Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 lutego 2024 roku

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSA Tomasz Sobieraj
Protokolant:	st. sekr. sąd. Magdalena Goltsche

po rozpoznaniu w dniu 18 stycznia 2024 roku na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P.

przeciwko A. M. (1)

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu Okręgowego w Koszalinie z dnia 4 listopada 2022 r. sygn. akt I C 548/21

I.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a. w punkcie pierwszym oddala powództwo;

b. w punkcie drugim zasądza od powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P. na rzecz pozwanego A. M. (1) kwotę 5417 [pięciu tysięcy czterystu siedemnastu] złotych tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o kosztach procesu;

II.  zasądza od powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P. na rzecz pozwanego A. M. (1) kwotę 13050 [trzynastu tysięcy pięćdziesięciu] złotych tytułem kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o kosztach procesu.

Tomasz Sobieraj

Sygn. akt I ACa 246/23

UZASADNIENIE

Powódka (...) spółka z ograniczona odpowiedzialnością z siedzibą w P. (poprzednio (...) Sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w P.) w pozwie przeciwko A. M. (1) wniosła o zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli przenoszącego na jej rzecz własność w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr (...), położonej w miejscowości W., w obrębie ewidencyjnym (...), dla której jest prowadzona księga wieczysta o nr (...), które to oświadczenie miało zostać złożone w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży tej nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 25 czerwca 2020 roku za cenę 180000 złotych oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwany A. M. (1) w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 4 listopada 2022 roku Sąd Okręgowy w Koszalinie:



w punkcie I. zobowiązał pozwanego do złożenia oświadczenia woli o następującej treści: „W wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 25 czerwca 2020 roku zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem T. C. w jego kancelarii w S., Rep. A nr (...), A. M. (1) sprzedaje spółce pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w P. i w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, nieruchomość położoną w miejscowości W., gmina S., powiat (...), województwo (...), stanowiącą działkę gruntu o numerze (...), obręb ewidencyjny (...) W., o powierzchni 5,6000 ha, dla której Sąd Rejonowy w Szczecinku, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...), za zapłatą ceny stanowiącej kwotę 180.000 złotych, a spółka pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w P. oświadcza, że powyższą nieruchomość kupuje za podaną cenę.”;



w punkcie II zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 15 914 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Okręgowy powyższe rozstrzygnięcie oparł na następujących ustaleniach faktycznych:

W dniu 25 czerwca 2020 roku między A. M. (2), jako sprzedającym, a spółką (...) Sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w P. (obecnie (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P.), jako kupującym, doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w postaci niezabudowanej działki gruntu nr (...), o pow. 5,6 ha, położonej w miejscowości W., gm. S. dla której jest prowadzona księga wieczysta o nr (...), pod warunkiem. Umowę zawarto w formie aktu notarialnego. Na podstawie tej umowy sprzedający zobowiązał się do sprzedaży tej nieruchomości powódce za cenę 180.000 złotych (§ 4 Umowy). W § 6 ust. 1 umowy strony ustaliły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu następującego warunku: kupująca uzyska w terminie do dnia 25 lutego 2021 roku – w imieniu własnym lub w imieniu sprzedającego – wszelkie wymagane prawem zgody i pozwolenia na budowę pomostu. W ust. 2 wskazano, że nieziszczenie się tego warunku we wskazanym terminie powoduje rozwiązanie umowy, a sprzedający ma prawo zachować otrzymany zadatek, co w całości wyczerpuje jego roszczenia. W § 7 umowy ustalono termin zawarcia umowy przyrzeczonej – 8 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, nie później jednak niż do dnia 25 lutego 2021 roku.

W § 8 przewidziano prawo odstąpienia od umowy na warunkach tam wskazanych. W § 9 ust.1 umowy zapisano, że sprzedający udziela kupującej spółce nieodwołalnego pełnomocnictwa, ważnego do 8 miesięcy od dnia zawarcia umowy, do składania w jego imieniu wszelkich oświadczeń i wniosków przez organami władzy i administracji rządowej oraz samorządowej, wobec osób prawnych i fizycznych w sprawie uzyskania wymaganych prawem pozwoleń na wybudowanie pomostu, a także do składania i odbioru wszelkich dokumentów oraz dokonania wszelkich czynności, które okażą się niezbędne do uzyskania wskazanych pozwoleń, na warunkach i według uznania pełnomocnika, z tym zastrzeżeniem że kupująca może występować w imieniu sprzedającego wyłącznie w celu uzyskania niezbędnych pozwoleń na budowę pomostu. W ust. 2 ustalono, że sprzedający nie będzie ponosił odpowiedzialności prawnej i finansowej za czynności podejmowane przez kupującą w ramach pełnomocnictwa. W myśl § 9 ust. 3, w przypadku uzyskania pozwoleń, sprzedający będzie zobowiązany do przeniesienia ich na kupującą, najpóźniej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, na koszt kupującej.

Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na rzecz powódki, na podstawie ww. umowy przedwstępnej, zostało wpisane w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości w W. została zlecona przez A. M. (1) biuru pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Strony umowy przed jej zawarciem nie miały ze sobą kontaktu. Wszelkie uzgodnienia były dokonywane za pośrednictwem biura obrotu nieruchomościami, w tym również kwestie dotyczące pomostu. Warunek w tym zakresie został wprowadzony do umowy na żądanie powódki. Projekt umowy od strony formalnej został stworzony przez notariusza i pośrednika. Ustalenie odległego terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej było skutkiem oszacowania ilości czasu potrzebnego do zgromadzenia dokumentacji niezbędnej do uzyskania pozwolenia na budowę pomostu oraz szacowanego czasu do wydania decyzji przez właściwy organ.

Powódka nie uzyskała dokumentacji niezbędnej do wybudowania pomostu w terminie wynikającym z § 6 ust. 1 umowy.

Jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej powódka zbierała informacje dotyczące przedmiotowej nieruchomości odnośnie możliwości jej wykorzystania. Pierwsze czynności zmierzające do uzyskania pozwoleń na wybudowanie pomostu podjęła we wrześniu 2020 roku. Nawiązała wówczas kontakt z K. B., który w listopadzie 2020 roku opracował projekt budowlany tej inwestycji wraz z M. W. (1). Projektant, mocą udzielonego mu przez spółkę pełnomocnictwa, miał doprowadzić do uzyskania pozwolenia na budowę pomostu. W dniu 14 grudnia 2020 roku do Starostwa w S. złożył wniosek o jego wydanie. Pismem z dnia 28 grudnia 2020 roku był wzywany do uzupełnienia wniosku, co uczynił pismem z dnia 5 stycznia 2021 roku. W piśmie z dnia 12 stycznia 2021 roku Starosta (...) zawiadomił pełnomocnika spółki o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę pomostu rekreacyjnego. Kolejnym pismem z dnia 5 lutego 2021 roku projektant został wezwany do uzupełnienia przedłożonego projektu budowlanego i jego dostosowania do obowiązujących przepisów, w terminie 30 dni. Pismem z 25 lutego 2021 roku wniósł on o zawieszenie tego postępowania, co uwzględniono postanowieniem z dnia 12 kwietnia 2021 roku. A. M. (1) nie uczestniczył w powyższych czynnościach i postępowaniu administracyjnym.

