Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

19 października 2023 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:	SSA Zbigniew Ciechanowicz
Sędziowie:	SA Dariusz Rystał SO del. Robert Bury (spr.)
Protokolant:	sek. sąd. Mariusz Zając

po rozpoznaniu 5 października 2023 r. na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa Gminy U.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego

na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu Okręgowego w Koszalinie

z 24 października 2019 r., sygn. akt I C 130/11

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki 231.250 zł (dwieście trzydzieści jeden tysięcy dwieście pięćdziesiąt złotych) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia tytułem kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Dariusz Rystał Zbigniew Ciechanowicz Robert Bury

Sygn. akt I ACa 901/23

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 24 października 2019 r. w sprawie o sygnaturze akt I C 130/11 Sąd Okręgowy w Koszalinie w sprawie z powództwa Gminy U. przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w W. rozwiązał umowę stron z 5 kwietnia 2003 r., zawartą przed notariuszem W. C., prowadzącym kancelarię notarialną w K., wpisaną w Repertorium „A” pod numerem (...), której przedmiotem było oddanie w wieczyste użytkowanie gruntu obejmującego działki oznaczone numerem (...) o powierzchni 4900 m ^{( 2)}, (...) o powierzchni 25 m ^{( 2)}, (...) o powierzchni 25 m ^{( 2)}, (...) o powierzchni 52 517 m ^{( 2)}, (...) o powierzchni 72 909 m ^{( 2)} i (...) o powierzchni 311 374 m ^{( 2)}, położone w obrębie B., gmina U., dla których Sąd Rejonowy w Kołobrzegu Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...). Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej 107 217 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

W 1992 r. Gmina U. stała się właścicielem nieruchomości, na której znajdowała się część poradzieckiego pasa startowego o długości ok. 2000 m. Pozostała część tego pasa startowego, tj. o długości ok. 500 m znajdowała się na nieruchomości, której właścicielem była Gmina Miasto K..

Zarządzeniem z 24 sierpnia 1994 r. Wojewoda (...) powołał zespół koordynacyjny do opracowania planu strategii rozwoju województwa (...). Wójt Gminy U. – S. Z. - wchodził w skład 8-osobowej podkomisji Wojewody, która ustaliła, że w B. winno znajdować się lotnisko turystyczno-usługowe (do 24 pasażerów), a w Z. - lotnisko rejsowe.

26 marca 1997 r. Rada Gminy w U. podjęła uchwałę nr (...) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów wsi B.. Nieruchomość, obejmująca działki o numerach ewidencyjnych (...), leżała na terenie oznaczonym symbolami: (...)” - lotnisko klasy IV, „13” - muzeum lotnictwa, „a” - baza aeroklubu, „14” - zieleń izolacyjna, „15” - zaplecze gospodarcze (...), „16” - stacja paliw dla potrzeb lotniska i portu jachtowego.

22 marca 2002 r. powódka zawarła z pozwaną, w formie aktu notarialnego, umowę przedwstępną oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste i sprzedaży budynków, budowli i urządzeń oraz umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste oraz umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W § 3 ust. 1 powódka zobowiązała się oddać na rzecz pozwanej nieruchomość, obejmującą działki o numerach ewidencyjnych (...) o powierzchni 4.900 m ^{( 2)}, (...) o powierzchni 25 m ^{( 2)}, (...) o powierzchni 25 m ^{( 2)}, (...) o powierzchni 52.517 m ^{( 2)}, (...) o powierzchni 72.909 m ^{( 2)} i (...) o powierzchni 311.374 m ^{( 2)}, w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego, oraz sprzedać na rzecz pozwanej położone na tej nieruchomości budynki, budowle i urządzenia, które stanowić będą odrębny od gruntu przedmiot własności. W § 3 ust. 2 powódka zobowiązała się sprzedać na rzecz pozwanej nieruchomość obejmującą działki o numerach ewidencyjnych (...). W § 10 ust. 1 strony oświadczyły, że jednocześnie z zawarciem niniejszej umowy zawierają odrębną umowę przedwstępną sprzedaży działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...), przy czym ta umowa wejdzie w życie, jeżeli zostanie zawarta pierwsza umowa przyrzeczona, o której mowa w § 3 ust. 1. W § 10 ust. 3 podano, iż na mocy umowy przedwstępnej sprzedaży powódka zobowiązuje się do sprzedaży na rzecz pozwanej prawa własności nieruchomości obejmującej działki gruntu wskazane w § 10 ust. 1 pod warunkiem udokumentowania przez pozwaną poniesienia 50% wartości planowanych nakładów finansowych związanych z budową i uruchomieniem na części tej nieruchomości lotniska klasy IV.

