakresie wstąpienia w stosunek najmu innej osoby w imieniu Gminy Miasto S.. Po drugie, jak wyżej wskazano, nie byli najemcami, a więc niezależnie od oceny możliwości w ogóle przelania praw wynikających z umowy najmu, do wstąpienia w stosunek najmu w ich miejsce pozwanego – powoda wzajemnego nie mogło dojść. Po trzecie, ich zgoda nie mogła w żaden sposób kreować nowego węzła obligacyjnego. Tym samym nieskuteczne jest zawarte w umowie oświadczenie jej stron, zgodnie z którym na podstawie tej umowy najemcą lokalu oraz stroną umowy z Gminą Miasto S. stał się P. A. (1). Zawarty w pkt. 3 protokołu przekazania z dnia 28 czerwca 2007 r. zapis dotyczący następstwa prawnego pozwanego – powoda wzajemnego po P. M. (1) dotyczy natomiast wyłącznie kwestii adaptacji strychu i w żadnym razie nie odnosi się do umowy najmu. Co jednak najistotniejsze, gdyby pozwany – powód wzajemny był stroną umowy najmu, w protokole tym nie zostałoby zawarte jednoznaczne w swej treści oświadczenie Gminy Miasto S. dotyczące tego, że Wspólnota winna zawrzeć umowę najmu z P. A. (1). Byłoby to zbędne, gdyby umowa taka została zawarta i nadal obowiązywała. Co więcej, w protokole stwierdzono, że umowa najmu miałaby obowiązywać od dnia 1 kwietnia 2007 r., a więc dotyczyć okresu sprzed spisania protokołu. Oznacza to wprost, że nie mogła ona istnieć wcześniej. W tym świetle odmiennej interpretacji nie można upatrywać w zapisie, zgodnie z którym jako najemcę przedmiotowego lokalu Gmina wskazuje powoda. Chodzi w tym przypadku wyłącznie o wskazanie kandydata, a nie istniejącego węzła obligacyjnego. Brak przy tym podstaw do przyjęcia, że wskazywana w tym protokole umowa miała tylko formułować ewentualne nowe warunki najmu. Nie wynika to w żadnym przypadku z treści protokołu, a ponadto nie zostały przedstawione jakiekolwiek dowody, z których wynikałoby, że pozwany – powód wzajemny i Gmina ustalili warunki najmu, które mogłyby podlegać modyfikacjom. Sam zresztą pozwany w trakcie swoich zeznań (karta 619 akt) wprost wskazał, że chciał mieć zawartą umowę najmu z Miastem, powiedziano mu, że umowa nie może zostać z nim zawarta, że lokal musi zostać przekazany wspólnocie. Pozwany podał też, że nie zawierał z Gminą żadnej umowy, ani też nie zrywał poprzedniej. Wprawdzie w dalszej części zeznań oświadczył, że uważał iż jest związany z Gminą a nie Wspólnotą, że wytłumaczono mu, że wszedł w prawa poprzedniego najemcy spłacając dług, jednakże wypowiedzi te opierał nie na oświadczeniach Gminy jako wynajmującego, ale jak wskazał na późniejszych informacjach od swoich prawników.