Około miesiąc, półtora miesiąca przed terminem zakreślonym w umowie do uzyskania pozwolenia na budowę pomostu przedstawiciele powodowej spółki wiedzieli już, że nie uzyskają wymaganych dokumentów w terminie. W lutym 2021 roku poinformowali więc pośrednika prowadzącego sprzedaż nieruchomości, że zdecydowali się zrezygnować z warunku zastrzeżonego w § 6 ust. 1 umowy przedwstępnej i że nadal są gotowi zawrzeć umowę przyrzeczoną. Pośrednik poinformował spółkę o wyznaczeniu terminu zawarcia tej umowy na dzień 22 lutego 2021 roku w kancelarii notarialnej notariusza T. C. w S.. O terminie tym poinformował też sprzedającego – A. M. (1). Przedstawiciel powódki – M. J. przybył do S. w ustalonym terminie, jednakże sprzedający nie stawił się.

Pismem z dnia 24 lutego 2021 roku, wysłanym pocztą e-mail, a także pismem z tego samego dnia przesłanym za pośrednictwem firmy kurierskiej, skierowanym do A. M. (1) i skutecznie odebranym przez A. M. (1) w dniu 25 lutego 2021 roku o godzinie 10.10, powódka oświadczyła, że rezygnuje z warunku zastrzeżonego w umowie przedwstępnej i wyraża wolę zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się warunku. W celu jej podpisania wyznaczyła termin kolejnego spotkania u notariusza T. C. w dniu 25 lutego 2021 roku o godzinie 14.15. A. M. (1) nie stawił się również na to spotkanie.

W dniu 2 marca 2021 roku A. M. (1) zawarł ze swoim bratankiem A. M. (1) umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. A. M. (1) oświadczył w tej umowie, że łączyła go z powódką umowa przedwstępna sprzedaży tej nieruchomości, jednak nie ziścił się zawarty w niej warunek tj. kupująca spółka do dnia 25 lutego 2021 roku nie uzyskała zgody i pozwolenia na budowę pomostu.

Pismem z 8 kwietnia 2021 roku, skierowanym do pozwanego A. M. (1), powódka wezwała go do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży działki gruntu nr (...) w celu zadośćuczynienia roszczeniu powódki ujawnionemu w dziale III księgi wieczystej nr (...). Powódka powołała się w piśmie na treść art. 17 u.k.w.h. Pismem z dnia 23 kwietnia 2021 roku pozwany odmówił dokonania tej czynności. Pismem z 13 maja 2021 roku powódka ponownie wezwała pozwanego do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości i wskazała termin dokonania tej czynności - w dniu 27 maja 2021 roku w kancelarii notarialnej notariusza D. T. w P.. Pozwany A. M. (1) nie stawił się celem zawarcia umowy z powódką.

Sąd Okręgowy na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego uznał powództwo za uzasadnione.

Sąd Okręgowy wskazał, że istota sprawy sprowadzała się do weryfikacji twierdzenia strony powodowej, zgodnie z którym warunek zawarty w § 6 umowy przedwstępnej z dnia 25 czerwca 2020 roku został zastrzeżony na jej korzyść, wobec czego powódka miała wyłączne prawo do rezygnacji z tego warunku. Powołując treść art. 91 k.c. Sąd ten wyjaśnił, że warunek zastrzeżony przez strony w § 6 umowy jest warunkiem zawieszającym, którego ziszczenie się powoduje powstanie skutku czynności prawnej. Powódce przysługuje zatem ekspektatywa, o której mowa w art. 91 k.c. Jednocześnie przy warunku zawieszającym, w razie zawarcia warunkowej umowy sprzedaży jakiejś rzeczy, uprawnionym warunkowo do rzeczy jest kupujący. W ocenie Sądu Okręgowego do czynności zmierzających do zachowania prawa, o których traktuje art. 91 k.c., można zaliczyć również prawo zrzeczenia się zastrzeżonego warunku i wyrażenie chęci zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo jego nieziszczenia się. Powódka skorzystała z powyższego uprawnienia.

Sąd Okręgowy zaakcentował, że z punktu widzenia doświadczenia życiowego i logiki kwestia, czy powódka uzyska zgody i pozwolenia na budowę pomostu, nie miała dla sprzedającego żadnego znaczenia, skoro uzyskanie tych pozwoleń nie miało wpływu na umówioną cenę sprzedaży. Gdyby zaś przyjąć, że zawarty w § 6 ust. 1 umowy warunek został zastrzeżony również na korzyść sprzedającego, to wszelkie czynności podejmowane przez powódkę zmierzające do uzyskania stosownych pozwoleń byłyby obarczone ryzykiem, że sprzedający zrezygnuje z warunku. Co więcej, ryzyko byłoby tym większe, im większe byłoby prawdopodobieństwo uzyskania pozwoleń, skoro nie budzi wątpliwości, że zwiększyłoby to atrakcyjność nieruchomości i spowodowałoby wzrost jej wartości. Zdaniem Sądu Okręgowego logiczna analiza § 6 ust. 1 umowy, zwłaszcza w zestawieniu z § 9 ust. 1-3 umowy, prima facie pozwala wnioskować, że warunek zawarto jedynie w interesie kupującego, który za ustaloną przedwstępnie cenę chciał się przekonać, czy będzie możliwe wybudowanie pomostu na terenie kupowanej nieruchomości z dostępem do dużego jeziora. Gdyby powódce nie zależało na budowie pomostu, w umowie nie zawarto by takiego zastrzeżenia. Ponadto przyjęcie, że warunek został zamieszony w umowie w interesie sprzedającego powodowałoby, że upoważnianie powódki przez sprzedającego do nieopłatnego dokonywania kosztownych i czasochłonnych czynności, takich jak wykonanie projektu budowlanego, czy załatwienie czynności urzędowych, nie miałoby dla powódki (podmiotu zawodowo zajmującego się inwestowaniem w nieruchomości) żadnego uzasadnienia gospodarczego, czy ekonomicznego.

Sąd Okręgowy zwrócił przy tym uwagę na fakt, że sprzedający nie był zobowiązany do wykonywania żadnych czynności zmierzających do uzyskania pozwoleń na budowę pomostu. Co więcej, jego odpowiedzialność finansowa i prawna została w tym zakresie wyłączona. To powódka ponosiła wszelkie ryzyko i koszty związane z uzyskaniem zgód i pozwoleń. Gdyby zaś sprzedającemu zależało na budowie pomostu, to nie sprzedawałby nieruchomości za umówioną przedwstępnie cenę w sytuacji, gdy na etapie zawierania umowy przedwstępnej możliwość budowy była zdarzeniem niepewnym, ewentualnie wstrzymałby się ze sprzedażą oraz sam uzyskał stosowne zgody i pozwolenia celem zaoferowania nieruchomości po wyższej cenie.

