Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 stycznia 2023 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSA Artur Kowalewski (spr.)
Sędziowie:	SA Halina Zarzeczna SA Leon Miroszewski
Protokolant:	St. sekr. sąd. Emilia Misztal

po rozpoznaniu w dniu 14 grudnia 2022 r. na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa K. S.

przeciwko Gminie W.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

z dnia 2 listopada 2021 r. sygn. akt I C 1252/15

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 8100 (osiem tysięcy sto) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Halina Zarzeczna Artur Kowalewski Leon Miroszewski

Sygn. akt I ACa 688/22

UZASADNIENIE

Powód K. S. wniósł ostatecznie o zasądzenie na jego rzecz od pozwanej Gminy W. kwoty 615.900,62 zł z odsetkami od dnia 18 października 2007 r. do dnia zapłaty na którą składały się kwoty:

- 434.646 zł tytułem odszkodowania za utracone korzyści w związku ze wstrzymaniem procesu inwestycyjnego na działkach, których powód nie mógł nabyć z uwagi na naruszenie przez pozwaną prawa pierwokupu zastrzeżonego w łączącej stronie umowie dzierżawy;

- 104.959,80 zł tytułem równowartości plantacji towarowej borówki wysokiej, 58.294,82 zł tytułem równowartości pozostałych nasadzeń, 10.000 zł tytułem wykonanego przez powoda ogrodzenia plantacji od strony wschodniej oraz północnej, 8.000 zł tytułem wykonanego nawodnienia plantacji borówek, podlegające rozliczeniu na podstawie umowy dzierżawy po jej rozwiązaniu i wydaniu wydzierżawiającemu przedmiotu umowy.

Domagał się nadto zasądzenia na jego rzecz od pozwanego kosztów procesu.

Pozwana Gmina W. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenia na jej rzecz od powoda kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 2 listopada 2021 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie zasądził od pozwanej Gminy W. na rzecz powoda K. S. kwotę 29.888,17 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 31 października 2018 r. (pkt I); oddalił powództwo w pozostałej części (pkt II); pozostawił szczegółowe rozliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów wyrażoną w art. 100 zdanie 1 k.p.c. przy przyjęciu, że powód wygrał sprawę w 5% (pkt III).

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych i argumentacji prawnej.

Powód K. S. i pozwana Gmina W. zawarli w dniu 2 czerwca 1986 r. umowę najmu budynku mieszkalnego o powierzchni 53,8 m ² oraz budynków gospodarczych (obory o powierzchni 56 m ² i szopki o powierzchni 12,20 m ²), położonych w S. nr 5. Umowa najmu została zawarta na okres 5 lat, a po upływie tego okresu strony zawarły kolejną umowę na czas nieokreślony.

W dniu 20 lipca 1987 r. powód wystąpił do pozwanej z prośbą o wyrażenie zgody na zmianę użytkowania działki gruntu nr (...) o powierzchni 0,99 ha sklasyfikowanej jako użytki zielone (Ps Kl. V 0,85 ha) i tereny zabudowane (R Kl. V 0,14 ha), położonej w S., poprzez założenie sadu. Pozwana pismem z dnia 19 sierpnia 1987 r. wyraziła na to zgodę.

W dniu 1 września 1987r. pomiędzy Skarbem Państwa, reprezentowanym przez Zastępcę Naczelnika Miasta i Gminy W. a powodem została zawarta umowa dzierżawy. Na jej podstawie Skarb Państwa oddał powodowi w dzierżawę na okres 5 lat grunty Państwowego Funduszu Ziemi, położone na terenie wsi S. zapisane w ewidencji gruntów obrębu S. i oznaczone jako działka nr (...). W skład wydzierżawionych gruntów wchodziły użytki zielone (Ps Kl. V 0,85 ha) oraz inne (B/R Kl. V 0,14 ha) o ogólnej powierzchni 0,99 ha.

Strony umowy w § 1 ust. 2 i 3 umowy postanowiły, że umowa dzierżawy wygasa z dniem 1 września 1992 r., a dzierżawca zobowiązuje się w terminie sześciomiesięcznym przed wygaśnięciem umowy powiadomić pisemnie wydzierżawiającego o zamiarze dalszej dzierżawy. Warunki wypowiedzenia i zasady rozliczeń strony określiły w § 3 ust. 1 i 2. Zgodnie z jego treścią wydzierżawiający uprawniony był do wypowiedzenia umowy przed upływem terminu, na który została zawarta, w wypadku gdyby nieruchomość była niezbędna na cele szczególnie ważne dla gospodarki narodowej. Termin wypowiedzenia wynosił jeden rok i jego koniec mógł przypaść na 1 marca lub 1 września. Za zasiewy, uprawy i plony, których dzierżawca nie mógł wskutek rozwiązania umowy dzierżawy zebrać lub uprzątnąć przysługiwało mu wynagrodzenie na zasadach kodeksu cywilnego, tj. zwrot ich równowartości, przy czym wynagrodzenie to nie mogło przekraczać wartości tych pożytków po potrąceniu przewidzianych kosztów ich uzyskania. Wynagrodzenie za inne nakłady jak uprawy wieloletnie, drzewostan, drzewa owocowe (nakłady ulepszające), o ile poczynione zostały zgodnie z umową oraz właściwościami i przeznaczeniem dzierżawionej nieruchomości przysługiwało według ich wartości w chwili zwrotu według miejscowych cen rynkowych. Roszczenie z tytułu nakładów dokonanych w złej wierze, tj. niezgodnie z umową oraz właściwościami i przeznaczeniem dzierżawionej nieruchomości nastąpić miało na zasadach określonych w kodeksie cywilnym, a zwłaszcza w art. 225-227, w szczególności wydzierżawiający mógł zatrzymać przyłączone do nieruchomości przedmioty jak krzewy i drzewa owocowe oraz budynki.

Dzierżawca zobowiązał się korzystać z przedmiotu dzierżawy według wszelkich zasad racjonalnej gospodarki rolnej, a w szczególności: uprawiać i użytkować grunty utrzymując je w odpowiedniej kulturze, dokonywać konserwacji szczegółowych oraz półpodstawowych urządzeń melioracyjnych istniejących na dzierżawionej nieruchomości w terminie ustalonym przez naczelnika gminy, utrzymywać w należytym stanie budynki mieszkalne i gospodarcze, i inne urządzenia oraz dokonywać własnym kosztem remontów niezbędnych do zachowania tych budynków i urządzeń w stanie niepogorszonym, utrzymywać w należytym stanie maszyny, narzędzia i inne ruchomości umożliwiające ich wykorzystanie, nie niszczyć oraz nie wycinać drzew, krzewów owocowych, ozdobnych i użytkowych. Usunięcie drzew uschniętych lub chorych mogło nastąpić jedynie za pisemnym zezwoleniem wydzierżawiającego (§ 4 umowy).

Zgodnie z § 10 ust. 1 umowy, z chwilą wygaśnięcia umowy jak również jej rozwiązania dzierżawca zobowiązał się zwrócić grunty w takim stanie zagospodarowania co do uprawy, zasiewów itp., w jakim grunty te powinny się znajdować przy prowadzeniu prawidłowej gospodarki w chwili zwrotu. Budynki powinny być zwrócone w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu określonego w protokole zdawczo-odbiorczym, sporządzonym przy zawarciu umowy, z tym że dzierżawca miał nie ponosić odpowiedzialności za zużycie budynków będące następstwem prawidłowego ich używania. Rozliczenie między dzierżawcą a wydzierżawiającym miało nastąpić na zasadach określonych w § 3 ust. 2 umowy (§ 10 ust. 3 umowy).

Pismem z dnia 3 lipca 1990r. powód wystąpił do Naczelnika Gminy W. z wnioskiem o sprzedaż działki nr (...), położonej w S. nr (...). W odpowiedzi na swój wniosek został poinformowany pismem z dnia 3 sierpnia 1990 r. o przedłużeniu terminu załatwienia sprawy dotyczącej sprzedaży budynku mieszkalnego oraz gospodarczych, położonych na działce nr (...) obręb S. do czasu zakończenia spisu inwentaryzacyjnego mienia Skarbu Państwa przekazywanego na rzecz Gminy W..

W dniu 28 lipca 1991 r. sporządzony został protokół inwentaryzacyjny nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi, w którym działka gruntu nr (...) o powierzchni 0,99 ha opisana została jako użytki Ps Kl. V, Psz Kl. VI i BR Kl. V, dzierżawione na cele w części rekreacyjne, a w części rolne, przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę zagrodową z możliwością zmiany funkcji na wypoczynkową oraz turystykę i wypoczynek.

Pismem z dnia 6 sierpnia 1991 r. Miasto i Gmina W. wystąpiła z wnioskiem do Wojewody (...) o przekazanie działki nr (...) o powierzchni 0,99 ha położonej w S. do zasobów mienia komunalnego. W dniu 30 października 1991 r. Wojewoda (...) wydał decyzję o przekazaniu na rzecz Miasta i Gminy W. nieodpłatnie ww. działki wraz z zabudowaniami. W uzasadnieniu decyzji wskazano między innymi, że zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego istnieje możliwość przeznaczenia nieruchomości na cele turystyczno-wypoczynkowe.

W dniu 9 marca 1992 r. podjęta została przez Radę Miejską w W. uchwała nr (...) o wyrażeniu zgody na zbycie przez Miasto i Gminę W. gruntów i lokali wchodzących w skład mienia komunalnego.

W związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości nr(...) pozwana Gmina zleciła jej wycenę. Powód i jego żona w pismach z dnia 1 listopada 1992r. i 26 listopada 1992r. zakwestionowali tę wycenę wskazując na zły stan zabudowań oraz duże wydatki poniesione w związku z nasadzeniami sadowniczymi oraz ogrodzeniem dzierżawionej nieruchomości siatką, które niekorzystnie wpłynęły na ich sytuację finansową. Ostatecznie nie doszło do sprzedaży ww. nieruchomości na rzecz powoda z uwagi na brak porozumienia między nim a pozwaną co do ceny.

W dniu 14 sierpnia 1997r. Urząd Rejonowy w Ś. wydał decyzję w przedmiocie zatwierdzenia projektu planu podziału działki nr (...) o powierzchni 10.049 m ² położonej w S., gmina W., stanowiącej własność Gminy W., posiadającej urządzoną księgę wieczystą nr (...), na działki:

- nr (...) o powierzchni 1.723 m ², zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi, pozostającą w dotychczasowym sposobie użytkowania,

- nr (...) o powierzchni 1.200 m ², niezabudowaną, przeznaczoną na cele rekreacyjno-wypoczynkowe,

- nr (...)o powierzchni 1.200 m ², niezabudowaną, przeznaczoną na cele rekreacyjno-wypoczynkowe,

- nr (...) o powierzchni 1.048 m ², niezabudowaną, przeznaczoną na cele rekreacyjno-wypoczynkowe,

- nr (...) o powierzchni 1.234 m ², niezabudowaną, przeznaczoną na cele rekreacyjno-wypoczynkowe,

- nr (...) o powierzchni 1.141 m ², niezabudowaną, przeznaczoną na cele rekreacyjno-wypoczynkowe,

- nr (...) o powierzchni 1.409 m ², niezabudowaną, przeznaczoną na cele rekreacyjno-wypoczynkowe,

- nr (...) o powierzchni 1.094 m ², niezabudowaną, przeznaczoną na drogę.

W piśmie z dnia 1 września 1997r. powód ponownie zwrócił się do Zarządu Miejskiego w W. z wnioskiem o sprzedaż dzierżawionej przez niego działki nr (...) wraz z budynkami. Wniosek ten wpłynął do Urzędu Miasta w W. w dniu 3 września 1997 r.

Pozwana podjęła decyzję o sprzedaży nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki nr (...), w trybie przetargu. W tym celu zleciła wykonanie ich wyceny.