Nie ulega również wątpliwości, że pozwanego – powoda wzajemnego nie łączyła umowa najmu zawarta ze Wspólnotą. Sam powód w wielu miejscach sprzeciwu od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym wskazywał na brak porozumienia co do warunków umowy, w szczególności wysokości czynszu, co do kwestii okresu wypowiedzenia, co do kwestii powierzchni lokalu, który miałby być przedmiotem umowy. Takie też stanowisko wyrażał w kolejnych pismach procesowych. W pozwie wzajemnym wskazał jednoznacznie, że do zawarcia nowej umowy najmu lokalu do dzisiaj nie doszło (karta 119 akt). Okoliczność ta wynika również z przedstawionych dowodów. W piśmie z dnia 14 czerwca 2010 kierowanym do (...) (karta 61 akt) pozwany – powód wzajemny wskazywał jednoznacznie, że do tej pory nie podpisano z nim umowy najmu. Podobne oświadczenie zawarł w swoim piśmie z dnia 24 września 2010 r. kierowanym do powódki (karta 63 akt). Z treści uchwały Wspólnoty nr (...) z dnia 2 marca 2009 r. (karty 18 i 90 akt) wynika natomiast, że w przypadku braku podpisania umowy najmu będzie pozwanemu – powodowi wzajemnemu naliczana od dnia 1 kwietnia 2009 r. opłata za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości 9 zł za 141,20 m.kw. O braku podpisania umowy świadczy również dowód w postaci projekt umowy najmu (karty 100 – 102 akt). Skoro pojawił się projekt, to oznacza, że umowa nie została jeszcze zawarta, co zresztą potwierdza znajdujący się w tym projekcie zapis, zgodnie z którym pozwany odmówił podpisania umowy (data 2 września 2008 r.). Oceny tej w żadnym razie nie może zmienić dowód w postaci wniosku z dnia 30 listopada 2010 r. (karta 64 akt) o zwołanie zebrania właścicieli lokali, w którym wskazano, że celem zebrania jest rozwiązania sprawy lokalu zajmowanego przez najemcę, czy też ustalenia komisji zawarte w protokole z dnia 6 maja 2010 r. (karty 66-67 akt), w którym z kolei wskazano, że legalnym najemcą lokalu jest pozwany – powód wzajemny. W tym ostatnim dokumencie zresztą w dalszej jego części zapisano, że umowa najmu nie została zawarta, że pilne jest podpisanie takiej umowy. Z kolei wniosek o zwołanie zebrania sporządzony został przez mieszkańców, nie wiadomo na jakiej podstawie sformułowano jego treść, a w każdym razie oświadczenie to nie jest rozstrzygające, skoro oczywistym jest, że strony nie doszły do ustalenia istotnych elementów ewentualnej umowy, a wiec zarówno jej przedmiotu, jak i wysokości czynszu, co wyklucza możliwość uznania, że umowa zawarta została w sposób dorozumiany.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że wbrew stanowisku pozwanego – powoda wzajemnego, w sprawie nie znajdował zastosowania przepis art. 678 § 1 k.c., który stanowi, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Po pierwsze bowiem nie obowiązywała jakakolwiek umowa najmu, a po drugie, o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia, nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży lokalu nr (...) pomiędzy Gminą Miasto S. oraz Wspólnotą.

Jak wyżej wskazano, dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy zarówno w zakresie pozwu głównego, jak i wzajemnego konieczne było przesądzenie kwestii, czy powódce przysługuje przymiot właściciela, determinujący jej legitymację w procesie uwzględniając przedstawione wyżej uwagi dotyczące konieczności zastosowania regulacji odnoszących się do stosunków prawnych pomiędzy właścicielem a posiadaczem. Jak sygnalizował to już Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 17 grudnia 2014 r., aby ochrona prawna mogła być przez sąd udzielona obie strony procesu muszą pozostawać do przedmiotu sporu w określonym przez prawo materialne stosunku, tak więc w każdej sprawie cywilnej zanim sąd meriti w ogóle przystąpi do oceny zgłoszonego roszczenia procesowego, musi z urzędu uprzednio zbadać kwestię posiadania przez obie strony legitymacji procesowej. Nie budzi wątpliwości ,że tylko ze stosunku prawnego określonego przez prawo materialne płynie uprawnienie określonego podmiotu do występowania z konkretnym roszczeniem przeciwko innemu konkretnemu podmiotowi. To szczególne uprawnienie konkretnego podmiotu ,oceniane z punktu widzenia prawa materialnego, określane jest właśnie jako legitymacja procesowa. Jeżeli zostanie wykazane, że strony są związane prawnomaterialnie z przedmiotem procesu, którym jest roszczenie procesowe, to wówczas zostanie wykazana legitymacja procesowa strony powodowej (czynna ) i pozwanej (bierna). Tak więc z żądaniem ochrony prawnej może wystąpić jedynie osoba do tego uprawniona. Tym uprawnieniem jest legitymacja procesowa czynna, przy czym w przeciwieństwie do zdolności sądowej nie stanowi jakieś ogólnej kwalifikacji podmiotu, która jest cechą trwałą i musi podlegać jednolitej ocenie w każdym procesie. A zatem legitymacja procesowa jest to szczególne uprawnienie do prowadzenia konkretnego procesu. Może ona wypływać z posiadania prawa podmiotowego bądź z przepisu ustawy. Legitymacja procesowa wskazuje kwalifikację materialną podmiotów prowadzących spór, w tym znaczeniu, że powód powinien być uprawniony (z mocy norm materialnoprawnych) do występowania z żądaniem udzielenia mu ochrony prawnej w stosunku do pozwanego, a ten (także z mocy norm materialnoprawnych) zobowiązany do określonego zachowania się. Dotyczy ona możliwości określenia, czy w procesie występują w charakterze stron te podmioty, które są jednocześnie podmiotami stosunku prawnego będącego przedmiotem procesu. W każdym procesie sąd musi rozstrzygnąć, czy strony procesowe są jednocześnie stronami spornego stosunku prawnego. Stwierdzenie braku tej zgodności jest stwierdzeniem braku legitymacji procesowej po stronie powoda lub pozwanego, co prowadzi do oddalenia powództwa.