Sąd Okręgowy wskazał, że członkowie zarządu powódki zgodnie zeznali, iż decyzja o zakupie spornej nieruchomości była decyzją biznesową – sprzedawany grunt wydawał im się atrakcyjny, jednakże chcieli wysondować możliwość zwiększenia atrakcyjności działki położonej nad jeziorem poprzez wybudowanie na jej terenie pomostu. Stąd też zdecydowali się na zawarcie w umowie stosownego warunku, na co sprzedający wyraził zgodę. Mając na uwadze długotrwałość procedur administracyjnych, przedstawiciele spółki optowali za określeniem w umowie przedwstępnej długiego, ich zdaniem wystarczającego, bo ośmiomiesięcznego terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, który w efekcie okazał się zbyt krótki. Wiedząc już, że powódce nie uda się uzyskać wymaganych pozwoleń w umówionym terminie, przedstawiciele spółki dokonali kalkulacji, iż bez względu na to, czy uda się uzyskać pozwolenia, nabycie nieruchomości i tak będzie dla nich opłacalne. W konsekwencji postanowili zrezygnować z warunku, o czym poinformowali sprzedającego. Świadek A. M. (1) potwierdził, że powódka była zainteresowana nabyciem nieruchomości pod warunkiem, że będzie możliwe wybudowanie na jej terenie pomostu. Stwierdził, że w miejscach przylegających do działki dno jeziora jest grząskie i jeżeli chce się korzystać z jeziora, konieczne jest posadowienie pomostu.

Sąd Okręgowy uznał, że skoro warunek określony w § 6 ust. 1 umowy został zastrzeżony na korzyść powódki, miała ona prawo z niego zrezygnować, co skutecznie uczyniła, powiadamiając o tym sprzedającego przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej. Tym samym, pomimo nieziszczenia się warunku, powódka zachowała roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. W świetle art. 17 u.k.w.h. późniejsza sprzedaż nieruchomości przez A. M. (1) na rzecz pozwanego nie miała wpływu na uprawnienie powódki do skierowania skutecznego roszczenia o zawarcie umowy przedwstępnej. Wprawdzie pozwany nabył skutecznie własność przedmiotowej nieruchomości mocą umowy sprzedaży zawartej ze swoim wujem – A. M. (1) w dniu 2 marca 2021 roku, jednakże nastąpiło to z ograniczeniem wynikającym z treści roszczenia wpisanego w dziale III księgi wieczystej.

Powołując się na dyspozycję przepisów art. 390 § 2 k.c., art. 64 k.c. oraz 1047 k.p.c., Sąd Okręgowy uwzględnił żądanie powódki, o czym orzekł w punkcie I. sentencji wyroku.

Sąd Okręgowy podał, że oparł się w niniejszej sprawie na dowodach z dokumentów oraz zeznaniach świadka A. M. (1) oraz przesłuchaniu przedstawicieli powódki. Dowody te uznał za wiarygodne oraz wzajemnie się uzupełniające.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na poniesione przez powódkę koszty składały się: opłaty sądowe w łącznej kwocie 9.130 złotych, wynagrodzenie reprezentującego ją radcy prawnego w wysokości 6.750 złotych (§ 2 pkt 6 i § 10 ust. 2 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych) oraz opłaty skarbowe od pełnomocnictw w wysokości 34 złotych.

Apelację od powyższego wyroku wniosła strona pozwana, zaskarżając orzeczenie w całości i zarzucając mu:

1.  naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 91 k.c., które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, przez przyjęcie, że czynność powodowej spółki polegająca na zrzeczeniu się warunku zawieszającego zmierza do zachowania prawa powódki i znajduje oparcie w treści art. 91 k.c. i przyjęcie w ten sposób, że możliwe jest podejmowanie decyzji przez organy władzy publicznej na podstawie przepisów, których nie ma oraz w oparciu o nieistniejące i wymyślone instytucje prawne: 1) zastrzeżenie warunku zawieszającego na czyjąś korzyść ze skutkiem umożliwiającym zrzeczenie się warunku i 2) zrzeczenia się warunku zastrzeżonego na czyjąś korzyść - co wykluczają postanowienia art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej,

2.  dokonanie błędnej wykładni prawa materialnego i jego błędne zastosowanie przez przyjęcie, że wprowadzenie do umowy sprzedaży zastrzeżenia w postaci warunku zawieszającego, a więc warunkowe uprawnienie kupującego do nabycia rzeczy rodzi uprawnienie pozwalające na „zrzeczenie się warunku”, co miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy ponieważ doprowadziło do wydania niezgodnego z prawem orzeczenia w tej sprawie,

3.  naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 93 § 2 k.c., które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, 1) przez przyjęcie, że czynność powodowej spółki, której zależało (powinno zależeć) na ziszczeniu się warunku, polegająca na zrzeczeniu się warunku zawieszającego zmierza do zachowania prawa powódki w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego i 2) przez to naruszenie art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej i art. 5 k.c. przez przyjęcie, że działanie bez podstawy prawnej może być zgodne z zasadami współżycia społecznego,

4.  naruszenia przepisów prawa materialnego, a to art. 353 ¹ k.c. przez przyjęcie, że umowa zawierająca zastrzeżenie warunku zawieszającego nie wymaga jego realizacji, co jest równoznaczne z określeniem treści umowy jako takiej, której treść lub cel sprzeciwia się właściwości (naturze) stosunku, ustawie i zasadom współżycia społecznego, co miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy ponieważ doprowadziło do wydania niezgodnego z prawem orzeczenia w tej sprawie,

5.  naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 390 § 1 i 2 k.c. przez przyjęcie, że możliwe jest zawarcie umowy przyrzeczonej pomimo tego, że nie ziścił się warunek zawieszający lub kupujący się go zrzekł, co miało wpływ na wynik sprawy ponieważ doprowadziło do wydania skarżonego orzeczenia w jego pkt 1 i wydania rozstrzygnięcia bez podstawy prawnej i przez to doprowadziło także do naruszenia art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, a w konsekwencji przesądziło, że działanie na podstawie i w granicach prawa może nastąpić w drodze wydania orzeczenia nie znajdującego podstawy w obowiązującym prawie,

6.  naruszenie przepisów prawa materialnego, a to naruszenia art. 77 § 3 k.c. przez przyjęcie, że „zrzeczenie się warunku” może nastąpić w zwykłej formie pisemnej, a nie w formie szczególnej w jakiej umowę zawarto, co miało istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy ponieważ Sąd uznał takie postępowanie za dopuszczalne i dlatego podjął rozstrzygnięcie w pkt 1 wyroku,

7.  naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego, a to art. 65 k.c. w zw. z art. 233 k.p.c. przez przyjęcie, że kupująca powodowa spółka była uprawniona to „zrzeczenia się warunku zawieszającego” pomimo tego, że nie zostało to przewidziane w umowie, strony nawet o tym nie rozmawiały, a powodowa spółka starała się ukrywać swoje zamiary na wypadek, gdyby nie otrzymała pozwolenia na budowę pomostu, co miało wpływ na wynik sprawy ponieważ doprowadziło do wydania zaskarżonego orzeczenia w jego pkt 1 i doprowadziło do wydania rozstrzygnięcia bez podstawy prawnej ani umownej, spowodowało naruszenie art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, a w konsekwencji przesądziło, że działanie na podstawie i w granicach prawa może nastąpić w drodze wydania orzeczenia nie znajdującego podstawy w obowiązującym prawie,