W sierpniu 1998r. rzeczoznawca majątkowy M. S. wykonał operat szacunkowy działki nr (...), a w styczniu 1999r. wykonał operat szacunkowy działki nr (...). Sporządzona przez niego wycena została poprzedzona oględzinami obu działek. Według stanu na dzień oględzin obie były niezabudowane, nieuzbrojone w urządzenia komunalne, nieogrodzone, porośnięte roślinnością trawiastą i chwastami. W planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone były pod budownictwo rekreacyjne.

Powód nie uczestniczył w żadnym z ogłoszonych przez pozwaną przetargów, których przedmiotem były nieruchomości powstałe w wyniku podziału działki nr (...). W jednym z nich wziął udział jako publiczność, powołując się na przysługujące mu prawo pierwokupu. W latach 1998-1999 pozwana w wyniku przeprowadzonych przetargów ustnych dokonała bezwarunkowej sprzedaży ww. działek osobom trzecim, w tym: w dniu 14 sierpnia 1998 r. działki nr (...), w dniu 25 sierpnia 1998 r. działki nr (...), w dniu 13 listopada 1998 r. działki nr (...), w dniu 13 listopada 1998 r. działki nr (...), w dniu 27 września 1999 r. działki nr (...), dniu 27 września 1999 r. działki nr (...).

Nabywcy poszczególnych działek zostali ujawnieni w księgach wieczystych. Pomimo sprzedaży działki pozostawały nadal we władaniu powoda.

Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim prawomocnym wyrokiem z dnia 28 listopada 2001r. wydanym w sprawie I C 69/01 ustalił, że pomiędzy powodem K. S. a Gminą W. istnieje stosunek dzierżawy działki nr (...) o powierzchni 10.049 m ² położonej w S., objętej księgą wieczystą KW (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Ś., zawarty na czas nieokreślony.

Pismem z dnia 28 lutego 2002r. Zarząd Miejski w W. wypowiedział powodowi umowę dzierżawy działki nr (...), zawartą dnia 1 września 1987r. ze skutkiem na dzień 1 marca 2003r. W tym samym piśmie wezwał powoda do zwrotu nieruchomości w terminie wyznaczonym na dzień 3 marca 2003 r. i cofnął zgodę udzieloną pismem z dnia 19 sierpnia 1987r. na założenie sadu, zakazując dokonywania jakichkolwiek nasadzeń. Pismo zostało doręczone powodowi w dniu 1 marca 2002 r.

Powód pomimo rozwiązania umowy nie wydał nieruchomości w dniu 3 marca 2003 r. wobec czego w piśmie z dnia 4 kwietnia 2003r. pozwana ponownie wezwała go do dokonania tej czynności w dniu 24 kwietnia 2003r. Jednocześnie wskazała w piśmie, że nie wydanie nieruchomości spowoduje skierowanie przez nią sprawy na drogę postępowania sądowego. Powód nie zastosował się do wezwania w związku z czym pozwana wniosła do Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim pozew o wydanie przedmiotu dzierżawy.

Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim prawomocnym wyrokiem z dnia 24 marca 2004 r. wydanym w sprawie I C 215/03 nakazał K. S., aby wydał Gminie W. stanowiącą jej własność działkę nr (...) o powierzchni 1.723 m ^{( 2)} zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi, położoną w S. gmina W., posiadającą księgę wieczystą nr (...) (dawniej (...)), prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w K., w stanie wolnym. Jednocześnie Sąd ten oddalił powództwo w pozostałym zakresie wskazując w uzasadnieniu orzeczenia, że Gmina nie może skutecznie domagać się ochrony własności w trybie art. 222 § 1 k.c. w stosunku do działek nr (...), gdyż nie jest ich właścicielem.

Na skutek złożonych przez powoda pozwów o ustalenie nieważności umów sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki nr (...) zostały wydane prawomocne wyroki:

- Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 19 marca 2009 r. w sprawie I ACa 456/08, w którym Sąd ten ustalił, że umowy sprzedaży działek nr (...) są nieważne,

- Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 29 lipca 2011 r. w sprawie I C 942/09, w którym Sąd ten ustalił, że umowy sprzedaży działek nr (...) są nieważne.

Sądy ustaliły nieważność umów z tej przyczyny, że sprzedaż została dokonana bezwarunkowo, z pominięciem powoda jako dzierżawcy nieruchomości rolnej, któremu przysługiwało ustawowe prawo pierwokupu.

Skutkiem powyższego pozwana nadal była właścicielem działek nr (...) położonych w S.. Działki te nieprzerwanie od 1987r. pozostawały we władaniu powoda, który konsekwentnie odmawiał ich wydania.

Sąd Rejonowy w Świnoujściu VI Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w K. wyrokiem z dnia 24 kwietnia 2015 r. wydanym w sprawie VI C 71/14 o wydanie nieruchomości nakazał K. S., aby wydał Gminie W. nieruchomości niezabudowane położone w S., stanowiące działki o numerach (...), w stanie wolnym. Wyrok ten uprawomocnił się w dniu 10 czerwca 2016 r.

Powód wraz z rodziną osiedlił się na działce nr (...) w S. w 1987 r. Pierwsze prace związane z nasadzeniem drzew owocowych zostały wykonane przez niego jeszcze pod koniec lat 80-tych, po uporządkowaniu terenu, który był zaniedbany i zachwaszczony. Początkowo nasadzenia drzew oraz krzewów owocowych i nieowocowych skupione były głównie na działce siedliskowej(...), a na początku lat 90-tych XX wieku uprawy stopniowo były rozszerzane na działki nr (...) położone po lewej stronie działki drogowej nr (...). Wtedy też powód ogrodził z dwóch stron teren dzierżawionej nieruchomości siatką zawieszoną na metalowych słupach i zainstalował system do nawadniania roślin.

Z uwagi na to, że drzewa brzoskwiniowe narażone były na choroby, powód zrezygnował z ich uprawy na korzyść innych drzew i krzewów, w tym jabłoni, śliw, czereśni oraz leszczyny, malin oraz jeżyn. W połowie lat dziewięćdziesiątych powód zaczął też eksperymentować z uprawą borówki wysokiej. Pojedyncze krzewy borówki wysokiej zostały posadzone na działce siedliskowej (...), a uprawy w tym zakresie miały charakter typowych upraw na cele własne. Kiedy jednak okazało się, że borówka wysoka dobrze zaadaptowała się w warunkach glebowych i klimatycznych panujących na gruntach dzierżawionych przez powoda od pozwanej i dobrze owocuje, powód postanowił rozszerzyć uprawę także na pozostałe grunty. Około 1999 r. powód posadził na działkach nr (...) krzewy borówki wysokiej, stopniowo rozszerzając plantację. W lutym 2002r. było posadzonych w sumie 267 sztuk krzewów. Kolejne krzewy borówki wysokiej zostały przez powoda posadzone po złożeniu mu przez pozwaną oświadczenia o wypowiedzeniu umowy. Powód jednorazowo posadził wtedy około 300 sztuk krzewów borówki wysokiej. Początkowo sadzonki zostały ulokowane na działkach znajdujących się po drugiej stronie działki drogowej (...) niż pozostałe krzewy borówki, ale później zostały przez powoda przeniesione na działki nr (...).

W celu zapewnienia krzewom borówki wysokiej właściwej ochrony przed niekorzystnym działaniem silnych wiatrów oraz pozyskania naturalnego podłoża, powód dokonał nasadzenia świerków. Plantację nawoził nawozami fosforowo-potasowymi, nie stosował żadnych środków ochrony roślin.

W lutym 2002r. rzeczoznawca majątkowy M. S. wykonał na zlecenie pozwanej operat szacunkowy celem ustalenia wartości nasadzeń ogrodniczych na działkach od nr (...) do nr (...), położonych w obrębie S.. Na potrzeby opracowania przeprowadził wizję lokalną w terenie i na jej podstawie ustalił, że na działkach oznaczonych numerami: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) oraz (...) położonych w obrębie S. rosną następujące drzewa i krzewy:

a) 98 sztuk drzew, w tym: 54 sztuk jabłoni na podkładach średnio-silnie rosnących w wieku 8 lat, 6 sztuk jabłoni na podkładach średnio-silnie rosnących w wieku 3 lat, 10 sztuk śliw odmian późnych w wieku 8 lat, 3 sztuki śliw odmian późnych w wieku 4 lat, 1 sztuka wiśni w wieku 6 lat, 6 sztuk wiśni w wieku 4 lat, 1 sztuka czereśni na podkładach silnie rosnących w wieku 7 lat, 1 sztuka orzecha włoskiego z siewki w wieku 20 lat, 1 sztuka orzecha włoskiego z siewki w wieku 3 lat, 5 sztuk orzecha włoskiego z siewki w wieku 8 lat;

b) 326 sztuk krzewów, w tym: 3 sztuki leszczyny w wieku 10 lat, 34 sztuki leszczyny w wieku 4 lat, 3 sztuki leszczyny w wieku 3 lat, 1 sztuka borówki wysokiej w wieku 10 lat, 186 sztuk borówki wysokiej w wieku 8 lat, 76 sztuk borówki wysokiej w wieku 3 lat, 4 sztuki borówki wysokiej w wieku 2 lat (łącznie borówka wysoka 267 sztuk), 19 sztuk jeżyny bezkolcowej w wieku 10 lat,

c) 160 m ² malin w wieku 10 lat,

d) 48 sztuk świerków w wieku 5 lat,

przy czym z ww. drzew i krzewów na terenie działki siedliskowej nr (...) znajdują się: 7 sztuk jabłoni na podkładkach średnio-silnie rosnących w wieku 8 lat, 1 sztuka orzecha włoskiego z siewki w wieku 20 lat, 27 sztuk borówki wysokiej w wieku 3 lat oraz 4 sztuki borówki wysokiej w wieku 2 lat.

Dokonując oceny sposobu dokonania nasadzeń i uprawy drzew oraz krzewów owocowych na ww. działkach od nr (...) do nr (...) rzeczoznawca M. S. stwierdził, że nasadzenia nie były prowadzone według stosowanych zasad upraw. Jeśli chodzi o drzewa owocowe, nieprawidłowości polegały na tym, że:

- drzewa owocowe, a szczególnie jabłonie, były nadmiernie gęsto nasadzone,

- nie były prowadzone cięcia koron drzew owocowych,

- nie stosowano czarnego ugoru herbicydowego,

- nie ściółkowano gleby w międzyrzędziach i rzędach,

- nie wykaszano traw.

Jeśli chodzi o krzewy nieprawidłowości polegały z kolei na tym, że:

- krzewy leszczyny nie były co roku rozgęszczane,

- nie stosowano ściółkowania oraz czarnego ugoru herbicydowego dla krzewów leszczyny,

- nie stosowano podpór i drutów oraz ściółkowania dla borówki wysokiej,

- nie usunięto zbędnych pędów borówki wysokiej,

- nie stosowano podpór, palików lub drutów oraz ściółkowania dla jeżyny bezkolcowej,

- krzewy jeżyny nadmiernie gęsto posadzono i nie usunięto zbędnych pędów, które owocowały,

- nie stosowano ściółkowania lub czarnego ugoru herbicydowego, podpór lub drutów dla krzewów maliny,

- nie usunięto w krzewach maliny zbędnych pędów, które owocowały,

- krzewy maliny nadmiernie gęsto nasadzono.

W przypadku świerkowego szpaleru osłonowego borówki wysokiej nieprawidłowością było jego nadmierne gęste nasadzenie. Wartość rynkowa ww. nasadzeń ogrodniczych została w ww. operacie oszacowana na kwotę 11.756 zł.

W dniu 15 marca 2002 r. na zlecenie pozwanej M. R. (1) oraz Z. W. opracowali opinię dotyczącą kategorii nasadzeń ogrodniczych i oznaczenia rodzaju użytku gruntowego w granicach nieruchomości gruntowych, oznaczonych numerami geodezyjnymi działek (...) z obrębu S. gmina W.. W opinii tej wymieniono następujące nasadzenia:

- drzewa owocowe, w tym 54 sztuk jabłoni na podkładach silnie rosnących, 23 sztuki śliwy, 7 sztuk wiśni, 1 sztuka czereśni, 7 sztuk orzechów włoskich,

- krzewy owocowe, w tym 40 sztuk leszczyny, 267 sztuk borówki, 19 sztuk jeżyny i 160 m ² maliny.