W okolicznościach niniejszej sprawy punktem wyjścia i okolicznością przesądzająca ocenę w tym zakresie było ustalenia daty, w której doszło do wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku przy ul. (...). Sąd I instancji w tym względzie faktycznie nie poczynił stanowczych ustaleń niezbędnych dla zastosowania konkretnej normy prawa materialnego. Nie może w tym względzie być wystarczające stwierdzenie, że z jednej strony brak dokumentów pozwalających na określenie powyższej daty, a nawet brak możliwości określenia, gdzie one się mogą znajdować, a z drugiej strony odwołanie się do wiedzy, czy przekonania samych stron procesu, tym bardziej, że kwestia legitymacji biernej Wspólnoty była w sprawie kwestionowana. Nie sposób zaaprobować sytuacji, w której Sąd czyni faktycznie tylko przypuszczenia co do określonej sytuacji prawnej stron procesu, szczególnie na gruncie prawa rzeczowego, które wymaga ustaleń stanowczych, jednoznacznych, opartych na konkretnym materiale dowodowym. Niezrozumiałe jest w tym kontekście odwoływanie się do protokołu przekazania lokalu z dnia 28 czerwca 2007 r. zawartego pomiędzy Gminą Miasto S. a Wspólnotą, czy też na zgodę Prezydenta Miasta S. z dnia 7 marca 2007 r. na zdjęcie lokalu z ewidencji Gminy Miasto S.. Dowody te w żadnym razie nie rozstrzygają kwestii ani własności, ani tym bardziej daty wyodrębnienia pierwszego lokalu. Dokumenty te dają jedynie podstawę do ustalenia, że nie doszło pomiędzy Wspólnotą a Gminą Miasto S. do zawarcia umowy sprzedaży lokalu, o czym przesądza zarówno brak zachowania właściwej formy tej czynności prawnej, jak i przede wszystkim brak złożenia przez strony oświadczeń woli obejmujących elementy przedmiotowo istotne umowy sprzedaży. Podzielić więc należało ustalenie Sądu I instancji, że czynności stwierdzone powyższymi dokumentami kwalifikować można jedynie w kategoriach przeniesienia posiadania. Nie wpływa to jednak w żadnym razie na ocenę, ani kiedy do wyodrębnienia pierwszego lokalu doszło, ani też, kto ostatecznie jest właścicielem, obecnie samodzielnego, lokalu nr (...). Sąd I instancji winien więc albo ocenić powyższą, zasadniczą dla rozstrzygnięcia sprawy kwestię przez pryzmat obowiązków dowodowych stron (art. 6 k.c.), albo też uzupełnić materiał dowodowy, nawet działając z urzędu, jeżeli uznawał (co zresztą przesądził Sąd Apelacyjny w poprzednim wyroku), że bez wyjaśnienia omawianej kwestii nie jest możliwe prawidłowe zastosowanie normy prawa materialnego. Jak się zdaje najprostszym, a jednocześnie całkowicie wystarczającym było przeprowadzenie dowodu z treści księgi wieczystej, który w sposób jednoznaczny i pewny pozwalałby na określenie daty wyodrębnienia pierwszego lokalu. Co równie istotne konieczne było ustalenie, czy w tym momencie istniał już lokal nr (...). Co do zasady bowiem lokal samodzielny, choć nie wyodrębniony, stanowił własność właściciela budynku. Z kolei, jak już sygnalizował Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 17 grudnia 2014 r., odwołując się w tym względzie do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2012 r. (sygn. akt I CSK 447/11, LEX nr 1254618 ), terenowy organ administracji państwowej mógł zadecydować o przebudowie domu wielomieszkaniowego polegającej na powiększeniu liczby lokali, w wyniku czego mógł powstać samodzielny lokal, jednak