8.  dokonanie błędnych ustaleń faktycznych we wskazanym poniżej zakresie jako wyraz naruszenia prawa procesowego przez Sąd I instancji - wskazań przepisu art. 233 k.p.c., co miało istotny wpływ na treść skarżonego wyroku, przez przyjęcie, że treść umowy przedwstępnej, i okoliczności je zawierania, przebieg rozmów poprzedzających je zawarcie uzasadniają twierdzenie, że strony zawarły w umowie zastrzeżenie warunku zawieszającego na korzyść powodowej spółki oraz przez przyjęcie, że powodowa spółka wykazała, że strony przez zastrzeżenie warunku zawieszającego w umowie upoważniły kupującą powódkę do „zrzeczenia się warunku”, o czym szerzej w pkt III uzasadnienia,

9.  uznanie za ustalone faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy pomimo tego, ze wniosku takiego nie można było wyprowadzić z innych faktów jako wyraz naruszenia przez Sąd I instancji prawa procesowego – wskazań przepisu art. 231 k.p.c. w zw. z art. 233 k.p.c. przez przyjęcie, że umocowanie powódki do czynności mających na celu realizację warunku upoważniają powódkę do „zrzeczenia się warunku”, co miało istotny wpływ na treść skarżonego wyroku w jego części pierwszej.

Mając na uwadze powyższe zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania w obu instancjach.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie w całości oraz zasądzenie od pozwanego na jej rzecz zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja strony pozwanej okazało się zasadne.

Na wstępie wskazać trzeba, że sąd pierwszej instancji w oparciu o prawidłowo zgromadzony i oceniony materiał dowodowy poczynił w badanej sprawie trafne ustalenia dotyczące istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okolicznościach faktycznych. Sąd Apelacyjny powyższe ustalenia w pełni akceptuje i przyjmuje za własne, co czyni zbędnym ich powielanie w niniejszym uzasadnieniu (art. 387 § 2 ¹ k.p.c.). Sąd Okręgowy dokonał jednak częściowo wadliwej oceny prawnej tak ustalonego stanu faktycznego, co doprowadziło go ostatecznie do błędnego rozstrzygnięcia istoty sprawy.

Przed przystąpieniem do omówienia podstawy materialnoprawnej dochodzonego roszczenia w kontekście poszczególnych zarzutów apelacyjnych, wskazać trzeba, że w pierwszej kolejności rozważenia wymagały poruszane przez skarżącego kwestie dotyczące poprawności ustaleń faktycznych i postępowania dowodowego. Dopiero bowiem przesądzenie poprawności procesu stosowania prawa w tej płaszczyźnie (i przyjęcia za prawidłowe ustaleń faktycznych) pozwala na ocenę zastosowania prawa materialnego. Pozwany ograniczył się w tym zakresie do zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. oraz art. 231 k.p.c., mającego skutkować dokonaniem błędnych ustaleń faktycznych. Nie sposób jednak pominąć, że zgłoszone przez apelującego zarzuty wadliwej oceny dowodów i błędnych ustaleń faktycznych osadzają się w rzeczywistości na inkryminowaniu naruszenia prawa materialnego. Pozwany kwestionuje bowiem nie tyle ustalenia faktyczne dokonane w sprawie, co oceny i wnioski prawne wyciągnięte z poczynionych ustaleń, prowadzące do przyjęcia, że: treść umowy przedwstępnej i okoliczności jej zawarcia uzasadniają twierdzenie, iż strony zawarły w umowie zastrzeżenie warunku zawieszającego na korzyść powodowej spółki; przez zastrzeżenie warunku zawieszającego strony umowy upoważniły powódkę do zrzeczenia się warunku; umocowanie powódki do czynności mających na celu realizację warunku upoważniało ją do zrzeczenia się warunku. Dekodując stanowisko skarżącego w tym zakresie, zauważyć trzeba, że w zasadzie nie podważa on dokonanych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych w tych aspektach, choćby poprzez wskazanie błędów w ocenie materiału procesowego, stanowiącego kanwę tych ustaleń, a wyłącznie poprzestaje na kontestowaniu uprawnienia tego Sądu do wyprowadzenia - w uwarunkowaniach przedmiotowej sprawy - wniosków opisanych w zarzutach apelacji. Tego rodzaju sposób argumentacji, kwalifikowany być winien na płaszczyźnie procesowej, jako zarzut obrazy prawa materialnego, dotyczący - ściślej rzecz ujmując - fazy jego subsumcji do ustalonego stanu faktycznego, obejmujący zagadnienia związane z kwalifikacją okoliczności faktycznych z punktu widzenia właściwych przepisów prawa materialnego. W rezultacie podnoszone przez apelującego kwestie jako niemieszczące się w tej płaszczyźnie zaskarżonego wyroku, która wiąże się z zastosowaniem przez Sąd Okręgowy art. 233 § 1 k.p.c., nie mogą uzasadniać zarzutu naruszenia tego przepisu. Nie stanowi wszak o naruszeniu omawianego przepisu dokonana przez sąd orzekający ocena prawna, stanowiąca rozważanie, czy w ustalonym stanie faktycznym znajduje zastosowanie konkretna norma prawa materialnego. Kwestie te odnoszą się do zagadnień sui generis materialnoprawnych, gdyż dotyczą czynności realizowanych przez sąd w fazie subsumcji i winny być podnoszone w ramach zarzutu naruszenia prawa materialnego, nie zaś art. 233 § 1 k.p.c., czy art. 231 k.p.c. Przedstawiane przez skarżącego w tej części apelacji argumenty zostaną zatem szerzej omówione przy odnoszeniu się do kwestii poprawności zastosowania prawa materialnego.

W niniejszej sprawie jest bezsporne, że powódka zawarła z A. M. (1) w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w W. za kwotę 180000 złotych. Jednocześnie zawarcie umowy uzależniono od uzyskania przez powódkę jako kupującej dokumentacji wymaganej do budowy pomostu na terenie nieruchomości w terminie do dnia 25 lutego 2021 roku. W tym celu sprzedający udzielił powódce odpowiedniego pełnomocnictwa. Zasadniczym przedmiotem sporu pomiędzy stronami było natomiast ustalenie, czy warunek zawarty w § 6 przedwstępnej umowy sprzedaży nadawał zobowiązaniu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej charakter warunkowy, jaki był ewentualny skutek niespełnienia tego warunku przed upływem terminu zawarcia umowy sprzedaży oznaczonego na dzień 25 lutego 2021 roku, a także, czy powódce przysługiwało prawo zrzeczenia się warunku przy jednoczesnym zachowaniu prawa do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży.

Przede wszystkim należy wskazać, że w świetle utrwalonego stanowiska judykatury i piśmiennictwa umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą stronę lub strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, a zatem stanowi pactum de contrahendo. Jednocześnie treść umowy przedwstępnej może obejmować szerszy zakres jak zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej i oznaczenie jej treści, w szczególności dopuszczalne jest zamieszczenie w niej dodatkowych zastrzeżeń, w tym jednostronnie zobowiązujących jak warunek, termin, kara umowna, zadatek, prawo odstąpienia [vide m. in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1999 roku, II CKN 624/98, OSN 2000/6/120; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2011 roku, IV CSK 336/10, LEX nr 846601; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2013 roku, V CSK 80/12, LEX nr 1314486; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 2015 roku, III CSK 155/14, OSNC 2016/3/33].