W opinii wskazano, że zarówno stopień zagęszczenia roślin, jak i charakter nasadzeń oraz ich rozlokowanie wskazują na to, iż są to uprawy ogrodnicze prowadzone w warunkach ogrodu przydomowego, a nie sadownicze.

W kwietniu 2002r. na zlecenie pozwanej została z kolei wykonana przez rzeczoznawcę A. K. (1) ekspertyza dendrologiczno-technologiczna działki gruntu nr (...) położonej w S. gmina W.. Rzeczoznawca ten przy sporządzeniu ekspertyzy korzystał z materiałów źródłowych w postaci między innymi ww. opinii oraz dokumentacji fotograficznej. Odnośnie do stanu upraw wskazał podobnie, jak autorzy tamtych opinii, że są one prowadzone niezgodnie z obowiązującymi zasadami i wymogami.

Pismem z dnia 9 czerwca 2002r. pozwana poinformowała powoda o wynikach przeprowadzonej ekspertyzy dendrologiczo-technicznej oraz wezwała go do przesadzenia drzew i krzewów z terenu działki nr (...) w S. w inne miejsce do dnia 1 marca 2003 r., tj. do czasu wygaśnięcia umowy dzierżawy.

W lutym 2003 r. na zlecenie pozwanej rzeczoznawca majątkowy L. D. opracowała operat szacunkowy w celu określenia wartości pojedynczych drzew sadowniczych na potrzeby ustalenia kwoty odszkodowania dla dzierżawcy gruntu. Wartość 1 sztuki siedmioletniej czereśni oraz 1 sztuki dwudziestoletniego orzecha włoskiego z siewki została określona przez nią na łączną kwotę 88 zł.

We wrześniu 2015 r. na zlecenie powoda rzeczoznawca J. Ł. dokonał:

a) inwentaryzacji i opisu stanu plantacji, i nasadzeń na działce gruntowej (...) obręb S. gmina W.,

b) oszacowania dochodów rocznych z plantacji borówki wysokiej na działkach gruntowych (...) obręb S. gmina W.,

c) oszacowania utraconych korzyści w związku z zaniechaniem procesu inwestycyjnego - nasadzeń borówki wysokiej na działkach gruntowych (...) obręb S. gmina W.,

d) oszacowania wartości plantacji borówki wysokiej, nasadzeń jabłoni, malin, leszczyny, czereśni, aronii i innych na działkach gruntowych nr (...) obręb S. gmina W..

Rzeczoznawca J. Ł. wskazał w opinii, że plantacja borówki wysokiej o różnych odmianach jest zlokalizowana na działkach o numerach (...), zajmuje powierzchnię 1.935 m ^{( 2)} i liczy 540 krzewów. Uprawa prowadzona jest na wysokim poziomie agrotechnicznym, stan zdrowotny daje podstawy do stwierdzenia, iż eksploatacja przedmiotowej plantacji może być znacznie wydłużona w stosunku do powszechnie przyjmowanego okresu owocowania 30 lat.

Pismem z dnia 28 września 2018 r. powód poinformował pozwaną, że w związku z wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 10 czerwca 2016 r. nakazującym mu wydanie działek powstałych z podziału działki nr (...) w S. oraz w związku z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazującym na brak woli administracji do usunięcia rażącego naruszenia prawa w decyzji komunalizacyjnej Wojewody (...) z 1991 r., przekazuje ww. działki we władanie Gminy W. z dniem 5 października 2018 r., z zastrzeżeniem zebrania pozostałych plonów i wykopania 10 krzewów borówki, będących nowymi odmianami z jego hodowli.

Powyższe pismo zostało doręczone pozwanej w dniu 3 października 2018 r.

Termin protokolarnego wydania działek nr (...) został przez pozwaną wyznaczony na dzień 30 października 2018r., o czym powód został poinformowany pismem z dnia 8 października 2018 r., w którym pozwana zobowiązywała go jednocześnie do usunięcia rzeczy stanowiących jego własność, w tym plonów oraz nasadzonych krzewów, pod rygorem uznania, że pozostawienie jakichkolwiek rzeczy stanowiących własność powoda będzie traktowane jako niewywiązanie się z obowiązku wydania nieruchomości w stanie wolnym od osób i rzeczy.

W dniu 30 października 2018r. pozwana odmówiła przejęcia nieruchomości gruntowej, składającej się z działek nr (...), gdyż powołana przez nią komisja stwierdziła, iż powód nie usunął nasadzeń. Na powyższą okoliczność został sporządzony protokół podpisany przez członków komisji i powoda.

Pismem z dnia 7 czerwca 2021r. pozwana wyznaczyła powodowi na dzień 18 czerwca 2021r. kolejny termin protokolarnego przejęcia nieruchomości stanowiących działki nr (...), wskazując, że nieruchomości te winny się znajdować w stanie wolnym od osób i rzeczy. W odpowiedzi na powyższe powód poinformował, że nie usunie z ww. działek żadnych nasadzeń i nie zamierza uczestniczyć w powyższej czynności.

Pismem z dnia 16 lipca 2020 r. pozwana wezwała powoda do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z działek oznaczonych numerami: (...), (...), (...), (...), (...) i (...) za okres od 1 marca 2003 r. do 7 lipca 2020 r. w wysokości 305.816 zł, w terminie do 31 lipca 2020 r. na wskazany w piśmie rachunek bankowy. Wezwanie zostało doręczone powodowi w dniu 21 lipca 2020 r.

Następnie Zastępca Burmistrza W., działając w imieniu pozwanej złożył pisemne oświadczenie z dnia 3 sierpnia 2020r., że dokonuje potrącenia przysługującej Gminie W. należności z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez powoda z położonych w S. działek nr (...) za okres od 1 marca 2003 r. do 7 lipca 2020 r. w wysokości 305.816 zł z wierzytelnością dochodzoną przez powoda przed Sądem Okręgowym w Szczecinie w postępowaniu prowadzonym pod sygn. akt I C 1225/15, pod warunkiem uznania przez Sąd zasadności dochodzonej przez powoda należności. Oświadczenie o potrąceniu zostało powodowi doręczone w dniu 7 sierpnia 2020 r.

Według stanu na dzień 16 stycznia 2019 r. na działkach gruntu nr (...) położonych w S. gmina W. znajdowały się następujące nasadzenia oraz infrastruktura:

1) 552 sztuki krzewów borówki wysokiej, różne odmiany (Bluecrop, Duke, Patriot, Nelson, Spartan) w pełni owocowania,

2) pozostałe drzewa owocowe i krzewy owocowe rozmieszczone nieregularnie, w tym: 1 sztuka czereśni, 11 sztuk jabłoni, 2 sztuki śliwki węgierki, 2 sztuki orzecha włoskiego, 3 sztuki aronii, 25 sztuk leszczyny,

3) inne nasadzenia, w tym: 2 sztuki jałowca płożącego, 3 sztuki groszkowca, 32 sztuki świerku pospolitego, 18 sztuk cisa, 8 sztuk derenia, 8 sztuk jałowca pospolitego, 10 sztuk żywotnika zachodniego, 1 sztuka lipy krymskiej, 1 sztuka trawy bambusowej, 1 sztuka laurowiśni, 6 sztuk tawuły, 1 sztuka lipy szerokolistnej, 1 sztuka lipy drobnolistnej, 1 sztuka perukowca, 1 sztuka świerka srebrnego, 1 sztuka świerka serbskiego, 1 sztuka świerka kłującego, 4 sztuki świerka kulistego, 1 sztuka krzewuszki, 1 sztuka pięciornika, 1 sztuka jałowca Squaroza, 1 sztuka forsycji, 1 sztuka kaliny, 1 sztuka ostrokrzewu, 64 mb żywopłotu z bukszpanu, 1 sztuka brzozy Utilisvar jacquemontii, 22 sztuki brzozy zwyczajnej, 2 sztuki jałowca Old Gold, 1 sztuka buk czerwonolistnego, 1 sztuka cedru.

Plantacja borówki wysokiej zlokalizowana jest na działkach (...), na czterech kwaterach o łącznej powierzchni 0,19 ha, na podłożu składającym się z trocin z drzew iglastych, torfu i kory. Na kwaterach występuje nawadnianie, które składa się z rozprowadzonych rur, wyjścia z zaworami oraz przewodu plastikowego. Uprawa z dwóch stron ogrodzona jest siatką metalową na słupach metalowych i posiada osłony od wiatru w postaci szpaleru świerka, który jest naturalną osłoną dla tego typu upraw oraz żywopłotu z bukszpanu. Uprawa prowadzona jest na prawidłowym poziomie agrotechnicznym.

Na dzień 30 października 2018r. wartość nasadzeń w postaci krzewów i drzew owocowych, która podlega zwrotowi na rzecz powoda zgodnie z umową dzierżawy wynosi 18.629,19 zł., z czego: 15.395,22 zł to wartość 267 sztuk krzewów borówki wysokiej, 685,08 zł to wartość jabłoni, 159,62 zł to wartość czereśni, 108,92 zł to wartość śliwki węgierki, 323,10 zł to wartość orzecha włoskiego, 1.957,25 zł to wartość leszczyny.

Wartość nakładów ulepszających, poniesionych na nieruchomości w celu utrzymania uprawy borówki na prawidłowym poziomie agrotechnicznym wynosi 33.852,03 zł i obejmuje: wartość szpaleru 39 sztuk świerków, stanowiącego naturalną osłonę dla borówki, w wysokości 13.424,97 zł., wartość ogrodzenia w wysokości 1.416,16 zł, wartość instalacji wodnej w wysokości 381,71 zł.

W 2016r. powód uzyskał plon z plantacji borówki wysokiej w wysokości 3.018 kg, a przychód uzyskany ze sprzedaży owoców wyniósł 49.299 zł.

Wysokość dochodów, jakie powód K. S. mógłby uzyskać w latach 2000-2015 na działkach położonych w S. i oznaczonych numerami (...), (...) oraz (...), gdyby na tych działkach nie wcześniej niż w 1999 r. posadził krzewy borówki wysokiej i prowadził plantację na takim poziomie agrotechnicznym jak plantację borówki na działkach (...), wynosi 69.195 zł.

Bezpośrednie sąsiedztwo działek, które dzierżawił powód, stanowią zabudowania mieszkalne wraz z zabudową towarzyszącą, obiekty rekreacyjne i zakwaterowania turystycznego (kempingi, agroturystyka, domki letniskowe, pola namiotowe), Zalew S., grunty użytkowane rolniczo oraz tereny niezabudowane o przeznaczeniu pod zabudowę rekreacyjną, mieszkaniową i wykorzystywane rolniczo. Działki są usytuowane na wzniesieniu i nieznacznie pochylone w kierunku Zalewu S..

Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oznaczonych jako działki nr (...) z obrębu ewidencyjnego S., gmina W. w okresie od 1 marca 2003 r. do 17 marca 2016 r, określona na podstawie stawek czynszu dzierżawnego gruntów rekreacyjnych stosowanych przez Gminę W. w ww. okresie wynosi 132.150 zł, natomiast określona na podstawie stawek czynszu dzierżawnego gruntów rolnych klasy V i VI stosowanych przez Gminę W. w ww. okresie wynosi 240 zł.

Zanim powód złożył pozew w niniejszej sprawie, skierował do Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim wniosek z dnia 20 sierpnia 2007r. o zawezwanie pozwanej do próby ugodowej w sprawie o zapłatę kwoty 1.129.000 zł. We wniosku wskazał, że pozwana nie powiadomiła go umowach sprzedaży działek, co do których przysługiwało mu prawo pierwokupu. Kwota wskazana we wniosku obejmuje wydatki na nieruchomość, której zakupu został pozbawiony, w szczególności koszty nasadzenia borówek, ogrodu ozdobnego, remontów budynków, ogrodzenia terenu i wybicia studni, a ponadto utracone korzyści wynikające ze wstrzymania rozwoju plantacji borówek. Posiedzenie Sądu w tamtej sprawie zostało wyznaczone na dzień 18 października 2007 r. Do zawarcia ugody między stronami wówczas nie doszło.