wymagało to wydania decyzji administracyjnej w tym przedmiocie (art. 104 § 1 k.p.a.). Decyzji tej nie mogły zastąpić decyzje administracyjne o wyrażeniu zgody na przebudowę budynku przez powiększenie liczby lokali oraz o pozwoleniu na budowę, ani też decyzja o przydziale lokalu, których skutki prawne nie wykraczają poza ich treść zdeterminowaną określoną w nich podstawą, a tylko tego rodzaju decyzje zostały do akt przedłożone. Podkreśla się, że zarówno decyzje administracyjne o wyrażeniu zgody na przebudowę budynku przez powiększenie liczby lokali oraz o pozwoleniu na budowę, ani też decyzje o przydziale lokalu, nie mogą stanowić o wyłączeniu powierzchni przeznaczonej na przebudowę spośród części budynku przeznaczonego do wspólnego użytku, a tym samym skutkować wyłączeniem tej powierzchni ze współwłasności. Konstrukcja przewidziana w art. 24 ust. 3, 4, 4a i 5 (następnie art. 21 ust. 3-6) ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości skutkuje bowiem w istocie wywłaszczeniem dotychczasowych właścicieli lokali, zaś samemu wywłaszczeniu towarzyszy, przyznane przez ustawodawcę dla właścicieli pozostałych lokali, prawo do uzyskania należnego odszkodowania. Tym samym elementami koniecznymi dla powstania zakładanego przez powyższą ustawę wywłaszczenia za odszkodowaniem jest wydanie decyzji administracyjnych, o których mowa w art. 24 ust. 3 i 4 (art. 21 ust. 3 i 4) tej ustawy, co stanowi podstawę do dokonania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej (zob. wyrok SA w Warszawie z dnia 4 lipca 2013 r. I ACa 149/13 LEX nr 1381582). Konieczne jest więc ustalenie statusu lokalu nr (...) w dacie wyodrębniania pierwszego lokalu w budynku, a więc czy stanowił lokal samodzielny, a więc nie objęty ewentualną współwłasnością, czy też stanowił cześć wspólną budynku, co do której co oczywiste zastosowanie znajdowałyby regulacje dotyczące współwłasności. Należy zauważyć, że na gruncie art. 3 ust. 2 u.w.l. wyrażane jest w orzecznictwie jednolite stanowisko, zgodnie z którym niewyodrębnione, ale samodzielne lokale w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej i nie stanowią przedmiotu współwłasności właścicieli lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, lecz są wyłączną własnością dotychczasowego właściciela nieruchomości (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN 903/97, z dnia 9 grudnia 1999 r., sygn. akt III CZP 32/99, z dnia 21 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 751/00, z dnia 21 października 2003 r., sygn. akt I CK 156/02, z dnia 31 marca 2016 r., sygn. akt IV CNP 33/15, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2016 r., sygn. akt IV CSK 786/15, LEX nr 2165588). Dodatkowo podkreśla się, że niewyodrębnionych samodzielnych lokali nie można uznać za części budynku niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Pogląd ten znajduje, jak trafnie zauważono, potwierdzenie w art. 4 ust. 2 u.w.l. Wymieniony przepis stanowi, że jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami kolejnych umów o wyodrębnienie lokali. Jeżeli lokale niewyodrębnione wchodziłyby w skład nieruchomości wspólnej, wyłączenie właścicieli lokali wyodrębnionych od udziału przy ustanawianiu odrębnej własności pozostałych lokali nie dałoby się pogodzić z ich prawem do tych lokali - udziałem w ich współwłasności.