W tym samym dniu, 22 marca 2002 r., pozwana zawarła z Gminą Miasto K., w formie aktu notarialnego, umowę przedwstępną oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży budynków, budowli i urządzeń oraz umowę przedwstępną sprzedaży gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. W § 3 Gmina Miasto K. zobowiązała się do oddania na rzecz pozwanej nieruchomości obejmującej działki gruntu o nr (...), (...) i (...) w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego, oraz sprzedać na rzecz pozwanej położone na tej nieruchomości budynki, budowle i urządzenia, które stanowić będą odrębny od gruntu przedmiot własności. Oświadczono, że w MPZP ta nieruchomość leży na terenie oznaczonym symbolem 44 KL – tereny lotniska: - w skład działki nr (...) wchodzą pastwiska trwałe, grunty zadrzewione, drogi i tereny zabudowane inne (droga kołowania o nawierzchni betonowej, zabudowana budynkiem murowanym o nieznanym przeznaczeniu, nieprzedstawiającym wartości użytkowej); - w skład działki nr (...) wchodzą pastwiska trwałe, tereny komunikacyjne inne (część drogi startowej o nawierzchni betonowej, część drogi kołowania głównej o nawierzchni betonowej, drogi kołowania o numerach 3 i 4 o nawierzchni betonowej i kolektory lotniskowe odwadniające); - w skład działki nr (...) wchodzą tereny komunikacyjne inne (siedem schronów samolotowych, część miejsca postoju samolotów o nawierzchni asfaltowej, droga kołowania nr (...) o nawierzchni betonowej). W § 10 ust. 1 Gmina Miasto K. i pozwana oświadczyły, iż jednocześnie z zawarciem niniejszej umowy zawierają odrębną umowę przedwstępną sprzedaży działek gruntu o numerach (...), (...) i (...) i ustalono, że ta umowa przedwstępna wejdzie w życie, jeżeli zawarta zostanie umowa przyrzeczona, o której mowa w § 3 ust. 1. W § 10 ust. 3 określono, iż na mocy umowy przedwstępnej sprzedaży Gmina Miasto K. zobowiązuje się do sprzedaży na rzecz pozwanej nieruchomości obejmującej działki gruntu wskazane w § 10 ust. 1 pod warunkiem udokumentowania przez pozwaną poniesienia 50% wartości planowanych nakładów finansowych związanych z budową i uruchomieniem, położonego częściowo na tej nieruchomości lotniska klasy IV.

Zawarcie niniejszych umów przedwstępnych było poprzedzone postępowaniami przetargowymi zorganizowanymi przez każdą z gmin osobno, w wyniku których wybrano oferty pozwanej. Przed postępowaniami przetargowymi powódka porozumiała się z Gminą Miasto K. w kwestii należących do nich terenów, obejmujących poradziecki pas startowy.

22 marca 2003 r. strony zawarły, w formie aktu notarialnego, umowę o zmianie umowy przedwstępnej oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste i sprzedaży budynków, budowli i urządzeń oraz umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste oraz umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, zawartych 22 marca 2002 r.

5 kwietnia 2003 r. w wykonaniu umowy przedwstępnej, strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę przyrzeczoną oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste

i sprzedaży budynków, budowli i urządzeń oraz umowę o zmianie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste oraz umowę sprzedaży nieruchomości. Powódka oddała pozwanej w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat (licząc od dnia zawarcia przedmiotowej umowy) nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w Kołobrzegu prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), położonej w obrębie B., w gminie U., powiecie (...), województwie (...), obejmującej działki o numerach ewidencyjnych (...) o łącznej powierzchni 44,1750 ha, oraz sprzedała pozwanej położone na tej nieruchomości wszelkie budynki, budowle i urządzenia, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności (§ 3 ust. 1). W § 5 ust. 1 lit. a podano, iż pierwsza opłata za użytkowanie wieczyste wynosi 134.163,23 zł, czyli 15 % ceny tychże działek ustalonej na kwotę 894.421,50 zł. Oddanie gruntu pozwanej w użytkowanie wieczyste nastąpiło w oparciu o operaty szacunkowe z 1999 r. sporządzone przez J. S.. W operacie szacunkowym z października 1999 r. określono wartość gruntu obejmującego działki o numerach ewidencyjnych (...) wraz z budowlami na kwotę 7.835.000 zł, a w operacie szacunkowym z grudnia 1999 r. określono wartość gruntu obejmującego działki o numerach ewidencyjnych (...) na łączną kwotę 700 zł.