W 2012r. powód po raz kolejny skierował do Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim wniosek o zawezwanie pozwanej do próby ugodowej w sprawie o zapłatę ww. kwoty 1.129.000 zł. Posiedzenie Sądu w sprawie ugody zostało wyznaczone na dzień 29 października 2012 r. Do zawarcia ugody nie doszło.

W tak ukształtowanym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał powództwo za uzasadnione jedynie częściowo.

W pierwszej kolejności wskazał, że powód wywodził swoje roszczenie odszkodowawcze z faktu naruszenia przez pozwaną jego prawa pierwokupu, a podstawę prawną tego roszczenia stanowi przepis art. 599 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. W celu dochodzenia odszkodowania uprawniony musi wykazać jedną z trzech wymienionych przesłanek, objętych odpowiedzialnością zobowiązanego, poniesioną z tego tytułu szkodę oraz istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy naruszeniem obowiązków przez zobowiązanego a szkodą. Nie jest natomiast konieczne przeprowadzenie przez uprawnionego dowodu co do tego, że gdyby miał możliwość, to skorzystałby z prawa pierwokupu. Sankcją odszkodowawczą jest objęte już samo pozbawienie uprawnionego możliwości skorzystania z prawa pierwokupu i poniesione z tego tytułu straty. Roszczenie o naprawienie szkody powstałej w związku z naruszeniem obowiązków wynikających z tego stosunku, wskazanych w art. 599 k.c., przedawnia się na zasadach ogólnych. Ze względu na datę wniesienia pozwu termin przedawnienia roszczenia powoda należy określić zgodnie z przepisem art. 118 k.c. w brzmieniu obowiązującym przed 9 lipca 2018r. i wynosi on 10 lat. W niniejszej sprawie termin biegu przedawnienia roszczenia powoda należałoby liczyć najwcześniej od dnia sprzedaży przez pozwaną spornych działek gruntu, czyli odpowiednio od dnia 25 czerwca 1998r., 14 sierpnia 1998r., 13 listopada 1998r. i 27 września 1999r. Bieg przedawnienia został przerwany przez złożenie przez powoda wniosku o zawezwanie do próby ugodowej w 2007r., zgodnie z przepisem art. 123 § 1 pkt 1 k.c. Termin ten, zgodnie z art. 124 § 1 i 2 k.c., zaczął biec na nowo po zakończeniu postępowanie w sprawie o zawezwanie do próby ugodowej, czyli w dniu 19 października 2007r. Oznacza to, że liczony od tej daty dziesięcioletni termin przedawnienia nie zdążył upłynąć przez datą wniesienia pozwu w niniejszej sprawie, tj. przed dniem 28 października 2015r. W związku z tym, że na skutek pierwszego wniosku o zawezwanie do próby ugodowej nie doszło do przedawnienia roszczenia, ocena skutków wywołanych przez drugi wniosek o zawezwanie do próby ugodowej była zupełnie pozbawiona znaczenia.

Powód wskazywał jako swoją szkodę utracone korzyści w związku z zaniechaniem rozwoju plantacji borówki wysokiej na pozostałych działkach oznaczonych numerami (...). Jeśli chodzi o zakres odszkodowania, którego powód może dochodzić na podstawie art. 599 k.c., Sąd Okręgowy podzielił dominujący w nauce prawa pogląd, zgodnie z którym uprawniony może domagać się naprawienia szkody w granicach tzw. negatywnego interesu umownego. Odszkodowanie w ramach ujemnego interesu umownego obejmuje jedynie straty wynikłe z niedojścia do skutku umowy między stronami. Natomiast poza jego zakresem pozostaje rekompensata nieuzyskanych korzyści (lucrum cessans). Szkoda, której naprawienia dochodzi powód nie jest objęta zakresem odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej na podstawie art. 599 § 1 k.c., w związku z czym już z tej tylko przyczyny roszczenie powoda o zapłatę kwoty 434.646 zł podlegało oddaleniu.

Sąd Okręgowy podkreślił, że powództwo w tym zakresie podlegałoby oddaleniu także z innych przyczyn. Na skutek zawarcia przez pozwaną z osobami trzecimi bezwarunkowych umów sprzedaży działek gruntu dzierżawionych przez powoda, umowy te stały się nieważne ex tunc. Skutkiem nieważności tych umów jest to, że powodowi nadal przysługiwało prawo pierwokupu, tyle że nie mógł on tego prawa w konkretnych okolicznościach zrealizować. Nic nie stało natomiast na przeszkodzie by powód rozwijał plantację borówki na pozostałych działkach, tak jak robił dotychczas na działkach (...), skoro nadal był w tamtym czasie ich dzierżawcą. Zaniechanie przez powoda rozwoju plantacji na dzierżawionych działkach nie pozostaje więc w związku przyczynowym z naruszeniem jego prawa pierwokupu. Poza tym wątpliwe jest również to, że naruszenie prawa pierwokupu stanowiło rzeczywistą przyczynę zaniechania przez powoda rozwoju plantacji, skoro powód po zawarciu przez pozwaną umów sprzedaży dosadził nowe krzewy borówki wysokiej. Na dosadzenie nowych krzewów wskazują jego zeznania, operat szacunkowy J. Ł. i operat rzeczoznawcy M. S.. Jeśli powód nie chciał dłużej rozwijać plantacji na cudzym gruncie, mógł podjąć starania o nabycie innych, podobnych nieruchomości, gdyż prawo pierwokupu nie dawało mu żadnej gwarancji nabycia nieruchomości. Z dowodów przedstawionych przez powoda nie wynika, by podejmował on tego rodzaju działania, co skłania do wniosku, że naruszenie prawa pierwokupu nie stanowiło rzeczywistej przyczyny zaniechania przez niego rozwoju plantacji. Do takiego samego wniosku prowadzą zeznania powoda złożone na rozprawie w dniu 29 grudnia 2016r. Wynika z nich, że powód na pewno wykupiłby te działki, na których w czasie organizowania przetargów miał już nasadzenia borówki, a nie te, na których borówki nie były jeszcze posadzone.

Marginalnie Sąd Okręgowy wskazał w tej materii, że kwota odszkodowania znacznie przewyższała wartość korzyści, jakie mógł powód uzyskać prowadząc plantację na pozostałych działkach. Określenie wysokości utraconych korzyści było przedmiotem opinii biegłych sądowych. Pierwszą opinię wykonał biegły sądowy R. W., drugą opinię wykonał biegły sądowy M. R. (2). Biegli odmiennie ocenili poziom agrotechniczny plantacji borówki i przewidywaną kwotę dochodu ze sprzedaży owoców. Obaj korzystali z tych samych kalkulacji i opracowań. Dwie podstawowe różnice między tymi opiniami polegają na tym, że biegły R. W. przyjął jako cenę średnią za cały badany okres 9,77 zł za 1 kg a jako plon z 1 ha 5.000 kg, natomiast biegły sądowy M. R. (2) przyjął średnią cenę za cały badany okres 8,80 zł za 1 kg, a jako plon 10 ton z 1 ha, nie licząc roku 2005r., kiedy przyjął 8 ton z 1 ha i lat 2000-2004, za które przyjął wysokość przychodów na poziomie nie wyższym niż koszty produkcji. Przy założeniu plonu 5.000 kg z 1 ha i ceny 9,77 zł za 1 kg wartość przychodów z powierzchni 0,19 ha wyniosła zgodnie z opinią biegłego R. W. 9.281,50 zł, a dochodów 4.613 zł za rok. Według opinii biegłego M. R. (2) wartości te są dwukrotnie wyższe, wynoszą odpowiednio 16.386,92 zł i 8.711,28 zł za rok w okresie 2005-2015. Obie opinie zawierają wyłącznie koszty szacunkowe, wyliczone na podstawie statystycznych danych i dokonanej przez biegłych oceny plantacji, gdyż powód nie przedłożył do akt dokumentów potwierdzających wysokość ponoszonych kosztów i uzyskiwanych przychodów. Rzeczywistą wysokość przychodów i plonu można oszacować jedynie za rok 2016, gdyż za ten rok powód przedłożył rachunki. Wynika z nich, że w 2016r. powód sprzedał 3.018 kg borówek za 49.299 zł. Jest to plon z powierzchni 0,19 ha. Powyższe wskazuje na to, że szacunki dokonane przez biegłego R. W. za objęty badaniem okres zdecydowanie bardzie odpowiadają realiom niż szacunki biegłego M. R. (2) oraz rzeczoznawcy J. Ł., który wykonał na zlecenie powoda prywatną opinię. Sąd Okręgowy mając to na względzie uznał za wiarygodną opinię biegłego sądowego R. W. i na jej podstawie określił szacunkową wartość korzyści jakie powód mógłby uzyskać, gdyby na takim samym poziomie agrotechnicznym i na takiej samej powierzchni, co plantacje na działkach (...), założył plantację borówki wysokiej.

Z kolei za uzasadnione częściowo Sąd Okręgowy uznał roszczenie o zapłatę nakładów dokonanych na działkach będących przedmiotem dzierżawy, których sposób rozliczenia został przez strony w sposób wiążący określony w umowie dzierżawy. Z jej postanowień wynika, że wynagrodzenie za nakłady ulepszające, w szczególności uprawy wieloletnie, drzewostan, drzewa owocowe, o ile zostały poczynione zgodnie z umową oraz właściwościami i przeznaczeniem dzierżawionej nieruchomości, przysługuje według ich wartości z chwili zwrotu według miejscowych cen rynkowych. W przypadku nakładów dokonanych w złej wierze, tj. niezgodnie z umową oraz właściwościami i przeznaczeniem dzierżawionej nieruchomości, rozliczenie powinno zostać dokonane zgodnie z przepisami art. 225-227 k.c. W samej umowie nie zostało wskazane, w jaki sposób powód może dzierżawione działki użytkować. Ich przeznaczenie zostało objęte odrębnym porozumieniem, na co wskazuje treść pisma wydzierżawiającego z dnia 19 sierpnia 1987r. Z pisma tego wynika, że na wniosek powoda wydzierżawiający zmienił dotychczasowy sposób użytkowania działki. Zgodnie z tą zmianą powód mógł przeznaczyć nieruchomość na założenie sadu. Dlatego Sąd Okręgowy przyjął, że powód może żądać od pozwanej zapłaty wynagrodzenia wyłącznie za nakłady związane z założeniem sadu, tj. drzewa i krzewy owocowe oraz związane z nimi nakłady, które zgodnie z zasadami racjonalnej gospodarki rolnej powód zobowiązany był dokonać. Tymi nakładami są ogrodzenie plantacji, system nawadniania i szpaler świerków stanowiący naturalną osłonę plantacji borówki wysokiej przed niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi (wiatr). Jeśli chodzi o pozostałe nakłady, to zgodnie z zasadami określonymi w art. 225-227 k.c., do których odsyła umowa dzierżawy, powód nie może domagać się za nie wynagrodzenia, a prawo wyboru co z tymi nakładami uczynić przysługuje pozwanej. Pozwana mogła więc żądać usunięcia tych nakładów lub zatrzymać je zwracając powodowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości nieruchomości. Z pism pozwanej kierowanych do powoda, które zostały przywołane w stanie faktycznym jednoznacznie wynika, że pozwana nie chce zatrzymać nakładów i konsekwentnie domaga się ich usunięcia, a zatem w odniesieniu do nakładów dokonanych przez powoda w złej wierze jej odmowa rozliczenia się z nich z powodem jest uzasadniona.

Roszczenie powoda o zwrot nakładów stało się wymagalne z chwilą zwrotu dzierżawionej rzeczy, czyli w dniu 30 października 2018r. W związku z tym, że powód stawił się w miejscu i czasie wyznaczonym przez pozwaną w celu przekazania nieruchomości, to należało przyjąć, że w tym dniu faktycznie pozwana władztwo nad nieruchomością uzyskała. Odmowa przejęcia nieruchomości do czasu usunięcia pozostawionych nakładów nie była uzasadniona, tym bardziej, że znaczną część tych nakładów powód uprawniony był pozostawić.