Analiza pisemnych motywów rozstrzygnięcia nie daje podstaw do jednoznacznej oceny stanowiska Sądu I instancji. Odnosząc się do kwestii własności spornego lokalu Sąd wskazał, że od chwili powstania lokalu mieszkalnego nr (...) Gmina Miasto S. nie była jego właścicielem, przy czym nie wyjaśniono, co Sąd rozumie pod pojęciem powstanie, a więc czy wyłącznie poczynienie nakładów skutkujących fizycznym wytworzeniu lokalu, czy też uzyskanie przez ten lokal samodzielności. W tym kontekście za niewystarczające uznać należy wariantowe wywody Sądu dotyczące stosowania bądź nie obowiązującej w 1983 r. ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, które to wywody miały prowadzić do konkluzji odnośnie tego, że Gmina Miasto S. nie była właścicielem lokalu. Nie jest też do końca zrozumiałe, na jakiej podstawie Sąd uznał w dalszej części uzasadnienia, że lokal stanowił przedmiot współwłasności, uwzględniając, z jednej strony, że zdaniem Sądu właścicielem lokalu nie była Gmina Miasto S., a z drugiej strony uwzględniając, że Sąd, nie przesądził kwestii statusu samego lokalu oraz momentu wyodrębnienia pierwszego lokalu. Jak się zdaje stanowisko Sądu I instancji sprowadza się do uznania, że lokal nr (...) stanowił element nieruchomości wspólnej Gminy Miasto S. i właściciela, ewentualnie właścicieli wyodrębnionych lokali. Bez poczynienia jednak wskazanych wcześniej ustaleń tego rodzaju stanowisko musi zostać uznane za dowolne, a przynajmniej przedwczesne. Zresztą, jak należy przypuszczać, w ocenie Sądu wykonanie adaptacji strychu nie miało znaczenia dla jego kwalifikacji, jako elementu nieruchomości wspólnej i stąd wniosek o „pośredniej własności” Gminy Miasto S. (niezależnie od tego, jaka miałaby być podstawa tego rodzaju własności).

Nierozpoznanie istoty sprawy, czego wyrazem jest treść sporządzonego w sprawie uzasadnienia, dotyczyło również kwestii nakładów objętych żądaniem pozwu wzajemnego. Zgodnie z treścią art. 226 § 1 k.c., samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Zgodnie natomiast z § 2. tego artykułu, samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Jak wynika z treści tych przepisów posiadacz zależny (art. 230 k.c.) może domagać się zwrotu nakładów koniecznych niezależnie od tego czy jest w dobre czy w złej wierze, oczywiście przy spełnieniu wskazanych wyżej przesłanek ustawowych. Jak słusznie ustalił Sąd w oparciu o przeprowadzony dowód z opinii biegłego, wszystkie nakłady poczynione w lokalu nr (...) zajmowanym przez pozwanego – powoda wzajemnego mają charakter nakładów koniecznych, co oznacza, że kwestia dobre lub zlej wiary nie miała istotnego znaczenia. Pomijając kwestię legitymacji biernej Wspólnoty, za nieuprawnioną uznać należało ocenę Sądu I instancji co do rzeczowego charakteru umowy z dnia 25 maja 2007 r. zawartej pomiędzy E. i P. M. (1) a P. A. (1). Strony zawarły w niej postanowienie, zgodnie z którym P. i E. M. sprzedają pozwanemu – powodowi wzajemnemu nakłady poniesione na przebudowę strychu na cele mieszkaniowe za cenę 120.000 zł. Stanowisko Sądu I instancji oznaczałoby, że przedmiotem umowy są jakieś fizycznie wyodrębnione elementy, jak np. ściany, instalacje, stropy itd. Faktycznie w świetle tego stanowiska przedmiotem sprzedaży musiałyby być poszczególne elementy wszystkich wykonanych prac budowlanych i to niezależnie od tego, że zostały połączone z nieruchomością że stały się jej częściami składowymi lokalu, a te, zgodnie z treścią art. 47 § 1 k.c. nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Zresztą na taki charakter umowy nie wskazywał nawet sam pozwany - powód wzajemny. Przeciwnie, w toku całego postępowania, w szczególności natomiast w pozwie wzajemnym wskazywał na nabycie na podstawie umowy z dnia 25 maja 2007 r. wierzytelności o zwrot nakładów w stosunku do Gminy Miasto S., wskazywał że przedmiotem żądania pozwu jest właśnie nabyta wierzytelność.