W obowiązującym wówczas MPZP (tj. uchwalony uchwałą nr (...) Rady Gminy w U. z dnia 26 marca 1997 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów wsi B.) niniejsza nieruchomość leżała na terenie oznaczonym symbolami: 1A, 13,”a”, 14, 15, 16, tj.: „1 A” - lotnisko klasy IV, „13” - muzeum lotnictwa, „a” - baza aeroklubu, „14” - zieleń izolacyjna, „15” - zaplecze gospodarcze (...), „16”- stacja paliw dla potrzeb lotniska i portu jachtowego. W skład działki nr (...) wchodziły tereny kolejowe (zabudowana torowiskiem - bocznica kolejowa); działki nr (...) - tereny zabudowy przemysłowej (zabudowane budynkiem stacji transformatorowej, wolnostojącym, o ścianach z płyt betonowych z dachem dwuspadowym, krytym smołowaną papą o powierzchni obrysu przyziemia 25 metrów kwadratowych i kubaturze całkowitej 75 m3); działki nr (...) - tereny zabudowy przemysłowej (zabudowane budynkiem stacji transformatorowej, wolnostojącym, o ścianach z płyt betonowych z dachem dwuspadowym, krytym smołowaną papą o powierzchni obrysu przyziemia 25 m ^{( 2)} i kubaturze całkowitej 76 m ^{( 3)}); działki nr (...) - tereny komunikacyjne inne oraz tereny zabudowane inne (trzy schrony samolotowe, jeden schron techniczny oraz część miejsca postoju samolotów o nawierzchni asfaltowej); działki nr (...) - pastwiska grunty zadrzewione i zakrzewione, tereny zabudowane inne (dziewięć zbiorników paliwa 700 m3); działki nr (...) - pastwiska trwałe, tereny komunikacyjne inne, tereny zabudowy inne (część drogi startowej o nawierzchni betonowej, część drogi kołowania głównej o nawierzchni betonowej, część centralnej płaszczyzny postoju samolotów, sześć schronów samolotowych, kolektory lotniskowe odwadniające). Powyższe informacje zawarto również w § 2 ust. 2 umowy.

W § 6 ust. 1 umowy strony ustaliły, że pozwana będzie korzystać z nieruchomości zgodnie z:

a) obowiązującym MPZP, tj. nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste w celu wybudowania i urządzenia lotniska, czyli pas startowy, terminal oraz inne budowle, budynki i urządzenia, związane z wybudowaniem i urządzeniem lotniska, uwzględniając funkcję turystyczną terenu; lub

b) w sposób wynikający ze zmiany obowiązującego MPZP, przewidujący inne zagospodarowanie nieruchomości niż lotnisko.

Natomiast w § 6 ust. 2 umowy przewidziano, że pozwana zobowiązuje się do:

- rozpoczęcia budowy w terminie 48 miesięcy od daty zawarcia niniejszej umowy, z tym że za rozpoczęcie budowy uważać się będzie zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych na podstawie pozwolenia na budowę, natomiast dla części nieruchomości obejmującej pas startowy w terminie 60 miesięcy od daty zawarcia niniejszej umowy;

- w przypadku zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przewidującego inne zagospodarowanie nieruchomości niż lotnisko, do rozpoczęcia budowy w terminie 48 miesięcy od daty uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego;

- do zakończenia budowy w terminie 72 miesięcy od daty podpisania niniejszej umowy, z tym że za zakończenie budowy uważać się będzie uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

W § 6 ust. 3 umowy wskazano, iż w razie niewypełnienia przez pozwaną postanowień ust. 2 w ustalonym terminie lub korzystania z przedmiotowej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym sposobem, powódce przysługiwać będzie, stosownie do art. 240 kodeksu cywilnego oraz art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawo żądania rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przez sąd przed upływem określonego w niej terminu.

Powódka stała się użytkownikiem wieczystym opisanej wyżej nieruchomości 7 kwietnia 2003 r., kiedy złożyła wniosek o wpis prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

5 kwietnia 2003 r. doszło również pomiędzy stronami do zawarcia drugiej umowy przyrzeczonej. Powódka sprzedała pozwanej nieruchomość obejmującą działki gruntu nr (...) (§ 3 ust. 2 aktu notarialnego z 5 kwietnia 2003 r.).