Tym samym skoro zwrot nieruchomości nastąpił w dniu 30 października 2018 r., a więc dopiero w toku niniejszego postępowania, roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstało po zawiśnięciu sporu, ale przed dniem wyrokowania. Ostatecznie więc chybiony okazał się zarzut pozwanej dotyczący przedwczesności roszczenia powoda w tym zakresie, jak i zarzut przedawnienia tego roszczenia.

Ustaleń dotyczących wartości nakładów podlegających zwrotowi Sąd Okręgowy dokonał na podstawie dokumentacji związanej z wykonywanymi na przestrzeni lat 1998-2002 na zlecenie pozwanej operatami szacunkowymi nieruchomości położonej w S., opinii biegłych sądowych, zeznań świadków oraz powoda. Jeśli chodzi o ilość krzewów borówek oraz drzew owocowych i świerków, a także wartość nakładów, zasadnicze znaczenie miała opinia biegłego sądowego M. R. (2). Pozostałe dowody, w tym dowód z prywatnych opinii, ekspertyz czy operatów złożonych przez powódkę oraz pozwaną były nieprzydatne, gdyż określały one stan i wartość nasadzeń na datę znacznie poprzedzającą zwrot nieruchomości. Sąd I instancji uznał opinię biegłego M. R. (2) za przekonywającą, a zarzuty zgłoszone przez strony po wykonaniu uzupełniającej opinii, za nieuzasadnione przynajmniej w takim zakresie, w jakim dotyczyły nakładów, za które powód może żądać zapłaty. Jeśli chodzi o drzewa i krzewy nie owocowe Sąd Okręgowy uwzględnił roszczenie powoda w zakresie obejmującym jedynie świerki w ilości 39 sztuk i wartości 13.424,97 zł tak jak określił to biegły M. R. (2). Nie uwzględnił natomiast wśród nakładów żywopłotu z bukszpanu, gdyż nie pełni on funkcji ani naturalnej osłony przed wiejącymi wiatrami, ani ogrodzenia utrudniającego dostęp zwierzynie. Z opinii pisemnej biegłego M. R. (2), opinii rzeczoznawcy M. S. oraz powołanego przez nich fachowego piśmiennictwa wynika, że to drzewa, a nie krzewy stanowią naturalną ochronę dla borówki. W sytuacji, gdy miejsce, gdzie prowadzona jest uprawa borówek narażone jest na działanie wiatrów, wykonuje się naturalną osłonę z drzew, najczęściej iglastych. Dostrzegł równocześnie, że w opiniach z 2002r. wykonanych na zlecenie pozwanej nie wymienia się w ogóle bukszpanu, w związku z czym istnieje wątpliwość co do tego, czy bukszpan nie został posadzony później, po wypowiedzeniu umowy dzierżawy. W zakresie dotyczącym nakładów na system nawodnienia i ogrodzenie, Sąd I instancji określił ich wartość według stanu i cen z dnia 30 października 2018r. i przy uwzględnieniu dwudziestoośmioletniej amortyzacji.

W kwestii ustalenia wieku krzewów borówki wysokiej, Sąd Okręgowy oparł się na zeznaniach pracowników pozwanej oraz informacjach wynikających z dokumentów złożonych przez pozwaną. Świadkowie K. B. (1), H. K. i J. O. zeznali, że w okresie, kiedy pozwana podjęła decyzję o sprzedaży działek osobom trzecim (ok. 1997 r.), nie były tam prowadzone uprawy, teren był zachwaszczony, porośnięty trawą. Podobne wnioski płyną z operatów szacunkowych sporządzonych na zlecenie pozwanej w sierpniu 1998 r. i w styczniu 1999r. przez M. S.. Działki nr (...), gdzie znajduje się zasadnicza część plantacji borówki nie były w czasie dokonanych przez rzeczoznawcę M. S. obsadzone krzewami borówki. Oględziny działki (...) odbyły się w sierpniu 1998r., a oględziny działki (...) w styczniu 1999r. Można zatem przyjąć, że w przypadku działki (...) nasadzenia zostały dokonane nie wcześniej w sierpniu 1998r., a w przypadku działki (...) nie wcześniej w lutym 1999r. Biegły M. R. (2) w swoich obliczeniach powyższą okoliczność uwzględnił i przyjął cenę dla krzewu osiemnastoletniego, wynoszącą 57,66 zł., którą należy uznać za prawidłową.

Dla określenia należnej powodowi kwoty za krzewy borówki wysokiej Sąd Okręgowy przyjął tylko 267 sztuk krzewów. Na podstawie dowodów w postaci wykonanych w sprawie opinii oraz zeznań powoda i świadków K. B. (1), J. O., H. K. i C. G. ustalił, że około 300 sztuk krzewów zostało dosadzonych później. W dacie złożenia powodowi oświadczenia o wypowiedzeniu umowy dzierżawy (1 marca 2002 r.) na dzierżawionej nieruchomości znajdowało się 267 sztuk krzewów borówki, we wrześniu 2015 r. (w dacie wniesienia pozwu) - 540 sztuk krzewów, a w 2019 r. (w dacie dokonywania oględzin przez biegłego) -561 krzewów. Sąd I instancji nie dał wiary zeznaniom powoda i świadka C. G., że 300 sztuk krzewów zostało dosadzonych jesienią 2001r., gdyż stoi to w sprzeczności z inwentaryzacją nasadzeń dokonanych w 2002r. na zlecenie pozwanej oraz zeznaniami pozostałych świadków. Wykonane w 2002r. na zlecenie pozwanej opinie Sąd ten uznał za najbardziej wiarygodne źródło dowodowe w powyższym zakresie, gdyż ich celem było udokumentowanie stanu nasadzeń. Wydaje się nieprawdopodobne, żeby rzeczoznawca majątkowy dokonujący inwentaryzacji nasadzeń w lutym 2002 r. pomylił się w obliczeniach aż o 300 krzewów, a następnie kolejni eksperci i rzeczoznawcy majątkowi dokonujący oględzin tej samej nieruchomości w marcu i kwietniu 2002 r. tych wartości nie skorygowali. W okolicznościach sprawy nie można też przyjąć, by ilość krzewów została celowo w tych szacunkach zaniżona, gdyż nic na to nie wskazuje. Pozwana, a tym bardziej działający na jej zlecenie rzeczoznawcy, nie mieli żadnego interesu w tym, by stan nieruchomości opisać niezgodnie z rzeczywistością. Fakt przeprowadzenia oględzin działek potwierdzili świadkowie K. B. (2), H. K. i J. O.. Jeśli chodzi o zeznania świadka C. G. może budzić wątpliwości to czy świadek faktycznie zapamiętał i prawidłowo podał datę posadzenia krzewów. Świadek C. G. zeznał, że pomagał powodowi w sadzeniu nowych krzewów i było to w 2001r. Daty tej był pewien, bo sadzenie krzewów miało miejsce, jak zeznał, w tym samym czasie, kiedy rozpoczął on swoją „walkę” z zarządem dróg. Od tamtego zdarzenia do dnia złożenia zeznań (grudzień 2016r.) upłynęło bardzo dużo czasu w związku z czym nie można niestety wykluczyć, mimo składanych zapewnień świadka co do daty sadzenia krzewów, że umiejscowienie przez niego w czasie dawno minionych wydarzeń było nieprawidłowe.

W konsekwencji Sąd Okręgowy przyjął, biorąc stan nasadzeń wynikający z dokumentów inwentaryzacyjnych sporządzonych na zlecenie pozwanej Gminy W. w lutym, marcu i kwietniu 2002 r., że do dnia złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy dzierżawy, tj. do 1 marca 2002 r. powód nasadził na dzierżawionych gruntach 267 sztuk krzewów borówki wysokiej, a kolejne krzewy borówki posadził już po tej dacie, mając wiedzę, że umowa z dniem 1 marca 2003r. zostanie rozwiązana oraz, że na dokonywanie dalszych nasadzeń pozwana nie wyraża zgody. Ustalając wartość drzew i krzewów owocowych Sąd przyjął wartości wskazane przez biegłego M. R. (2), które obrazuje poniższa tabela:

Rodzaj	cena jednostkowa	ilość	Wartość
borówka wysoka 18-letnia	57,66 zł	267	15.395,22 zł
świerk 21-letni	344,23 zł	39	13.424,97 zł
Jabłoń 18-letnia	62,28 zł	11	685,08 zł
Czereśnia 18-letnia	159,62 zł	1	159,62 zł
Śliwka węgierka 18- letnia	54,46 zł	2	108,92 zł
Orzech włoski 18-letni	161,55 zł	2	323,10 zł
Aronia 18-letnia	0 zł	3	0 zł
Leszczyna 18-letnia	78,29 zł	25	1.957,25 zł

Mając powyższe na względzie Sąd Okręgowy uznał, że powodowi przysługuje roszczenie wobec pozwanej jedynie o zapłatę kwoty 33.852,03 zł (15.395,22 zł + 3.233,97 zł +13.424,97 zł + 1.416,16 zł + 381,71 zł), obejmującej wartość krzewów owocowych i drzew owocowych, 39 sztuk świerków jako naturalnej ochrony dla upraw borówki wysokiej, urządzenia nawadniającego i ogrodzenie działki. Kwotę tę pomniejszył następnie o 3.963,86 zł w związku z ustaleniem, że pozwana skutecznie podniosła zarzut potrącenia swojej wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w części obejmującej ww. kwotę, wynikającej z treści art. 224 § 1 i 2 k.c. Z niespornych okoliczności sprawy wynikało, że umowa dzierżawy została rozwiązana wskutek wypowiedzenia w dniu 1 marca 2003 r., a zatem od 2 marca 2003r. do 30 października 2018r. powód korzystał z nieruchomości pozwanej bez tytułu prawnego. Powód wiedział, że nie ma tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości dlatego uważać go należy za posiadacza zależnego w złej wierze. W związku z bezumownym korzystaniem przez niego z nieruchomości pozwana była uprawniona do żądania od niego z tego tytułu stosownego wynagrodzenia. Wysokość tego wynagrodzenia za okres wskazany przez pozwaną, tj. za okres od 1 marca 2003r. do 17 marca 2016r. Sąd Okręgowy ustalił na podstawie opinii biegłego sądowego P. A., przyjmując że dla określenia wysokości wynagrodzenia najbardziej miarodajne są stawki czynszu stosowane przez pozwaną za nieruchomości rekreacyjne. Ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy W. obowiązującego od 1 stycznia 2004r. wynika, że sporne działki leżą w strefie zabudowy rekreacyjnej. Bezpośrednie sąsiedztwo tych działek stanowią zabudowania mieszkalne wraz z zabudową towarzyszącą, obiekty rekreacyjne i zakwaterowania turystycznego (kempingi, agroturystyka, obiekty letniskowe, domy z pokojami na wynajem, pola namiotowe), grunty użytkowane rolniczo oraz tereny niezabudowane o przeznaczeniu pod obiekty rekreacyjne lub mieszkalne. Zważywszy zaś na położenie działek (nad Zalewem S.), ukształtowanie terenu (teren pagórkowaty) oraz rodzaj i usytuowanie istniejących na nich nasadzeń, wykorzystanie działek jako zwartej całości na cele rekreacyjne jest możliwe. O wysokości wynagrodzenia nie powinno przesądzać to, w jaki sposób powód je użytkował, ale to, jaki dochód pozwana mogłaby otrzymać na podstawie dzierżawy wykorzystując możliwy i opłacalny dla niej pod względem ekonomicznym sposób użytkowania działek. W ocenie Sądu stosowanie stawek czynszu jak dla działek rekreacyjnych jest w przypadku spornych działek bardziej odpowiednie niż stawek jak dla działek rolnych, w których przeliczenia dokonuje się według plonu pszenicy.