Taka kwalifikacja umowy oznacza, że Sąd Okręgowy nie dokonał oceny dwóch podstawowych kwestii determinujących rozstrzygnięcie o żądaniu pozwu. W pierwszej kolejności nie poddał ocenie podnoszonej przez powódkę - pozwaną wzajemną kwestii dotyczącej tego, wobec kogo wierzytelność nabył pozwany – powód wzajemny na podstawie umowy z dnia 25 maja 2007 r. Nie ulega bowiem wątpliwości, że nakłady E. i P. M. (1) dokonywane były w oparciu o umowę z dnia 8 września 1983 r. łączącą ich z Gminą Miasto S.. Co równie istotne poza jakąkolwiek analizą Sądu pozostała kwestia, czy pozwany – powód wzajemny w ogóle nabył tego rodzaju wierzytelność. Oceny w tym względzie Sąd natomiast winien dokonać przede wszystkim w świetle postanowienia § 8 umowy, zgodnie z którym prawa i obowiązki wynikające z powyższej umowy nie mogą być przelane w całości lub w części bez zgody (...) i wnioskodawcy oraz terenowego organu administracji państwowej. Sąd winien więc ustalić, czy zapis ten w okolicznościach niniejszej sprawy miał zastosowanie, czy spełnione zostały wysłowione w nim przesłanki uwzględniając okoliczności niniejszej sprawy i ewentualnie jakie rodził skutki. Niezależnie od tego analizie winny być poddane postanowienia umowy zawarte w jej § 9 pkt. 1, zgodnie z którym przebudowy pomieszczeń dokonuje wnioskodawca na własny koszt oraz silnie akcentowane w toku całego postępowania przez powódkę – pozwaną wzajemną postanowienia zawarte w § 9 pkt. 2 umowy. Zgodnie natomiast z nimi, w razie zwolnienia lokalu uzyskanego w wyniku przebudowy przed upływem 20 lat od jego przyjęcia, najemca otrzymuje zwrot poniesionych kosztów w wysokości 5% za każdy rok brakujący do upływu tego okresu. Zastosowany w tym wypadku został w pewnym sensie specyficzny sposób amortyzacji nakładów powiązany z okresem korzystania z lokalu. Sąd I instancji zobligowany był wszystkie te kwestie rozważyć i dać temu wyraz w treści sporządzonego uzasadnienia, tym bardziej, że jak wyżej wskazano pozwany – powód wzajemny w sposób jasny i jednoznaczny sformułował żądanie pozwu, określając je jako wierzytelność z tytułu nakładów, jaką nabył do E. i P. M. (1).