Nie doszło jednak do zawarcia przez pozwaną umów przyrzeczonych z Gminą Miasto K.. Z uwagi na zmianę stanowiska Gminy Miasta K. i niezawarcie umów przyrzeczonych z pozwaną, strony prowadziły rozmowy, konsultowały się w przedmiocie planowanych zmian w MPZP.

Strony zawarły porozumienie w sprawie opracowania projektu zmiany MPZP części obrębu B. i części obrębu S. w gminie U., uzgadniając w § 1, iż stosownie do treści uchwały Rada Gminy w U. nr (...) z dnia 10 lutego 2006 r., pozwana na własny koszt opracuje projekt zmiany MPZP części obrębu B. i części obrębu S. w gminie U., a opracowany projekt planu będzie odpowiadał treści w zakresie zagospodarowania powołanej wyżej uchwały. W § 2 wskazano, iż Wójt Gminy U. zobowiązuje się opracowany w sposób określony wyżej projekt zmiany MPZP przedstawić Radzie Gminy do jego uchwalenia. W § 3 zdanie pierwsze podano, iż w przypadku jeżeli Rada Gminy nie uchwali przedłożonego projektu MPZP lub dokona w nim zmian w granicach obowiązującego prawa, pozwanej nie będzie przysługiwało roszczenie o zwrot kosztów opracowania planu.

9 grudnia 2005 r. pozwana zawarła z I. Ł. umowę na wykonanie prac projektowych, której przedmiotem było: a) opracowanie projektu zmiany MPZP części obrębu B. w gminie U. zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz z uchwałą Rady Gminy U. w sprawie przystąpienia do sporządzania zmiany planu; b) przygotowanie pozwanej wszelkich niezbędnych zapytań i wniosków w celu zrealizowania zakresu umowy, o którym mowa w ust. 1 lit. a niniejszego paragrafu.

10 lutego 2006 r. Rada Gminy w U. podjęła uchwałę nr (...) w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obrębu B. i części obrębu S. w gminie U..

Brzmienie § 6 ust. 2 umowy z 5 kwietnia 2003 r. było dwukrotnie zmieniane przez strony w celu umożliwienia pozwanej dostosowania się do planowanych zmian w MPZP. Pierwszy raz 3 kwietnia 2007 r. (§ 2 aneksu), a drugi 1 kwietnia 2008 r. (§ 2 aneksu). Wedle ostatniego aneksu pozwana zobowiązała się do:

- rozpoczęcia budowy w terminie 72 miesięcy od daty zawarcia niniejszej umowy, z tym że za rozpoczęcie budowy uważać się będzie zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych na podstawie pozwolenia na budowę, natomiast dla części nieruchomości obejmującej pas startowy w terminie 84 miesięcy od daty zawarcia niniejszej umowy;

- w przypadku zmiany obowiązującego MPZP, przewidującego inne zagospodarowanie nieruchomości niż lotnisko do rozpoczęcia budowy w terminie 48 miesięcy od daty uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego;

- do zakończenia budowy w terminie 108 miesięcy od daty popisania niniejszej umowy z tym że za zakończenie budowy uważać się będzie uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Rada Gminy U. nie zaakceptowała żadnego z przedłożonych jej projektów zmiany MPZP, w tym przedstawionego przez pozwaną. W konsekwencji, 30 lipca 2008 r. podjęła uchwałę nr (...) uchylającą uchwałę w sprawie przystąpienia do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obrębu B. i części obrębu S. w gminie U.. Pozostała zatem w mocy obowiązująca uchwała nr (...) Rady Gminy w U. z dnia 26 marca 1997 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów wsi B..

23 lipca 2010 r. Wójt Gminy U. wypowiedział pozwanej wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu

i zaproponował nową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu w wysokości 1.713.390 zł, płatnej od 1 stycznia 2011 r.

Po rozpatrzeniu wniosku pozwanej z 30 marca 2010 r. o zezwolenie na założenie lotniska o kodzie referencyjnym 2B, z drogą startową o nawierzchni sztucznej, do lotów VFR, 29 lipca 2010 r. Prezes Urzędu Lotnictwa Cywilnego wydał decyzję, w której zezwolił na założenie lotniska B. z drogą startową o nawierzchni sztucznej o kodzie referencyjnym 2B, z nieprzyrządowym podejściem do lądowania, zlokalizowanego w miejscowości B..