W niniejszej sprawie pozwana podniosła po raz pierwszy zarzut potrącenia kwoty 3.963,86 zł. w odpowiedzi na pozew, lecz nie mógł być on uznany za skuteczny z uwagi na jego zgłoszenie przez pełnomocnika procesowego, który nie przedstawił pełnomocnictwa upoważniającego go do dokonania tej czynności, a nadto wierzytelność przedstawiona do potrącenia nie była jeszcze wtedy wymagalna, z uwagi na brak poprzedzającego wezwania do zapłaty. Jako wezwanie do zapłaty ww. kwoty Sąd Okręgowy potraktował odpowiedź na pozew. Oświadczenie o potrąceniu tej kwoty zostało złożone prawidłowo dopiero w dniu 3 sierpnia 2020 r. i doręczone powodowi w dniu 7 sierpnia 2020 r.

W rezultacie do zapłaty na rzecz powoda pozostała kwota 29.888,17 zł i taką kwotę Sąd Okręgowy zasądził wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 31 października 2018r., a powództwo w pozostałej części oddalił.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy rozstrzygnął na podstawie art. 100 zdanie 1 k.p.c., wedle zasady ich stosunkowego rozdzielenia przy uwzględnieniu, że powód wygrał sprawę w 5% i na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. pozostawił ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.

Powyższy wyrok, w części oddalającej powództwo oraz w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu, tj. co do jego punktów II i III, zaskarżył apelacją powód K. S., zarzucając:

1.  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez ustalenie faktów niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy, iż w lutym 2002r. na plantacji powoda było posadzonych w sumie 267 sztuk krzewów, kolejne krzewy borówki wysokiej zostały przez powoda posadzone po złożeniu mu przez pozwaną oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, a powód jednorazowo posadził wtedy około 300 sztuk krzewów borówki wysokiej- podczas gdy w rzeczywistości 300 sztuk krzewów borówki wysokiej zostało dodatkowo posadzone przez powoda i świadka C. G. już jesienią 2001 roku;

2.  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez ustalenie faktów niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy, iż dochody, jakie powód mógłby uzyskać w latach 2000- 2015 na działkach położonych w S. i oznaczonych numerami (...), (...) oraz (...), gdyby nie wcześniej niż w 1999 r. posadził na nich krzewy borówki wysokiej i prowadził plantację na takim poziomie agrotechnicznym, jak plantację borówki na działkach (...), wynosiłyby 69.195,00 zł -podczas, gdy z prawidłowo ustalonego stanu faktycznego wynika, że dochody te wyniosłyby 434.646,00 zł;

3.  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez ustalenie faktów niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy, bazujące na ocenach biegłego sądowego R. W. kosztem opinii biegłego sądowego M. R. (2), a dotyczące szacunkowej wartości korzyści jakie powód mógłby uzyskać, na działkach położonych w S. i oznaczonych numerami (...), (...) oraz (...), gdyby na tych działkach nie wcześniej niż w 1999 r. posadził krzewy borówki wysokiej i prowadził plantację na takim poziomie agrotechnicznym, jak plantację borówki na działkach (...);

1.  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez ustalenie faktów niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy, iż powód kupiłby działki, na których w czasie organizowania przetargów miał już nasadzenia borówki, a nie te, na których borówki nie były jeszcze posadzone- podczas gdy z prawidłowo ustalonego stanu faktycznego wynika, powód wyrażał wolę wykupu wszystkich działek powstałych z podziału działki nr (...);

2.  naruszenie prawa materialnego - art. 599 § 1 k.c. - poprzez przyjęcie, że uprawniony z tytułu prawa pierwokupu może domagać się naprawienia szkody w granicach tzw. negatywnego interesu umownego, co obejmuje jedynie straty wynikłe z niedojścia do skutku umowy między stronami, natomiast poza jego zakresem pozostaje rekompensata nieuzyskanych korzyści;

3.  naruszenie prawa materialnego - art. 361 § 1 k.c. - poprzez przyjęcie, że zaniechanie przez powoda rozwoju plantacji na dzierżawionych działkach nie pozostaje w związku przyczynowym z naruszeniem jego prawa pierwokupu;

4.  naruszenie prawa materialnego - art. 65 § 1 i § 2 k.c. - poprzez błędną wykładnię § 3 ust. 2 i § 4 umowy dzierżawy z 1.09.1987 r., co spowodowało wadliwe przyjęcie, iż powód może żądać od pozwanej zapłaty wynagrodzenia wyłącznie za nakłady związane z założeniem sadu;

5.  naruszenie prawa materialnego - art. 65 § 1 i § 2 k.c. - poprzez błędną wykładnię § 3 ust. 2 umowy dzierżawy z 1.09.1987 r., co spowodowało wadliwe przyjęcie, iż nakłady dokonane przez powoda po 28.02.2002 roku powinny być oceniane, jako dokonane w złej wierze;

6.  naruszenie prawa materialnego - art. 230 w zw. z art. 224 i art. 225 k.c. - poprzez błędne przyjęcie przez Sąd Okręgowy, że powód od 18.02.2002 r. był posiadaczem w złej wierze oraz przyjęcie, że w związku pozwana od 1 marca 2003r . była uprawniona do żądania od powoda wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy

7.  naruszenie prawa materialnego - art. 230 w zw. z art. 224 i art. 225 k.c. - poprzez błędne przyjęcie przez Sąd Okręgowy wynagrodzenia obliczonego przy zastosowaniu stawki czynszu za dzierżawę gruntów przeznaczonych pod rekreację, a nie przy zastosowaniu stawek czynszu za dzierżawę działek rolnych.

Wskazując na te uchybienia powód wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części przez zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 586.012,45 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 18.10.2007 roku do dnia zapłaty, oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu. We wniosku ewentualnym skarżący domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku w punkcie II i III oraz przekazanie w tym zakresie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Wniósł nadto o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego.

W odpowiedzi na apelację pozwana Gmina W. wniosła o jej oddalenia i zasądzenie na jej rzecz od powoda kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje;

Apelacja powoda nie zasługiwała na uwzględnienie.

Tytułem uwagi ogólnej, w oparciu o art. 387 § 2 ¹ pkt 1 k.p.c., Sąd Apelacyjny, dokonując własnej oceny przedstawionego pod osąd materiału procesowego stwierdził, że Sąd Okręgowy w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie dowodowe, a poczynione ustalenia faktyczne (zawarte w wyodrębnionej redakcyjnie części uzasadnienia zaskarżonego wyroku) nie są wadliwe i znajdują odzwierciedlenie w treści przedstawionych w sprawie dowodów. Sąd odwoławczy ustalenia Sądu Okręgowego czyni częścią uzasadnienia własnego wyroku, nie znajdując potrzeby ponownego ich szczegółowego przytaczania. W ten sam sposób, korzystając z bliźniaczej normy art. 387 § 2 ¹ pkt 2 k.p.c., Sąd Apelacyjny traktuje przedstawioną przez Sąd I instancji wykładnię relewantnych dla rozstrzygnięcia sprawy norm prawa materialnego oraz ich subsumcję do ustalonej uprzednio podstawy faktycznej (z jednym, nie mającym dla rozstrzygnięcia sprawy znaczenia, wyjątkiem).

Analiza przedstawionych w apelacji zarzutów, których sposób weryfikacji samoistnie wyznaczał kierunek rozstrzygnięcia sprawy przez Sąd odwoławczy wskazuje, że dotyczyły one trzech zasadniczych grup zagadnień. Po pierwsze powód kwestionował oddalenie powództwa w zakresie utraconych korzyści w związku z naruszeniem jego prawa pierwokupu dotyczącego nabycia przedmiotowych działek, zasadniczo oponując przeciwko wykładni normy art. 599 § 1 k.p.c. dokonanej przez Sąd I instancji (zarzut z pkt 5, a także zarzut z pkt 6 oraz zarzuty wadliwych ustaleń faktycznych z pkt 2- 4). Po drugie, skarżący zakwestionował wykładnię § 3 ust. 2 i § 4 umowy dzierżawy z dnia 1 września 1987 r. w zakresie nakładów, jakich rozliczenia z pozwaną może się skutecznie domagać (zarzuty z pkt 7 i 8), dodatkowo kwestionując w tym aspekcie ustalenie Sądu I instancji w zakresie daty zasadzenia dalszych 300 sztuk borówki wysokiej (zarzut z pkt 1). Po trzecie wreszcie, powód oponował przeciwko roszczeniu pozwanej o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowych nieruchomości tak co do zasady jak i wysokości (zarzuty z pkt 9 i 10). Celem zachowania przejrzystości wywodu kwestie te podlegać będą odrębnemu omówieniu.

Podejmując pierwsze z opisanych wyżej zagadnień Sąd Apelacyjny wskazuje, że prawo pierwokupu polega na przyznaniu w drodze umowy lub na podstawie ustawy określonemu podmiotowi uprawnienia do pierwszeństwa nabycia rzeczy, gdy jej właściciel rzecz tę sprzedaje. Istotą pierwokupu jest ograniczenie właściciela rzeczy co do swobody rozporządzenia przedmiotem sprzedaży w zakresie decyzji o podmiocie, który stanie się nabywcą rzeczy. Samo zastrzeżenie prawa pierwokupu nie stwarza zobowiązania, nawet warunkowego, do przeniesienia własności. Powoduje jedynie powstanie po stronie osoby, na rzecz której pierwokup został zastrzeżony, uprawnienia o charakterze kształtującym. Przejawia się w tym, że rzeczy, której dotyczy może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona (art. 597 § 1 k.c.), a jest wykonywane poprzez oświadczenie złożone zobowiązanemu (art. 597 § 2 k.c.). Prawo pierwokupu ma charakter obligacyjny (względny), stąd w razie zawarcia przez zobowiązanego bezwarunkowej umowy sprzedaży umowa ta pozostaje ważna (chyba, że prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy). W efekcie też, ewentualne oświadczenie uprawnionego, że wykonuje on prawo pierwokupu pozostaje - co do zasady - bez skutku prawnego. Konsekwencją takiego rozwiązania ustawowego jest przyjęcie, że jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu naruszył obowiązki umowne poprzez m.in. sprzedaż rzeczy osobie trzeciej bezwarunkowo, uprawnionemu przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze - art. 599 § 1 i 2 k.c. (tak min. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 stycznia 2014 r., II CSK 239/13, Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 29 października 2015 r., I ACa 300/15, Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 12 kwietnia 2018 r. I AGa 141/18).

Wbrew powodowi w judykaturze i nauce prawa powszechnie wskazuje się, że odpowiedzialność odszkodowawcza sprzedawcy przewidziana w art. 599 § 1 k.c. ogranicza się wyłącznie do tzw. negatywnego interesu umowy (R. Czarnecki (w:) Kodeks..., t. II, red. J. Ignatowicz, s. 1334; M. Nesterowicz (w:) Kodeks cywilny z komentarzem, red. J. Winiarz, t. I, Warszawa 1989, s. 588; W. Czachórski, Zobowiązania. Zarys wykładu, Warszawa 1994; M. Safjan (w:) Kodeks cywilny. Komentarz do art. 450–1088, t. II, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 2015, komentarz do art. 599, nb 3; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1968 r., III CZP 100/68, OSNCP 1969, nr 11, poz. 189, z omówieniem A. Szpunara i W. Wanatowskiej, Przegląd orzecznictwa, NP 1970, nr 6, s. 905, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 października 2008 r., II CSK 221/08, OSP 2010, z. 1, poz. 3). Uprawniony z tytułu takiego prawa nie może żądać naprawienia szkody polegającej na utracie korzyści, jakie przyniosłoby mu zawarcie umowy sprzedaży ( lucrum cessans). Nie można bowiem kształtować odpowiedzialności sprzedawcy na podstawie założenia, że uprawniony z prawa pierwokupu wykonałby przysługujące mu prawo w przypadku nienaruszenia przez sprzedawcę obowiązku zawarcia jedynie umowy zobowiązującej lub obowiązku zawiadomienia. Norma art. 599 § 1 k.c. jednoznacznie wiąże szkodę wyłącznie z naruszeniem prawa pierwokupu, a nie z dalszymi konsekwencjami majątkowymi związanymi z korzystaniem przez uprawnionego z rzeczy objętej tym prawem. Nie jest zatem tak, jak wskazuje apelujący, jakoby przepis ten przewidywał zasadę pełnej kompensaty szkody, w granicach przewidzianych w art. 361 § 2 k.c. Oczywiście wadliwe jest również powoływanie się w tym aspekcie na normę art. 471 k.c., skoro art. 599 § 1 k.c., samodzielnie - na zasadzie lex specialis – określa granice odpowiedzialności odszkodowawczej sprzedawcy.