Dopuszczalność uzależnienia przez podmiot lub podmioty prawa cywilnego dokonujące czynności prawnej powstania lub ustania skutków czynności prawnej od zdarzenia, które w momencie dokonywania czynności prawnej jeszcze nie wystąpiło i którego wystąpienie w przyszłości nie jest pewne, powoduje, że mamy wówczas do czynienia z zastrzeżeniem warunku w rozumieniu art. 89 k.c. [vide Z. Radwański, R. Trzaskowski [w:] System Prawa Prywatnego, t. 2, Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2019, s 351]. W tym zakresie należy odwołać się do stanowiska Sądu Najwyższego zawartego w uzasadnieniu postanowienia składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2013 roku (III CZP 85/12, LEX nr 1360269). Sąd Najwyższy wskazał, że warunek w rozumieniu powyższego przepisu to składnik stosunku prawnego, mający formę postanowienia, jako elementu czynności prawnej, który uzależnia jej skuteczność prawną od zdarzenia przyszłego i niepewnego. Postanowienie takie, nie konstytuując czynności, przybiera postać zastrzeżenia o znaczeniu accidentale negotii. Warunkowa czynność prawna skutkuje związaniem stron czynnością prawną dotąd, dopóki zdarzenie przyszłe i niepewne się nie ziści. Oznacza to, że oświadczenia stron są definitywne w chwili zawarcia umowy, tylko jej skuteczność zależna jest od spełnienia warunku. Okresowy stan zawieszenia kończy się ziszczeniem lub nieziszczeniem zdarzenia, co – od tego momentu i bezpośrednio – powoduje uzyskanie, zmianę lub utratę praw lub obowiązków przez strony umowy. Treść przepisu art. 89 k.c. przewiduje tylko jeden podział warunków – według kryterium skutków czynności prawnych – a orzecznictwo i nauka prawa, w nawiązaniu do niego, posługuje się ich utrwalonym nazewnictwem, jako zawieszających (gdy ziszczenie się powoduje powstanie skutku) i rozwiązujących (gdy ziszczenie się powoduje ustanie skutku).

W wypadku dokonania czynności prawnej pod warunkiem zawieszającym skutki czynności prawnej, ustalone w momencie jej dokonywania, zostają mocą woli stron odroczone do chwili wystąpienia określonego zdarzenia przyszłego i niepewnego – mogą one zatem nastąpić w pewnym czasie po dokonaniu czynności prawnej lub nie nastąpić wcale. Na przykład w wypadku umowy sprzedaży oznacza to, że obowiązek przeniesienia własności rzeczy przez sprzedającego powstałby nie w chwili zawarcia umowy, lecz w chwili ziszczenia się warunku, podobnie jak i pozostający jego korelatem obowiązek zapłaty ceny [vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 15 lutego 2019 roku, V AGa 280/18, LEX nr 2635170]. W wypadku dokonania czynności prawnej pod warunkiem rozwiązującym czynność prawna wywołuje skutki od chwili jej dokonania, jednak mocą woli stron skutki te mogą ustać w przyszłości, jeśli wystąpi określone zdarzenie przyszłe i niepewne [vide K. Panfil [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, cz. 2 (art. 56–125), red. J. Gudowski, Warszawa 2021, art. 89].

W powołanym powyżej postanowieniu z dnia 22 marca 2013 roku, Sąd Najwyższy zauważył, że w doktrynie i judykaturze prawa cywilnego występuje także podział warunków według pozaustawowego kryterium, tj. sprawczej przyczyny zdarzenia prawnego, od którego strony uzależniły skutki czynności prawnej. Wynika on z tradycji prawniczej i rozważań prawno-porównawczych przedstawicieli doktryny dotyczących innych systemów prawnych (zwłaszcza prawa francuskiego). W oparciu o tę przesłankę wyróżnia się 3 grupy, tj. warunki zależne od przypadku ( condiciones causales), od woli stron ( condiciones potestativae), mieszane ( condiciones mixtae) oraz szczególnego rodzaju zastrzeżenie tzw. warunek wolicjonarny ( si voluero), niekiedy uznawany za podtyp warunku potestatywnego. Sąd Najwyższy zauważył, że analiza orzecznictwa wskazuje, że kwalifikując oznaczone zastrzeżenia umowne oraz oceniając ich dopuszczalność, nie zawsze posługiwano się precyzyjną terminologią oraz niekonsekwentnie odróżniano podział warunków we wskazanych aspektach. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu cytowanego wyżej orzeczenia zajął jednocześnie stanowisko, że zakres pojęcia „warunek potestatywny” obejmuje szereg, znacząco odmiennych stanów faktycznych i prawnych. Sąd Najwyższy wskazał, że można wyodrębnić w tym zakresie następujące przypadki:

1) zastrzeżenie dotyczy woli jednego z organów osoby prawnej (nie będącego organem zobowiązanym do jego wyrażenia na podstawie ustawy, gdyż wówczas w rachubę wchodzi warunek prawny),

2) warunek jest częściowo zależny od woli podmiotu zaciągającego zobowiązanie, a częściowo od innych niezależnych od niego okoliczności (wola jest jednym z elementów ziszczenia/nieziszczenia się warunku),

3) wola podmiotu zobowiązanego jest aktem inicjującym bieg zdarzeń, na których dalszy przebieg nie ma on wpływu,

4) warunek jest zależny od okoliczności, na które podmiot zobowiązany ma wprawdzie w jakimś zakresie wpływ, ale które nie odpowiadają cechom ustawowego warunku,

5) warunek zależy od wydania decyzji administracyjnej lub orzeczenia sądowego na wniosek stron umowy bądź osób trzecich,

6) warunek zależy od woli dłużnika, wierzyciela albo obu stron równocześnie (warunek potestatywny na korzyść dłużnika, wierzyciela bądź obu stron umowy).

Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że obecnie brak argumentów natury dogmatycznej i aksjologicznej dla ograniczania zasady autonomii stron oraz swobody umów w zakresie wykraczającym poza przesłanki określone przepisem art. 353 ¹ k.c. Tym samym dopuszczalne jest dokonanie czynności prawnej zawierającej zastrzeżenie, że jej skutek zależy od skorzystania z uprawnienia lub woli wykonującego zobowiązanie. Podlegają one jednak ocenie w płaszczyźnie przesłanek wyznaczonych treścią art. 353 ¹ k.c. która obejmuje także badanie w aspekcie normatywnej konstrukcji warunku przewidzianej w art. 89 k.c. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu cytowanego wyżej orzeczenia zajął jednocześnie stanowisko, że w obecnym stanie prawnym nie ma podstaw do wprowadzania pojęcia warunku potestatywnego w rozumieniu przyjętym w nauce prawa oraz do poszerzania zakresu wymagań warunku oznaczonych w przepisie art. 89 k.c. Sąd Apelacyjny w pełni podziela powyższe stanowisko.