Drugą konsekwencją wadliwego zakwalifikowania umowy z dnia 25 maja 2007 r. jako wywołującej skutki rzeczowe, był brak uwzględnienia zmiany najpierw podstawy faktycznej żądania objętego pozwem, a następnie zmiany powództwa wzajemnego po sporządzeniu w sprawie opinii biegłego sądowego, który określił wartość wszystkich nakładów koniecznych na kwotę 227.000 zł. Jak wcześniej wskazano, pozwany - powód wzajemny pierwotnie określał swoje żądanie jako dotyczące nabytej przez niego wierzytelności z tytułu nakładów poczynionych na adaptację strychu. W piśmie procesowym z dnia 3 lutego 2015 r. (karty 373 – 375 akt) wskazał jednak, że przedmiotem żądania są nie tylko zwaloryzowane nakłady poniesione przez E. i P. M. (1), ale również nakłady poniesione przez samego pozwanego – powoda wzajemnego. W trakcie swoich zeznań na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2016 r. (karty 618 – 619 akt) pozwany – powód wzajemny wymieniał zresztą nakłady własne. Z kolei w trakcie dalszego przesłuchania na rozprawie w dniu 25 kwietnia 206 r. (karty 634 – 635 akt) powód wprost oświadczył, że przedmiotem żądania są zarówno nakłady rozumiane jako nabyta wierzytelność, jak i nakłady, które sam poczynił. W piśmie procesowym z dnia 3 marca 2016 r. (karta 587 akt) stanowiącym zarówno ustosunkowanie się do opinii biegłego, jak i rozszerzenie powództwa wzajemnego, pozwany – powód wzajemny domagał się zasądzenia na jego rzecz kwoty 227.000 zł, przy czym najwyraźniej wiązał ją z wszystkimi nakładami, jakie wyliczył biegły, a więc tymi dokonanymi przez E. i P. M. (1), jak i poczynionych przez siebie. Takie stanowisko procesowe nie spotkało się z odpowiednią reakcją Sądu, który winien zobowiązać pozwanego - powoda wzajemnego do sprecyzowania swojego stanowiska w obu kwestiach, a więc do precyzyjnego wskazania, jakich konkretnie nakładów poczynionych przez niego dotyczy żądanie pozwu, a nadto jakiej kwoty z tego tytułu się domaga, czy stanowi ona część pierwotnego żądania dotyczącego przecież nabytej wierzytelności (w jakiej dokładnie wysokości), czy też pismo procesowe stanowi rozszerzenie pozwu, a w takiej sytuacji o jaką kwotę. Tego rodzaju zobowiązanie nie zostało wystosowane. Uniemożliwia to natomiast jakakolwiek weryfikację objętych pozwem żądań. Co oczywiste przy tym, do ewentualnych korekt w zakresie żądania pozwu, czy też jego precyzowania nie może dojść na etapie postępowania apelacyjnego. Podkreślenia wymaga, że wymagania pozwu określa art. 187 § 1 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem, pozew powinien czynić zadość warunkom pisma procesowego, a nadto zawierać dokładnie określone żądanie oraz przytoczenie uzasadniających je okoliczności faktycznych. W razie zmiany któregokolwiek z nich dochodzi do przedmiotowej zmiany powództwa. Jeżeli natomiast do żadnej zmiany w toku procesu nie dochodzi, granice orzekania wyznacza roszczenie zgłoszone w pozwie. Przewidziane przez art. 321 k.p.c. związanie sądu granicami żądania obejmuje nie tylko wysokość i rodzaj dochodzonego świadczenia, ale także elementy motywacyjne uzasadniające żądanie. Sąd orzeka o roszczeniach, które wynikają z faktów przytoczonych przez powoda ( wyrok Sądu Najwyższego z 9 maja 2008 r., III CSK 17/08, LEX nr 424385), a podstawą orzeczenia nie mogą być okoliczności faktyczne, których powód nie objął swymi twierdzeniami ( wyrok Sądu Najwyższego z 24 listopada 2009 r., V CSK 169/09, LEX nr 627248). W razie niewyraźnego lub wręcz niewłaściwie sformułowanego żądania sąd może je odpowiednio zmodyfikować, jednakże tylko zgodnie z wolą powoda. Związanie sądu granicami żądania obejmuje nie tylko związanie co do samej treści (wysokości) żądania zasadniczego, ale także co do uzasadniających je elementów motywacyjnych (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r.,). Obowiązujące regulacje nie przewidują powinności podania podstawy prawnej dochodzonego żądania, co podyktowane jest ogólną zasadą, że jego kwalifikacja prawna jest zawsze obowiązkiem sądu. Oznacza to, że nawet wskazanie przez powoda podstawy prawnej nie jest wiążące dla sądu, który w ramach dokonywanej subsumcji jest zobowiązany do oceny roszczenia w aspekcie wszystkich przepisów prawnych, które powinny być zastosowane, jako