Przenosząc powyższy stan prawny do realiów przedmiotowej sprawy stwierdzić jednoznacznie należy, że powód nie mógł – co do zasady – skutecznie dochodzić w niniejszym procesie kwoty 434.646 zł. W całości stanowiła ona bowiem odszkodowania za utracone korzyści w związku ze wstrzymaniem procesu inwestycyjnego na działkach, których powód nie mógł nabyć z uwagi na naruszenie przez pozwaną prawa pierwokupu zastrzeżonego w łączącej stronie umowie dzierżawy, a zatem pozostawała ona poza zakresem znaczeniowym normy art. 599 § 1 k.c. Jakkolwiek bowiem pojęcie tzw. ujemnego interesu umownego nie jest precyzyjnie określone w polskim prawie, przyjmuje się (W. Czachórski, Zobowiązania..., 1994, s. 81 i 167; M. Pazdan, Bezwarunkowa sprzedaż nieruchomości wbrew umownemu prawu pierwokupu (w:) Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, Kraków 1997, s. 169), że obejmuje ono szkodę, jaką poniosła strona, wdając się w umowę, która następnie nie doszła do skutku czy też okazała się dotknięta niemożliwością świadczenia. W tym przypadku negatywny interes obejmować będzie wydatki i koszty, jakie uprawniony poniósł przy wykonywaniu pierwokupu w nieświadomości, że nie wywoła to zamierzonych skutków lub, że w rzeczywistości warunki umowy sprzedaży między zobowiązanym a osobą trzecią były korzystniejsze dla kupującego, niż wynikało to z przekazanej mu przez zobowiązanego informacji, która miała posłużyć za podstawę wykonania prawa pierwokupu. Zdaniem innych przedstawicieli nauki prawa (min. M. Safjan (w:) Kodeks..., t. II, red. K. Pietrzykowski, 2011, komentarz do art. 599, nb 3) odszkodowanie takie obejmować może także różnicę w cenie nabycia przez uprawnionego – pozbawionego możliwości wykonania prawa pierwokupu – innej podobnej nieruchomości. Niezależnie jednak od występujących w tym zakresie różnic poglądów, żaden z nich nie stanowi podstawy do przyjęcia, że tak skonstruowane przez powoda roszczenie może być skutecznie dochodzone.

Przedstawione wyżej uwagi czyniły zarzut naruszenia art. 599 § 1 k.c. nieskutecznym, co równocześnie oznaczało bezzasadność roszczenia powoda o zapłatę kwoty 434.646 zł, dezaktualizując tym samym potrzebę oceny pozostałych, powiązanych z tym roszczeniem zarzutów apelacji, dotyczących wadliwego ustalenia wysokości utraconych przez powoda korzyści w związku z zaniechaniem rozwoju plantacji borówki wysokiej na działkach o numerach (...) (zarzuty z pkt 2 i 3), błędnego przyjęcia, że powód nie wyrażał woli zakupu wszystkich działek powstałych z podziału działki nr (...) (zarzut z pkt 4) oraz naruszenia art. 361 § 1 k.c. (zarzut z pkt 6). Posiadać one bowiem mogły walor istności dla rozstrzygnięcia sprawy wyłącznie w sytuacji, w której powodowi co do zasady przysługiwałaby możliwości dochodzenia równowartości szkody w postaci utraconych korzyści. Sąd Apelacyjny podziela w tej materii prezentowane w judykaturze zapatrywanie, że sąd drugiej instancji jest obowiązany zamieścić w swoim uzasadnieniu wyłącznie takie elementy, które ze względu na treść apelacji i zakres rozpoznania są potrzebne do rozstrzygnięcia sprawy, ale nie ma zarazem obowiązku wyrażania szczegółowego stanowiska do wszystkich poglądów prezentowanych przez strony, jeżeli nie mają już one istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 marca 2012 r., sygn. IV CSK 373/11, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1998 r., sygn. II UKN 282/98, OSNP 1999/23/758). Z art. 378 § 1 k.p.c. nie wynika przy tym konieczność osobnego omówienia w uzasadnieniu wyroku każdego argumentu podniesionego w apelacji, ale wystarczające jest odniesienie się do tych z nich, które posiadają walor istotności w sposób wskazujący, że zostały one przez Sąd drugiej instancji rozważone (vide wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 24 marca 2010 r., sygn. akt V CSK 269/09, OSNC 2010, nr 9, poz. 127; z dnia 26 kwietnia 2012 r., sygn. akt III CSK 300/11, OSNC 2012, nr 12, poz. 144).

Przechodząc do grupy zarzutów dotyczących wysokości świadczenia należnego powodowi z tytułu nakładów poczynionych na przedmiot dzierżawy Sąd Apelacyjny wskazuje w pierwszej kolejności, że nieskuteczny okazał się zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., co miałoby w konsekwencji przejawiać się w wadliwym ustaleniu, że w lutym 2002 r. na dzierżawionych przez powoda działkach posadzonych było 267 sztuk krzewów borówki wysokiej, a nie o 300 sztuk więcej, posadzonych jesienią 2001 r. przez powoda i świadka C. G..

Jak trafnie przyjmuje się w orzecznictwie sądowym, jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub, gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo - skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (tak min. Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia: 27 września 2002 r., II CKN 817/00 i 16 grudnia 2005 r., III CK 314/05). Dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie wystarcza stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając (tak Sąd Najwyższy min. w orzeczeniach z dnia: 23 stycznia 2001 r., IV CKN 970/00, 12 kwietnia 2001 r., II CKN 588/99, 10 stycznia 2002 r., II CKN 572/99).

Podkreślić też trzeba, że w ramach swobody oceny dowodów, mieści się też wybór określonych dowodów spośród dowodów zgromadzonych, pozwalających na rekonstrukcję istotnych w sprawie faktów. Sytuacja, w której w sprawie pozostają zgromadzone dowody mogące prowadzić do wzajemnie wykluczających się wniosków, jest sytuacją immanentnie związaną z kontradyktoryjnym procesem sądowym. Weryfikacja zatem dowodów i wybór przez Sąd orzekający w pierwszej instancji określonej grupy dowodów, na podstawie których Sąd odtwarza okoliczności, które w świetle przepisów prawa materialnego stanowią o istotnych w sprawie faktach, stanowi realizację jednej z płaszczyzn swobodnej oceny dowodów. Powiązanie przy tym wynikających z dowodów tych wniosków w zgodzie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego wyklucza możliwość skutecznego zdyskwalifikowania dokonanej przez Sąd oceny, tylko z tej przyczyny, że w procesie zgromadzono też dowody, prowadzące do innych, niż wyprowadzone przez Sąd pierwszej instancji, wniosków.

Tak opisanych wymogów argumentacja apelacji, kwestionująca poczynione przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne w omawianej kwestii nie spełnia. Zawiera ona w zasadzie odwołanie się do własnych twierdzeń strony powodowej, wspartych wyłącznie zeznaniami świadka C. G., z całkowitym pominięciem zasadniczej części argumentacji Sądu I instancji, która oczywiście świadczyła na jego niekorzyść. Już to zaś tylko odbiera stanowisku powoda w tej materii walor komplementarności, czyniąc je nieskutecznym. W sposób w pełni uprawniony Sąd Okręgowy niekorzystne dla powoda ustalenia faktyczne w tej materii oparł na treści sporządzonej w lutym 2002 r. na zlecenie pozwanej inwentaryzacji stanu nasadzeń na dzierżawionych przez powoda działkach, z której wynikało jednoznacznie, że wówczas znajdowało się na nich 267 sztuk krzewów borówki, nie znajdując jakichkolwiek podstaw (nie powołuje ich również skarżący), do zakwestionowania wiarygodności tego dokumentu. Wbrew powodowi to, że kolejni eksperci i rzeczoznawcy majątkowi dokonujący oględzin tej samej nieruchomości w marcu i kwietniu 2002 r. tej wartości nie skorygowali, nie jest jakimkolwiek argumentem za tezą, że w prosty sposób powielili oni wartość wskazaną w opinii z lutego 2002 r. Skoro powód nie kwestionuje, że każda z tych trzech opinii poprzedzona była oględzinami działek (wbrew jego supozycji, doniosłość zeznań wskazanych przez Sąd I instancji świadków, dotyczyła właśnie tego, że opinie stanowiły rezultat dokonanych oględzin), to nie sposób dociec, na jakich empirycznie weryfikowalnych na płaszczyźnie normy art. 233 § 1 k.p.c., a nie mających wyłącznie wymiar postulatywny przesłankach, Sąd Apelacyjny miałby wiarygodność tych dokumentów podważyć tylko dlatego, że powód i powołany przez niego świadek, przedstawili wersję odmienna od ich treści. Powód nie dostrzega, że zabieg ewentualnego „powielenia” liczby krzewów borówek podważać mógłby co do zasady wyłącznie te opinie, których miałby on dotyczyć, co oczywiście w żaden sposób nie odnosi się do operatu sporządzonego w lutym 2002 r. przez rzeczoznawcę M. S.. Umknęło również apelującemu, że wersję przyjętą przez Sąd I instancji istotnie wspiera niezaprzeczone w apelacji ustalenie tego Sądu, że we wrześniu 2015 r. (w dacie wniesienia pozwu) na przedmiotowych działkach znajdowało się 540 sztuk krzewów borówki, a w 2019 r. (w dacie dokonywania oględzin przez biegłego) - 561 takich krzewów. Niepodobna zatem, w świetle elementarnych zasad doświadczenia życiowego przyjąć, aby już od jesieni 2001 r. na działkach tych znajdowała się niezmienna liczba tych krzewów i to przekraczająca ww. wartości.

Za nieskuteczny uznać również należało zarzut naruszenia art. 65 § 1 i 2 k.c., dotyczący wykładni § 3 ust. 2 i § 4 umowy dzierżawy z dnia 1 września 1987 r., choć części podniesionych przez skarżącego argumentów nie sposób odmówić zasadności. Rację ma w szczególności powód wskazując, że treść pisma Naczelnika Miasta i Gminy W. z dnia 19 sierpnia 1987 r. nie może zasadniczo determinować oceny, że jego uprawnienie do rozliczenia nakładów dotyczy wyłącznie tych, dokonanych na założenie sadu. Treść tego pisma, jakkolwiek wskazująca na istniejące między stronami porozumienie co do rodzaju działalności, jaką na działce nr (...) powód miał prowadzić, nie została bowiem w analizowanym aspekcie przeniesiona do ww. umowy dzierżawy. To jej postanowienia winny zatem stanowić zasadniczą podstawę do ustalenia, jakiego rodzaju nakłady poczynione przez powoda na przedmiot dzierżawy winny podlegać rozliczeniu.