13 września 2010 r. Wójt Gminy U. wydał decyzję, w której ustalił dodatkową opłatą roczną z tytułu niezagospodarowania w ustalonym terminie nieruchomości stanowiącej własność powódki, a pozostającej w użytkowaniu wieczystym pozwanej (tj. działki o numerach ewidencyjnych (...)). Określił również wysokość dodatkowej opłaty rocznej za rok 2010 na kwotę 104.253 zł.

Decyzją z 25 listopada 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy U. z 13 września 2010r.

Decyzją z 19 stycznia 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 25 listopada 2010 r. oraz uchyliło w całości decyzję Wójta Gminy U. z 13 września 2010 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Na dzień 20 listopada 2010 r. (po rekultywacji) wartość prawa użytkowania wieczystego dla przedmiotowych nieruchomości wyniosła 15.878.925 zł, natomiast wartość prawa własności gruntu dla przedmiotowych nieruchomości wyniosła 23.701.337 zł.

W odpowiedzi na pismo powódki z 31 marca 2011 r. Wydział Budownictwa Starostwa Powiatowego w K. poinformował, że pozwana nie uzyskała w Starostwie Powiatowym w K. pozwolenia na budowę lotniska na działkach o numerach ewidencyjnych (...).

14 października 2011 r. pozwana wystąpiła do Wójta Gminy U. z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, stanowiącej własność Gminy U., oznaczonej jako działki o nr: (...), (...), (...), (...), (...), (...), położonej w obrębie B. oraz wniosła o rozłożenie opłaty należnej z tytułu przekształcenia na okres 20 lat.

Wyrokiem z 12 czerwca 2018 r. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 17 sierpnia 2016 r. (w którym Sąd ten oddalił skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. utrzymującą w mocy decyzję, w której odmówiono wydania decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości). W uzasadnieniu Naczelny Sąd Administracyjny podniósł, iż od 17 marca 2015 r. w systemie prawnym nie obowiązuje podstawa ustawowa do uwzględnienia wniosku pozwanej z 14 października 2011 r. o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.

25 kwietnia 2012 r. pozwana złożyła wniosek, poprzedzony złożeniem w dniu 9 marca 2012 r. korekt deklaracji na podatek od nieruchomości, w którym domagała się stwierdzenia nadpłaty w podatku od nieruchomości za lata 2007-2011 w kwocie 2.543.788 zł, uzasadniając go tym, że w tych latach nieprawidłowo deklarowała i płaciła podatek od nieruchomości za grunty stanowiące użytki rolne niezajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Wraz z wnioskiem pozwana przedłożyła deklaracje na podatek rolny.

Decyzją z 14 listopada 2012 r. Wójt Gminy U. oddalił wniosek pozwanej z 25 kwietnia 2012 r. o stwierdzenie nadpłaty w podatku od nieruchomości za rok 2007 wobec niestwierdzenia przesłanek jej istnienia i określono pozwanej, jako podatnikowi, wysokość zobowiązania w podatku od nieruchomości za 2007 rok w kwocie 883.284 zł.

Decyzją z 6 czerwca 2014 r. Wójt Gminy U. odmówił stwierdzenia nadpłaty w podatku od nieruchomości za lata 2007-2011, natomiast decyzją z 27 sierpnia 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło w całości zaskarżoną decyzję z 6 czerwca 2014 r. i stwierdziło nadpłatę w podatku od nieruchomości za rok 2007 na kwotę 417.632 zł, za rok 2008 na kwotę 493.565 zł, za rok 2009 na kwotę 493.565 zł, za rok 2010 na kwotę 569.498 zł, za rok 2011 na kwotę 569.521 zł - łącznie 2.543.781 zł.

W 2015 r. pozwana skuła ok. 800 m (aż do drogi gminnej) pasa startowego znajdującego się na nieruchomości stanowiącej jej własność, a sąsiadującej z nieruchomością oddaną jej w wieczyste użytkowanie. Po skuciu, pozostała tam podbudowa i koryto (dół) po pasie. Obowiązujący MPZP nie przewiduje istnienia lotniska na tym prywatnym terenie. Pozwana planowała, aby na tym terenie powstała infrastruktura turystyczna.