W badanej sprawie strony uzależniły zawarcie umowy przyrzeczonej od zaistnienia zdarzenia przyszłego i niepewnego (w postaci uzyskania przez powódkę jako kupującej dokumentacji wymaganej do budowy pomostu na terenie nieruchomości w terminie do dnia 25 lutego 2021 roku), którego ziszczenie zależało przynajmniej częściowo od woli stron umowy (od ich woli zależało bowiem samo wszczęcie postępowania administracyjnego oraz złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę pomostu). Jednocześnie zastrzeżono, że nieziszczenie się tego warunku we wskazanym terminie powoduje rozwiązanie umowy, a sprzedający ma prawo zachować otrzymany zadatek, co w całości wyczerpuje jego roszczenia. Jak wskazano wyżej – w judykaturze dopuszcza się taką konstrukcję warunku jako postanowienia umownego. Ponadto z analizy materiału dowodowego wynika, że warunek zawarty w § 6 ust. 1 umowy został zastrzeżony na wyraźne żądanie strony powodowej. Powódka miała bowiem interes faktyczny w tym, aby warunek się ziścił, gdyż uzyskanie stosownego pozwolenia na budowę pomostu niewątpliwie zwiększyłoby atrakcyjność przedmiotowej nieruchomości, podnosząc tym samym jej wartość rynkową. Z punktu widzenia pozwanego ziszczenie się omawianego warunku było natomiast irrelewantne, gdyż w żaden sposób nie wpływało na umówioną cenę sprzedaży nieruchomości. W tym kontekście należy jednak zauważyć, że ustalenie, iż warunek został zastrzeżony w interesie strony nie jest tożsamy z zastrzeżeniem warunku na korzyść strony, jak błędnie zdaje się suponować strona powodowa. Sąd odwoławczy wskazuje przy tym, że sama konstrukcja warunku zastrzeżonego na korzyść strony, jako elementu umowy, jest stosowana w praktyce i dopuszczalna w ramach ogólnej zasady swobody umów (art. 353 ¹ k.c.). W takiej sytuacji należy przyjąć, że strona umowy, na korzyść której wyraźnie zastrzeżono dany warunek, w sposób skuteczny może z niego jednostronnie zrezygnować. W badanej sprawie mamy jednak sytuację zgoła odmienną. O ile bowiem nie budzi wątpliwości, że warunek dotyczący uzyskania stosownego pozwolenia na budowę pomostu został wprowadzony do umowy przedwstępnej na żądanie powódki oraz z uwagi na posiadany przez nią interes faktyczny, o tyle brak jest podstaw do uznania, iż został on zastrzeżony wyłącznie na korzyść kupującej. Nie wynika to z treści powyższego postanowienia umownego ustalanego nawet przy zastosowaniu reguł wykładni wynikających z art. 65 § 1 i 2 k.c. Zgromadzony materiał dowodowy nie wskazuje bowiem, aby strony – wprowadzając do umowy warunek – zamierzały nadać temu postanowieniu umownemu takie znaczenie, zgodnie z którym strona powodowa mogła jednostronnie zrzec się warunku. Zarówno z przesłuchania strony powodowej, jak i zeznań świadka A. M. (1) wynika bowiem, że strony nie czyniły w tym zakresie żadnych uzgodnień odmiennych niż literalna treść postanowienia zawartego w § 6 umowy przedwstępnej. Tym samym wykluczyć należy zgodny zamiar stron umowy w tej kwestii. Także wzgląd na cel umowy nie uzasadnia opisanej wyżej interpretacji umowy.

Tym samym należało rozważyć, czy powódka mogła skutecznie zrzec się zastrzeżonego w umowie przedwstępnej warunku przy jednoczesnym zachowaniu uprawnienia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przede wszystkim zaznaczenia wymaga, że ustawodawca nie reguluje dopuszczalności zrzeczenia się warunku przez podmiot, w interesie którego warunek został zastrzeżony w treści czynności prawnej. W literaturze prawniczej dostrzeżono, że problem ten ma jednak duże znaczenie praktyczne, szczególnie w sytuacji często spotykanych umownych zastrzeżeń warunku rozwiązującego w razie niewykonania przez jedną ze stron zobowiązania umownego (często – w razie szczegółowo określonych w zastrzeżeniu umownym wypadków naruszenia zobowiązania przez dłużnika, np. niezapłacenia raty ceny sprzedaży, opóźnienia się z wykonaniem usługi). Zastrzeżenie warunku rozwiązującego zbliża się bowiem w takich wypadkach w swojej funkcji do sankcji niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, z których skorzystanie z reguły zależy od woli wierzyciela. Ustanie z mocy prawa skutków prawnych umowy wskutek spełnienia się warunku rozwiązującego rodzi istotne konsekwencje dla obu stron umowy – może wiązać się z koniecznością dokonania zwrotnych przesunięć majątkowych, ponadto oznacza natychmiastowe zerwanie więzi łączącej strony, co może być niepożądane w sytuacji ścisłej, codziennej współpracy stron. Zdarza się, że strony mimo zajścia zdarzenia, od którego uzależniły w umowie mocą warunku rozwiązującego ustanie skutków umowy, kontynuują wykonywanie umowy. Wobec braku podstaw normatywnych nie sposób de lege lata opowiedzieć się za możliwością jednostronnej rezygnacji przez podmiot, w interesie którego zastrzeżony został warunek, z zastrzeżenia warunku [vide K. Panfil [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, cz. 2 (art. 56–125), red. J. Gudowski, Warszawa 2021, art. 89, LEX]

Inaczej kształtuje się sytuacja w przypadku warunku zastrzeżonego na korzyść określonej strony czynności prawnej. O ile przepisy kodeksu cywilnego dotyczące warunku nie przewidują wprost możliwości zrzeczenia się warunku zastrzeżonego na korzyść określonej strony czynności prawnej ani skutków takiego zrzeczenia, doktryna prawnicza odsyła do ustawodawstwa francuskiego, a konkretnie art. 1304–4 francuskiego kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem w przypadku, gdy warunek został zastrzeżony wyłącznie na korzyść jednej ze stron, może się ona zrzec tego warunku, jeśli nie doszło jeszcze do jego ziszczenia się. Brak w polskim prawie cywilnym regulacji analogicznej do zawartej w unormowaniach francuskiego kodeksu cywilnego nie uzasadnia rozumowania a contrario, prowadzącego do wniosku o niedopuszczalności zastrzegania warunku na korzyść jednej ze stron czynności prawnej. Argumentacji pozwanego w tym zakresie jest więc chybiona. Sąd Apelacyjny podziela bowiem wyrażony w literaturze przedmiotu pogląd, zgodnie z którym ze względu na brak w polskim kodeksie cywilnym odpowiednika art. 1304–4 francuskiego kodeksu cywilnego, umożliwiającego zrzeczenie się warunku tej stronie czynności prawnej, na korzyść której został on wyłącznie zastrzeżony, należy przyjąć, że strony warunkowej czynności prawnej, zamierzające przyznać którejkolwiek z nich taką możliwość, powinny to wyraźnie przewidzieć i kompleksowo uregulować. Z takiego postanowienia warunkowej czynności prawnej powinna jednoznacznie wynikać możliwość dokonania jej jednostronnej zmiany polegającej na usunięciu z niej zastrzeżenia warunku. Postanowienie to może być oparte na konstrukcji prawa kształtującego lub pełnomocnictwa do dokonania czynności prawnej zmieniającej, przy której uprawniony będzie reprezentować wszystkie strony warunkowej czynności prawnej [vide B. Lackoroński [w:] K. Osajda, Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 31, Warszawa 2023, Legalis].