mające oparcie w ustalonych faktach (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 1947 r., C III 137/47, OSNC 1948, Nr 1, poz. 20, z dnia 2 maja 1957 r., II CR 305/57, OSNC 1958, Nr 3, poz. 72; wyrok z dnia 15 września 2004 r., III CK 352/03, LEX nr 589984). Podanie błędnej podstawy prawnej nie może wywołać negatywnych skutków dla powoda. Dostrzega się jednak w orzecznictwie to, że wskazanie w pozwie przez profesjonalnego pełnomocnika powoda podstawy prawnej żądania, mimo braku takiego obowiązku, może spowodować ukierunkowanie postępowania, przez pośrednie określenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 1999 r., I CKN 252/98, OSNC 1999, Nr 9, poz. 152). Ukierunkowanie to nie może jednak oznaczać formalnego związania sądu podaną podstawą prawną zwłaszcza, gdy okoliczności faktyczne mogą stanowić oparcie dla innej, adekwatnej podstawy prawnej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2002 r., III CKN 182/01, LEX nr 54471). Utrwalone jest stanowisko Sądu Najwyższego, akceptowane w doktrynie, że przyjęcie przez sąd innej podstawy prawnej niż wskazana przez powoda nie stanowi wyjścia poza granice żądania, określone art. 321 k.p.c. [(wyroki: z dnia 15 kwietnia 2003 r., V CKN 115/01, z dnia 15 września 2004 r., III CK 352/03; z dnia 6 grudnia 2006 r., IV CSK 269/06; z dnia 24 maja 2007 r., V CSK 25/07, OSNC - ZD 2008, Nr 2, poz. 32; z dnia 27 marca 2008 r., II CSK 524/07; z dnia 20 lutego 2008 r., II CSK 449/07, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2014 r. III CSK 156/13 , LEX nr 1489247).

W związku z powyższym nawet przesądzenie podniesionych wcześniej kwestii związanych z nabyciem przez pozwanego – powoda wzajemnego wierzytelności z tytułu nakładów nie pozwalało na etapie postępowania apelacyjnego na wydanie stosownego rozstrzygnięcia.

Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności, na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. wyrok w zaskarżonej części należało uchylić i sprawę przekazać Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Jak przedwczesne uznać należało odnoszenie się do kwestii przedawnienia obu roszczeń (a w ich ramach do kwestii wymagalności roszczeń, wydania lokalu), do kwestii stosowania art. 5 k.c., oceny dobrej czy złej wiary pozwanego – powoda wzajemnego.

Sąd Okręgowy ponownie rozpoznając sprawę w pierwszej kolejności rozważy kwestię możliwości uzupełnienia postępowania dowodowego, celem zastosowania właściwych przepisów prawa materialnego. W dalszej kolejności, stosownie do wyników tej oceny i ewentualnego przeprowadzenia dodatkowych dowodów, w sposób jednoznaczny ustali, kiedy doszło do wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku przy ulicy (...), jaki w tym momencie był status lokalu nr (...) (czy w ogóle w tym momencie adaptacja była już dokonana, czy lokal miał charakter lokalu samodzielnego), a w konsekwencji, w świetle przedstawionego wcześnie orzecznictwa ustali, czy stanowił element wspólny nieruchomości. Następnie Sąd ustali, kto był jego właścicielem, czy stanowił przedmiot współwłasności (czyjej i w jakiej części). W oparciu o te ustalenia Sąd rozważy kwestie związane z wejściem w życie ustawy o własności lokali i dokona oceny legitymacji procesowej Wspólnoty, zarówno czynnej, jak i biernej. W przypadku pozytywnej w tym zakresie odpowiedzi Sąd I instancji dokona czynności zmierzających do sprecyzowania podstawy faktycznej pozwu wzajemnego (jakiego rodzaju nakładów wykonanych przez samego powoda wzajemnego się on domaga), a także sprecyzowania, co składa się na dochodzoną kwotę 227.000 zł, to znaczy jaka w ocenie powoda wzajemnego jest wartość nakładów dokonanych przez niego, a jaka jest wysokość żądania związana z nabyta od E. i P. M. (1) wierzytelnością. W dalszej wreszcie kolejności Sąd podda ocenie oba żądania przy uwzględnieniu stosowania właściwych przepisów prawa materialnego oraz twierdzeń i zarzutów podnoszonych przez strony.

Zgodnie z treścią art. 108 § 2 k.p.c., sąd drugiej instancji, uchylając zaskarżone orzeczenie i przekazując sprawę sądowi pierwszej instancji do rozpoznania, pozostawia temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

A. Bednarek – Moraś T. Żelazowski W. Buczek – Markowska