Wyrokiem z 15 października 2018 r. Sąd Okręgowy w Koszalinie ustalił, że należna od dnia 1 stycznia 2016 roku od (...) sp. z o.o. w U. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej tj. działek gruntu o numerach (...), (...), (...), (...), (...), (...), położonej w obrębie ewidencyjnym B., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Kołobrzegu prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), o wartości 17.800.000 zł wynosi 178.000 zł, przy uwzględnieniu stawki procentowej opłaty rocznej w wysokości 1% wartości nieruchomości. Wyrokiem z 31 maja 2019 r. Sąd Apelacyjny w Szczecinie zmienił zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego w Koszalinie z 15 października 2018 r. w punkcie 1. w ten sposób, że ustalił, iż należna od dnia 1 stycznia 2016 r. od (...) sp. z o.o. w U. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej tj. działek gruntu o numerach (...), (...), (...), (...), (...), (...), położonej w obrębie ewidencyjnym B., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Kołobrzegu prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), wynosi 164.900 zł, przy uwzględnieniu stawki procentowej opłaty rocznej w wysokości 1% wartości nieruchomości. Dla ustalenia opłaty rocznej Sąd Apelacyjny przyjął wartość nieruchomości na poziomie 16.490.000 zł, posiłkując się opinią biegłego sądowego sporządzoną w sprawie o sygn. akt I C 216/11.

Wraz z wyborami samorządowymi w 2018 r. doszło do zmiany osoby piastującej funkcję Wójta Gminy U. z J. K. na B. B.. W okresie trwania umowy łączącej strony tę funkcję nie pełniły tylko ww. osoby. Od 1990 r. do 2010 r. Wójtem Gminy U. był S. Z..

Na nieruchomości oddanej pozwanej w wieczyste użytkowanie nie doszło do wybudowania lotniska. Nie wybudowano tam pasa startowego, terminala oraz innych budowli, budynków i urządzeń związanych z wybudowaniem lotniska. W celu funkcjonowania na tym terenie ruchu lotniczego, wykorzystano istniejącą infrastrukturę, która jest naprawiana, konserwowana, ulepszana przez pozwaną. Polega to m.in. na wykorzystywaniu istniejącego pasa startowego o długości 1012 metrów, ogrodzeniu terenu, oznakowaniu lotniska, wymalowaniu pasów, połączeniu pasa głównego z drogami kołowania, wysypaniu pasa, zamontowaniu bram, wyremontowaniu hangarów, zaopatrzeniu w antenę do obsługi radia, wskaźnik kierunku wiatru (maszt), zbiornik przeciwpożarowy, zestaw przeciwpożarowy (dwa agregaty, gaśnice, wyposażenie strażaków), dbaniu o zieleń (m.in. opryski, koszenie trawy), utrzymaniu stojanki trawiastej, nawierzchni dróg kołowania i drogi startowej, czyszczeniu, zamiataniu. Na terenie oddanym pozwanej w użytkowanie wieczyste powstał trawiasty, a nie betonowy łącznik, który wymagałby uzyskania pozwolenia na budowę. Na tej nieruchomości funkcjonuje również parking. Pozwana na tym terenie posadowiła również kontener, który nie jest trwale związany z gruntem, w którym znajdują się 3 pomieszczenia i jest on wykorzystywany do czynności biurowych, prowadzenia książki lotniskowej (ewidencja - wpisywanie przylotów i odlotów), kasy fiskalnej, przyjęcia samolotu (nie dochodzi do przeprowadzenia odprawy). Lotnisko posiada własną częstotliwość i zarejestrowaną radiostację lotniskową.

Zarządcą lotniska jest (...) sp. z o.o. w B., która zleciła wykonywanie czynności administrowania (...) sp. z o.o. w W.. (...) sp. z o.o. w W. dokonują m.in. przeglądu, kontroli pasa startowego położonego na przedmiotowej nieruchomości, pilnują porządku, wydają przepustki, wystawiają faktury. Te czynności od 2010 r. są wykonywane przez T. K. - osobę odpowiedzialną za bezpieczeństwo i organizację przedmiotowego lotniska. W sezonie są zatrudniane dodatkowe osoby do obsługi lotniska, administrator, osoba obsługująca radiostację, pilot i sekretarka.