Nie ulega wątpliwości, że kluczowe znaczenia dla analizowanego zagadnienia posiada interpretacja § 3 ust. 2 zdanie 3 umowy dzierżawy, zgodnie z którym Wynagrodzenie za inne nakłady jak uprawy wieloletnie, drzewostan, drzewa owocowe (nakłady ulepszające), o ile poczynione zostały zgodnie z umową oraz właściwościami i przeznaczeniem dzierżawionej nieruchomości przysługiwało według ich wartości w chwili zwrotu według miejscowych cen rynkowych. Zapis powyższy uzależnia zatem uprawnienie do rozliczenia określonych w nim nakładów od ich zgodności z umową, właściwościami i przeznaczeniem nieruchomości. Zgodnie z kolei z powołanym przez samego skarżącego § 4 umowy, obowiązkiem dzierżawcy było korzystanie z przedmiotu dzierżawy według wszelkich zasad racjonalnej gospodarki rolnej. Jeśli zatem dodatkowo zważyć, że przedmiot tej umowy – zgodnie z jej § 1 – obejmował grunty rolne, nie może podlegać skutecznemu zakwestionowaniu teza, że za zgodne z § 3 ust. 2 zdanie 3 umowy uznane mogą być tylko takie nakłady, które zostały dokonane w ramach gospodarki rolnej. Odmienny pogląd, a tak zdaje się uważać skarżący, abstrahujący od tego określonego przez same strony celu zawarcia umowy dzierżawy, nie znajduje dostatecznego uzasadnienia. W konsekwencji, rozliczeniu na tej podstawie podlegać mogły tylko nakłady poczynione w związku z prowadzoną przez powoda działalnością rolną. W ich zakres nie wchodzą zaś niewątpliwie nakłady związane z nasadzeniami roślin ozdobnych, służących wyłącznie celom estetycznym, upiększającym dzierżawioną nieruchomość, w szczególności siedlisko, w którym powód wraz z rodziną zamieszkiwał. Oczywiście rację ma skarżący, że § 3 ust. 2 zdanie 3 umowy dzierżawy wprowadzał dystynkcję między drzewostanem i drzewami owocowymi. Nie oznacza to wszakże tego, że rozliczeniu podlegać mogły nakłady polegające na zasadzeniu jakichkolwiek drzew, niezależnie od ich przeznaczenia. Determinantem dla skuteczności takiego roszczenia, jest bowiem ich związek z prowadzoną działalnością rolną. Taką zaś działalność, co bezsporne, powód prowadził w zakresie produkcji borówki wysokiej, dodatkowo posiadając drzewa owocowe, co oznacza, że tylko takie nasadzenia, która z tą działalnością pozostawały w związku podlegać mogły rozliczeniu na podstawie ww. zapisu umowy. Z tej tylko przyczyny dokonana przez Sąd I instancji indywidualizacja nakładów podlegających rozliczeniu nie może podlegać skutecznemu zakwestionowaniu. Wbrew skarżący, w swoim rozliczeniu Sąd ten uwzględnił również elementy drzewostanu w postaci świerków, które jak wskazał biegły M. R. (2) służyły ochronie borówek przed działaniem wiatru. Pozostałe nasadzenia w związku z uprawę borówek nie pozostawały, Symptomatyczne jest, że apelacja nie zawiera jakiegokolwiek wywodu, który kwestionowałby stanowisko Sądu I instancji w tym aspekcie. Wbrew powodowi, jakiekolwiek pozytywne dla niego skutki nie wynikały z przewidzianego w umowie zakazu niszczenia istniejących nasadzeń. W żaden bowiem sposób nie oznaczał on, że powód mógł dokonywać na nieruchomości innych, choćby podobnych nasadzeń, każdorazowo oczekując rozliczenia ich równowartości po rozwiązaniu umowy dzierżawy. W istocie rzeczy – w ocenie Sądu Apelacyjnego - powód stoi na stanowisku, że rozliczeniu podlegać winny wszelkie pozostawione przez niego nasadzenia, niezależnie od ich związku z prowadzoną produkcją rolną, do czego – jak wyżej wyjaśniono – brak było podstaw.

Wbrew powodowi, Sąd I instancji nie naruszył również normy art. 65 § 1 i 2 k.c. uznając – w świetle treści § 3 ust. 2 umowy dzierżawy z dnia 1 września 1987 r. – że nakłady dokonane po dniu 28 lutego 2002 r. powinny być oceniane jako poczynione w złej wierze. Obszerny wywód skarżącego w tej materii całkowicie abstrahuje bowiem od skutków prawomocnych wyroków: Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim z dnia 24 marca 2004 r., sygn. akt I C 215/03 oraz Sądu Rejonowego w Świnoujściu – Wydziału Cywilnego z siedzibą w K. z dnia 24 kwietnia 2015 r., sygn. akt VI C 71/14 nakazujących powodowi wydanie pozwanej – odpowiednio - działek o numerach (...) oraz od (...) do (...). Orzeczenia te oparte zostały na przyjęciu, że pismem z dnia 28 lutego 2002 r. pozwana skutecznie wypowiedziała powodowi przedmiotową umowę. Wskazana podstawa tych wyroków, analogicznie do ich treści, wiązała Sądy obu instancji przy rozpoznaniu niniejszej sprawy, zgodnie z art. 365 § 1 k.p.c., co oznaczało, że kwestia skuteczności tego wypowiedzenia nie mogła podlegać dalszemu badaniu. Argumenty podniesione w tym zakresie przez skarżącego były zatem dla rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia całkowicie obojętne. Nie miało również jakiegokolwiek znaczenia, dla ustalenia złej wiary powoda to, kiedy pozwana uzyskała wyrok eksmisyjny i kiedy zdecydowała się na jego wykonanie. Powód otrzymując oświadczenie pozwanej o wypowiedzeniu umowy dzierżawy w lutym 2002 r. winien był liczyć się z tym, że po upływie okresu wypowiedzenia umowa na ulegnie rozwiązaniu, a tym samym powstrzymać się od czynienia na dzierżawionych działkach jakichkolwiek nakładów, oczekując ich zrekompensowania przez wydzierżawiającego. Odwołując się do treści § 3 ust. 2 in fine umowy dzierżawy skarżący nie dostrzega, że obowiązek wykonania umowy zgodnie z jej treścią, właściwościami i przeznaczeniem nieruchomości oznacza również powinność zachowania się zgodnie z wzorcem, określonym w art. 354 § 1 k.c., tj. w sposób odpowiadający celowi społeczno-gospodarczemu zobowiązania oraz zasadom współżycia społecznego. Oczywiście nie spełnia tych kryteriów zachowanie, polegające na czynieniu w okresie wypowiedzenia umowy znacznych nakładów na przedmiot dzierżawy i to takich (nasadzenia nowych krzewów borówek), które z istoty rzeczy przynieść mogły dochody dopiero po rozwiązaniu umowy. Nie jest zgodnym z celem zawarcia przez strony umowy dzierżawy dokonanie nakładów których znaczenie - w wymiarze obiektywnym – ograniczać się mogło wyłącznie do domagania się zwrotu ich równowartości od wydzierżawiającego.

Co się tyczy zarzutów apelacji dotyczących zasadności objętego zarzutem potrącenia roszczenia pozwanej o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez powoda z przedmiotowych działek bez tytułu prawnego, za całkowicie niezrozumiały uznać należało w zarzut naruszenia art. 230 w zw. z art. 224 i art. 225 k.c. co miałoby przejawiać się w błędnym przyjęciu, (…) że powód od 18.02.2002 r. był posiadaczem w złej wierze oraz przyjęcie, że w związku pozwana od 1 marca 2003r . była uprawniona do żądania od powoda wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Jak bowiem wskazano, w wyniku skutecznego wypowiedzenia umowy dzierżawy umowa ta uległa rozwiązaniu, skutkiem czego od dnia 1 marca 2003 r. powód zajmował przedmiotowe działki bez tytułu prawnego. Jak jednolicie wskazuje się w judykaturze, w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo to mu nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie ma świadomość co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy. Dobrą wiarę wyłącza zarówno pozytywna wiedza o braku przysługującego prawa, jak i brak takiej wiedzy wynikający z braku należytej staranności, a więc niedbalstwa (tak min. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 maja 2021 r., I CSKP 77/21). W realiach przedmiotowej sprawy, oczywistym jest, że w wymiarze obiektywnym powód winien mieć pełną świadomość tego, że od dnia 1 marca 2003 r. nie przysługiwało mu żaden uprawnienie do władania przedmiotowymi działkami. Nie łączyła go bowiem z pozwaną, jako właścicielką, umowa w tym zakresie (umowy takiej nie zawarł również z nieskutecznymi – jak się później okazało – nabywcami tych działek, co ewentualnie mogłoby wpływać na ocenę jego subiektywnego przekonania o istnieniu prawa do korzystania z rzeczy), zaś jakiekolwiek uprawnienia w tym aspekcie nie wynikały również z prawa pierwokupu (vide: przedstawiona wyżej wykładnia art. 599 § 1 k.c.). Oznaczało to w konsekwencji, że za okres bezumownego korzystania z rzeczy, jako posiadacz w zlej wierze, obowiązany był uiścić pozwanej stosowne wynagrodzenie. Już tylko z tych przyczyn, za pozbawione jakiegokolwiek znacznie uznać należało argumenty powoda odwołujące się do postulowanej przez niego wykładni pojęcia złej wiary, przewidzianego w § 3 ust. 2 umowy. Dotyczyło ono bowiem wyłącznie całkowicie odrębnej kwestii rozliczenia nakładów.

Do naruszenia przez Sąd Okręgowy ww. przepisów nie doszło również, jak wskazywał skarżący, poprzez ustalenie wysokości należnego powodowi wynagrodzenia przy zastosowaniu stawki czynszu za dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rekreacyjne, zamiast stawek właściwych dla dzierżawy działek rolnych. Przysługujące na mocy art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. wynagrodzenie za bezumowne korzystanie stanowi ekwiwalent za korzystanie z rzeczy właściciela, którą posiadacz musiałby mu uiścić, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej, a więc tym, co uzyskałby właściciel, gdyby rzecz oddał w odpłatne korzystanie na podstawie ważnego stosunku prawnego. W tym zatem aspekcie nie jest decydujące to, w jaki sposób z rzeczy korzysta jej bezumowny użytkownik, lecz to, w jaki sposób rzecz byłaby wykorzystywana w oparciu o stosunek prawny, zgodnie z wolą jej właściciela. W realiach niniejszej sprawy, jak trafnie przyjął Sąd I instancji, oczywistym było, że pozwana już w latach 90- tych XX wieku, podjęła decyzję o przeznaczeniu przedmiotowych działek na cele rekreacyjne i w tym celu zawarła umowy (nieskuteczne) z ich nabywcami. Powód tej okoliczności w apelacji nie kwestionuje. Nie ma w tym kontekście jakiegokolwiek znaczenia to, czy zapisy prawa miejscowego przez cały okres bezumownego korzystania z nieruchomości przez powoda formalnie takie ich przeznaczenie sankcjonowały. Istotne jest bowiem w tym zakresie to, w jaki sposób z tych działek zamierzał korzystać ich właściciel. W konsekwencji brak było podstaw, jak sugeruje skarżący, do zastosowania stawek właściwych dla dzierżawy działek rolnych. W sprawie nie istnieje jakikolwiek dowód, a co więcej, nie twierdzi tak nawet powód, aby po dniu 1 marca 2003 r. pozwana zamierzała przeznaczyć przedmiotowe działki na prowadzenie działalności rolnej. Jakiekolwiek pozytywne dla skarżącego skutki nie wynikają również z tego, że pozwana wysokość swojego roszczenia z tego tytułu określiła na kwotę 3.963,83 zł., a więc daleko niższą, od wysokości wynagrodzenia ustalonego przez biegłego P. A.. Rozbieżność ta oznacza wyłącznie to, że pozwana istotnie niedoszacowała wysokości należnego jej z tego tytułu świadczenia. Teza, jakoby wynikać z tego miała zasadność zastosowania stawek właściwych dla działek rolnych, jest oczywistym nadużyciem.

Z tych wszystkich względów należało orzec jak w punkcie I sentencji, na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego, kierując się zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy, Sąd Apelacyjny rozstrzygnął w oparciu o dyspozycję z art. 98 § 1 k.p.c. w związku z art. 108 § 1 k.p.c. zasądzając od powoda na rzecz pozwanej kwotę 8.100 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego, ustalonych w stawce minimalnej, na podstawie § 2 pkt 7 w związku z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

H. Zarzeczna A. Kowalewski L. Miroszewski