Jednocześnie zaznaczenia wymaga, że uregulowanie w czynności prawnej dopuszczalności i skutków zrzeczenia się warunku usuwa ryzyka wiążące się z postępowaniem obu stron albo którejkolwiek z nich tak, jakby warunek się ziścił albo nie ziścił, których aktualizacji nie zawsze można zapobiec w drodze wykładni oświadczeń woli [vide K. Panfil [w:] Gudowski, Kodeks cywilny. Komentarz, Tom. I, Część ogólna, cz. 2, Warszawa 2021, art. 89, s. 742, Nb 39]. Nie w każdym przypadku możliwe będzie przyjęcie, że strony czynności prawnej pendente condicione będącej źródłem zobowiązania, postępując tak, jakby warunek się ziścił albo nie ziścił, mimo że to nie miało miejsca, usunęły zastrzeżenie warunku i tym samym zmieniły czynność prawną warunkową w bezwarunkową [vide B. Lackoroński [w:] K. Osajda, Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 31, Warszawa 2023, Legalis].

Ponadto, jak już wskazano wyżej, w doktrynie i orzecznictwie dominuje kwalifikacja warunku jako postanowienia podmiotowo istotnego, czyli accidentalia negotii [vide Z. Radwański [w:] System prawa cywilnego, t. 1, 1985, s. 534; Z. Radwański, R. Trzaskowski [w:] System Prawa Prywatnego, t. 2, 2019, s. 334; postanowienie składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 22 marca 2013 roku, III CZP 85/12, OSNC 2013/11/132]. Niewątpliwie zatem zrzeczenie się przez stronę stosunku prawnego z zastrzeżonego w umowie warunku stanowi zmianę takiej umowy. O ile zaś zmiana treści umowy jest dopuszczalna i co do zasady następuje w drodze zgodnych oświadczeń woli stron umowy, to w przypadku jednostronnej zmiany treści umowy może być ona dokonana tylko w sytuacjach przewidzianych w ustawie lub na podstawie postanowienia umownego zawartego w treści umowy. Powódka upatrywała uprawnienia do jednostronnego dokonania zmiany treści umowy w dyspozycji przepisu art. 91 k.c., zgodnie z którym warunkowo uprawniony może wykonywać wszelkie czynności, które zmierzają do zachowania jego prawa. W literaturze przedmiotu wskazuje się, że do kategorii tzw. „czynności zachowawczych” w rozumieniu art. 91 k.c. należy zaliczyć czynności faktyczne warunkowo uprawnionego właściciela zmierzające do zachowania substancji rzeczy, np. konserwacja rzeczy, zabezpieczenie jej przed zniszczeniem lub utratą, o ile właściciel zachowuje się biernie [vide K. Panfil [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, cz. 2 (art. 56–125), red. J. Gudowski, Warszawa 2021, art. 91; B. Swaczyna, Warunkowe czynności prawne, Warszawa 2012; s. 321]; dochodzenie roszczeń negatoryjnych i windykacyjnych przysługujące warunkowo uprawnionemu właścicielowi w sytuacji biernej postawy właściciela [vide B. Swaczyna, Warunkowe czynności prawne, Warszawa 2012; R. Strugała [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, 2017, s. 249]; wystąpienie z powództwem o ustalenie istnienia stosunku prawnego lub prawa uzależnionych od warunku w trybie art. 189 k.p.c. [vide B. Swaczyna, Warunkowe czynności prawne, Warszawa 2012, s. 324; ROKU Strugała [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, 2017, s. 249; Z. Radwański, R. Trzaskowski [w:] System Prawa Prywatnego, t. 2, 2019, s. 359]; czynności zmierzające do przerwania biegu przedawnienia określone w art. 123; wystąpienie z powództwem ekscydencyjnym na podstawie art. 841 k.p.c. [vide R. Strugała [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, 2017, s. 249]; wystąpienie przez warunkowo uprawnionego wierzyciela z żądaniem uznania umowy zawartej pendente condicione z osobą trzecią za bezskuteczną względem niego, jeśli jej wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu warunkowo uprawnionego (art. 59), przy czym w doktrynie postuluje się, aby z żądaniem z art. 59 można było wystąpić nie pendente condicione, tylko dopiero wówczas, gdy wskutek ziszczenia się warunku stan niepewności ustanie [vide B. Swaczyna, Warunkowe czynności prawne, Warszawa 2012, s. 330]. Warunkowo uprawniony może również dokonywać wszelkich czynności dotyczących prawa warunkowego, na które wprost zezwala ustawodawca, jak również czynności wynikających z samej istoty prawa warunkowego jako szczególnej postaci prawa podmiotowego W tym wypadku zbędne jest wskazywanie jako podstawy przepisu art. 91 k.c. [vide R. Strugała [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, [red.] E. Gniewek, P. Machnikowski, 2017, s. 249]. W ocenie sądu odwoławczego brak podstaw do przyjęcia, że do tego rodzaju czynności zachowawczych można zaliczyć zrzeczenie się warunku, będącą jednostronną czynnością prawną prowadzącą do zmiany treści umowy.

Dodatkowo należy zauważyć, że przedwstępna umowy sprzedaży zawarta z zastrzeżeniem warunku nie kreuje warunkowego uprawnienia do rzeczy, lecz warunkowe uprawnienie do zawarcia umowy przyrzeczonej, której przedmiotem może być nabycie oznaczonej rzeczy. Z tego względu chybiona jest argumentacja strony powodowej odwołująca się do tego, że przysługiwało jej warunkowe uprawnienie w postaci prawa własności nieruchomości, a w konsekwencji, że w ramach czynności zachowawczej mogła zrzec się warunku, skoro brak jego ziszczenia nie pozwalał na realizację powyższego prawa.

Za takim wnioskiem przemawia fakt, że w niniejszej sprawie obie strony, zawierając sporną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, zobowiązały do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie, tj. 8 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, nie później jednak niż do dnia 25 lutego 2021 roku. W konsekwencji obie strony były zarówno zobowiązane do zawarcia umowy przyrzeczonej, jak i uprawnione do domagania się - w przypadku ziszczenia się warunku określonego w § 6 umowy przedwstępnej - zawarcia umowy przyrzeczonej, której skutkiem było przeniesienie własności rzeczy. To zaś uzasadnia wniosek, że czynność prawna polegająca na zrzeczeniu się przez powódkę warunku zastrzeżonego w przedwstępnej umowie sprzedaży, nie stanowi czynności zachowawczej w rozumieniu art. 91 k.c., a stanowi jednostronną zmianę treści stosunku prawnego. W sytuacji, w której obie strony były warunkowo uprawnione do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie sposób przyjąć, że tylko powódka, w interesie której zastrzeżono przedmiotowy warunek, była uprawniona do jednostronnej zmiany treści umowy, bez zgody i akceptacji sprzedającego. Przeciwna konkluzja byłaby uzasadniona jedynie w sytuacji, w której strony wyraźnie zaznaczyłyby w umowie, że warunek przewidziany w § 6 umowy został zastrzeżony na korzyść strony powodowej, czego w niniejszej sprawie nie uczyniono. Reasumując, skoro strony umowy przedwstępnej wprowadziły do umowy przedwstępnej postanowienie statuujące warunek bez wyraźnego wskazania, iż został on zastrzeżony wyłącznie na korzyść powódki, jako strony kupującej, brak jest podstaw do przyjęcia, aby swoim zgodnym zamiarem obejmowały uprawnienie kupującej do jednostronnej zmiany treści umowy przedwstępnej poprzez rezygnację z warunku. Co więcej, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy potwierdza konkluzje, że sprzedający takiej zgody nie wyrażał na żadnym etapie kontraktowania. W konsekwencji należy przyjąć, że skoro powódka – poprzez jednostronne zrzeczenie się warunku zawieszającego – nie mogła w sposób skuteczny zmienić treści łączącej strony umowy, nieziszczenie się powyższego warunku doprowadziło do tego, że przedmiotowa umowa uległa rozwiązaniu w myśl § 6 ust. 2 umowy. To zaś oznacza, że stronie powodowej nie przysługuje skuteczne uprawnienie do domagania się zawarcia przez pozwanego umowy przyrzeczonej.