Lotnisko działa od 2012 r. sezonowo, tj. od 1 czerwca do 30 września (początkowo działało przez 7 miesięcy w roku). Z lotniska może korzystać każdy, kto złoży wniosek o lądowanie, jeśli spełnia kryteria techniczne do wykonania tej czynności. Poza okresem obejmującym czerwiec-wrzesień, na tym terenie ruch lotniczy nie jest kontrolowany i nie są pobierane opłaty (po uzyskaniu zgody z G., pilot może wylądować, przy czym na własną odpowiedzialność). Poza sezonem są wdrażane zalecenia pokontrolne, gdyż praktycznie co roku na przedmiotowym lotnisku są przeprowadzane kontrole ULC. Poza sezonem z lotniska korzysta także wojsko. W przypadku akcji ratunkowych śmigłowce Lotniczego Pogotowia Ratunkowego mogą lądować na przedmiotowym terenie przez cały rok (zostało wyznaczone miejsce na lądowanie). Na lotnisku zdarzają się lądowania zarówno polskich obiektów, jak i zagranicznych. Lądują tam takie jednostki jak np. CASA, PILATUS. W przypadku lądowań obiektów poza strefy Schengen zawiadamiana jest Służba Celna. Lotnisko regularnie poddawane jest kontroli przeciwpożarowej.

Jako podstawę prawną żądania Sąd Okręgowy przyjął art. 240 k.c. i art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 z późn. zm., dalej cytowanej jako u.g.n.). Sąd przyjął, że pozwana korzystała z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem w umowie. W § 6 ust. 1 i 2 umowy strony umówiły się, że pozwana spółka w ściśle określonym terminie wybuduje i urządzi lotnisko czyli pas startowy, terminal oraz inne budowle, budynki i urządzenia, związane z wybudowaniem i urządzeniem lotniska. Strony w umowie wręcz podkreśliły, że za rozpoczęcie budowy uważać się będzie zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych na podstawie pozwolenia na budowę. Zdaniem Sądu początkowo pozwana realizowała te postanowienia umowy notarialnej albowiem w dniu 9 grudnia 2005r. zawarła z I. Ł. umowę na wykonanie prac projektowych, w tym obejmujących projekt zmiany MPZP. Tym samym w ocenie sądu uznać należało, że pozwana miała koncepcję zagospodarowania terenu oddanego w użytkowanie wieczyste, chciała tę swoją koncepcję wdrożyć lecz wymagało to zmiany MPZP.

W dniu 10 lutego 2006r. Rada Gminy w U. podjęła uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmiany MPZP ale ostatecznie Rada Gminy nie zaakceptowała żadnego z projektów tych zmian i uchwałą z dnia 30 lipca 2008r. uchyliła uchwałę z 10 lutego 2006r. Tym samym już od sierpnia 2008 r. pozwana miała świadomość, że jej pierwotna koncepcja zagospodarowania terenu oddanego jej w użytkowanie wieczyste umową notarialną 2005r. nie będzie mogła być zrealizowana. Pozwana miała możliwość rezygnacji z użytkowania wieczystego i rozwiązać umowę notarialną, skoro podjęła decyzję o dalszym użytkowaniu wieczystym działek gruntu, to musiała liczyć się z wykonaniem obowiązków umownych określonych w 6 ust.1i 2. Pozwana nie uzyskała w Wydziale Budownictwa Starostwa Powiatowego w K. pozwolenia na budowę lotniska na działkach o numerach (...) „(...), (...) i (...) w obrębie miejscowości B.. Na tej podstawie sąd przyznał rację stronie powodowej, że zaistniały przesłanki do rozwiązania umowy na podstawie art. 240 k.c.

W toku procesu pozwana podniosła zarzut, że wystąpienie powódki z przedmiotowym jem pozwu narusza zasady współżycia społecznego. Pozwana argumentowała, że jej plan dotyczący wybudowania nie został zrealizowany, ponieważ nie doszło do zmiany MPZP, nie doszło do nabycia przez nią gruntów od Gminy Miasto K. (które graniczą z przez nią pasem startowym), a nadto lotnisko w B. funkcjonuje. Zdaniem Sądu, brak nabycia gruntów od Gminy Miasto K. jest ryzykiem, które obciąża wyłącznie pozwaną. Powódka nie miała żadnego wpływu ani na plany inwestycyjne pozwanej spółki ani też na rezultat jej negocjacji w przedmiocie nabycia gruntów od sąsiedniej gminy. Brak starań pozwanej o uzyskanie pozwolenia na budowę jest dowodem na to, że spółka ta nie zamierzała po 2008r. (po uchyleniu przez Radę Gminy U. uchwały z 2006r o przystąpieniu do sporządzenia zmiany MPZP) rozpocząć inwestycji polegającej na wybudowaniu lotniska. Korzystanie wyłącznie z istniejącej infrastruktury i brak projektów budowlanych zatwierdzonych przez Starostwo Powiatowe w K. stosowną decyzją budowlaną - pozwoleniem, na budowę należy ocenić jako akt złej woli pozwanej w wykonaniu umowy o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste. Z jednej bowiem strony pozwana od ponad 10 lat nie zamierza wybudować lotniska ani innych budowli czy budynków zgodnie z § 6 ust. 1 i 2 przedmiotowej umowy, zaś z drugiej nie zamierza zwrócić powódce jej gruntów.