Z powyższych przyczyn zarzuty naruszenia art. 91 k.c. art. 390 § 1 i 2 k.c. zasługiwały na uwzględnienie i niezależnie od innych zarzutów uzasadniały zmianę zaskarżonego wyroku co do istoty sprawy.

Jedynie uzupełniająco Sąd Apelacyjny wskazuje, że pozwany błędnie zarzuca wyrokowi naruszenie art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej polegające na przyjęciu, iż działanie na podstawie i w granicach prawa może nastąpić w drodze wydania orzeczenia nieznajdującego podstawy w obowiązującym prawie. W myśl art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa. Oznacza to, że wszelkie działania organu władzy publicznej muszą być oparte na wyraźnie określonej normie kompetencyjnej. Wyrażona w tym przepisie zasada legalizmu wiąże się ściśle z koncepcją demokratycznego państwa prawnego [vide wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 16 marca 2011 roku, K 35/08]. Wymóg działania organów władzy publicznej na podstawie i w granicach określonych przez prawo jest bowiem jednym z konstytutywnych elementów demokratycznego państwa prawnego służąc również realizacji innych zasad wywodzonych z art. 2 Konstytucji RP. W szczególności dotyczy to zasady ochrony zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa, a także zasady pewności i bezpieczeństwa prawnego [vide M. Florczak-Wątor [w:] Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz, wyd. II, red. P. Tuleja, LEX/el. 2021, art. 7, nb. 1-2]. Zasada legalizmu ma jednak wyłącznie charakter formalny, wymaga bowiem by organy państwa działały wyłącznie na podstawie prawa i nie wykraczały w swych działaniach poza zakres ich kompetencji ( ultra vires). Tym samym zarzuty naruszenia art. 7 Konstytucji RP muszą dotyczyć formalnych podstaw działań podejmowanych przez organy państwa (w tym również zakresu jurysdykcji i właściwości sądów) nie zaś zgodności z prawem merytorycznych rozstrzygnięć podejmowanych przez te organy. Tymczasem skarżący dopatruje się naruszenie art. 7 Konstytucji RP w dokonaniu nieprawidłowej wykładni poszczególnych przepisów prawa oraz w wydaniu wyroku „nie znajdującego podstawy w obowiązującym prawie”. Tak bezpodstawnie szerokie ujęcie zasady legalizmu nie jest prawidłowe. W rzeczywistości bowiem oznaczałoby, że każde naruszenie, jakiejkolwiek normy przez organ władzy publicznej, stanowi naruszenie art. 7 Konstytucji RP. Tymczasem błędne zastosowanie przez sąd unormowań materialnoprawnych, podobnie jak dokonanie wykładni poszczególnych przepisów prawa w sposób odmienny od prezentowanego przez strony procesu, nie oznacza naruszenia zasady legalizmu, jeśli decyzja zapadła w granicach kompetencji sądu.

Chybiony jest także zarzut naruszenia art. 93 § 2 k.c. w powiązaniu z zarzutem naruszenia art. 5 k.c. Stan faktyczny ustalony w niniejszej sprawie nie mieści się w dyspozycji art. 93 § 2 k.c. Przy założeniu bowiem, że warunek został zastrzeżony na korzyść strony powodowej i byłaby ona uprawniona do jego zrzeczenia, to zrzeczenie się warunku stanowiłoby realizację przysługującego jej uprawnienia, nie zaś działanie zmierzające do ziszczenia się warunku. Na marginesie, w badanej sprawie, skoro warunek został wprowadzony w interesie kupującego i to kupujący odniósłby skutek w postaci jego ziszczenia, to trudno oceniać negatywnie z punktu widzenia zasad współżycia społecznego rezygnację przez kupującego z tego warunku.

Nie zasługuje także na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 353 ¹ k.c. Uznać należy, że w ramach wyrażonej w tym przepisie zasady swobody umów dopuszczalne byłoby takie ukształtowanie stosunku prawnego, w ramach którego jedna ze stron byłaby uprawniona do zrzeczenia się warunku zastrzeżonego na jej korzyść, skoro ona byłaby beneficjentką ziszczenia się tego warunku. Jak wyjaśniono wyżej, w rozpoznawanej sprawie brak jednak było podstaw do uznania, że postanowienie wprowadzone do umowy przedwstępnej z dnia 25 czerwca 2020 roku miało taki charakter.

Za chybiony uznać należy także zarzut naruszenia art. 77 § 3 k.c. Oświadczenie powoda zrzekające się warunku jako jednostronna czynność prawna nie jest tożsame z uzupełnieniem lub zmianą umowy, o których mowa w art. 77 § 1 k.c., a tym bardziej nie można go kwalifikować jako rozwiązania umowy za zgodą obu stron objętej dyspozycją art. 77 § 3 zdanie pierwsze k.c. - wymagającego zachowania formy szczególnej, jaką jest forma aktu notarialnego. Z tego względu wystarczająca była w tym zakresie zwykła forma pisemna.

Tym niemniej pomimo niesłuszności powyższych zarzutów, z przyczyn opisanych wyżej, rozstrzygnięcie zawarte w zaskarżonym wyroku okazało się wadliwe.

Z tego względu na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. należało zmienić zaskarżony wyrok poprzez oddalenie powództwa.

W konsekwencji modyfikacji wymagało również rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu przed Sądem Okręgowym. Stosownie do wyniku postępowania (art. 98 § 1 i 3 k.p.c.) powódka jako przegrywająca sprawę w całości powinna zwrócić pozwanemu poniesione przez niego koszty procesu obejmujące koszt zastępstwa procesowego w kwocie 5400 złotych, ustalone na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz zwrot opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 złotych.

Z powyższych przyczyn orzeczono jak w punkcie pierwszym sentencji.

O kosztach procesu w postępowaniu apelacyjnym rozstrzygnięto na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c., przyjmując, że powódka jako strona przegrywająca sprawę w całości powinna zwrócić pozwanemu całość poniesionych przez niego kosztów procesu obejmujących zwrot opłaty sądowej od apelacji w kwocie 9000 złotych oraz wynagrodzenie radcowskie ustalone na podstawie § 2 pkt 6 w związku z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych w kwocie 4050 złotych.

Z tego względu orzeczono jak w punkcie drugim sentencji.

SSA Tomasz Sobieraj