Apelację od wyroku złożyła pozwana, zaskarżając go w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzuciła:

1.  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego, skutkujący ustaleniem niezgodnym z rzeczywistym stanem rzeczy, że na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie doszło do wybudowania lotniska, ponieważ nie zostało wydane pozwolenie na budowę, podczas gdy lotnisko zostało wybudowane, urządzone i funkcjonuje zgodnie z umowa, co potwierdza decyzja Prezesa Urzędu Lotnictwa Cywilnego z dnia 27 czerwca 2012 r.,

2.  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego skutkujący ustaleniem niezgodnym z rzeczywistym stanem rzeczy, że zachowanie pozwanej polegające na nieuzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę lotniska należy ocenić jako akt złej woli pozwanej w wykonaniu umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, podczas gdy ze zgromadzonych dowodów wynika, że pozwanej nie można przypisać złej woli w wypełnianiu zobowiązań wynikających z zawartej umowy o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, ponieważ niezwłocznie po wycofaniu się przez Radę Gminy U. ze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwana podjęła działania mające na celu utworzenie na nieruchomości lotnika,

3.  naruszenie art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez błędną ocenę oświadczeń woli zawartych w umowie oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste i sprzedaży budynków, budowli i urządzeń zawartej w dniu 5 kwietnia 2003 r. przed notariuszem W. C. (Rep. A (...)) polegającą na przyjęciu, że nieuzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę lotniska świadczy o korzystaniu przez pozwaną z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości określonym w umowie, podczas gdy przeznaczeniem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste jest urządzenie na niej lotniska i obsługa ruchu lotniczego, a sama kwestia nieuzyskania pozwolenia na budowę nie ma znaczenia dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości,

4.  naruszenie art. 240 k.c. oraz art. 33 ust. 1 u.g.n. poprzez ich zastosowanie i rozwiązanie umowy o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, podczas gdy pozwana korzysta z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem określonym w umowie, tj. na nieruchomości urządzone zostało lotnisko i odbywa się obsługa ruchu lotniczego,

5.  naruszenie art. 240 k.c. oraz art. 33 ust. 1 u.g.n. poprzez ich zastosowanie i rozwiązanie umowy o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, podczas gdy pozwana nie korzysta z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczysta w sposób oczywiście sprzeczny z jej przeznaczeniem, rażąco naruszając postanowienia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste oraz zachowaniu pozwanej nie można przypisać szczególnego nasilenia złej woli

Mając na uwadze powyższe zarzuty pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez oddalenie powództwa w całości, ewentualnie – uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania przed Sądem Okręgowym i Sądem Apelacyjnym.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o oddalenie apelacji w całości.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyrokiem z 1 października 2020 r. zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo zasadzając od powódki na rzecz pozwanej 18.057 zł tytułem kosztów procesu oraz 218.750 zł tytułem kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Sąd Apelacyjny wskazał, że celem umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego było wzniesienie pasa startowego, terminala oraz innych budowli, budynków i urządzeń związanych z funkcjonowaniem lotniska. Mimo że cel ten nie został zrealizowany, to nie zachodziły podstawy do rozwiązania umowy z 5 kwietnia 2003 r. na podstawie art. 240 k.c. Żądanie rozwiązania umowy oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste może być uzasadnione jedynie w kwalifikowanym przypadku korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z jego umownym przeznaczeniem. Naruszenie obowiązku wynikającego z umowy musi być przy tym oczywiste, ewidentne i niczym nieusprawiedliwione. Konieczne jest zbadanie przyczyn zaistniałego stanu rzeczy i rozważenie, czy istotnie zachodzą podstawy do skorzystania przez właściciela nieruchomości z uprawnienia do rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przesłanki rozwiązania umowy muszą być interpretowane i oceniane w kontekście - stanowiącej założenie systemowe - stabilności stosunku prawnego użytkowania wieczystego, a także pozycji prawnej użytkownika wieczystego. Rozwiązanie umowy wymaga więc uprzedniego stwierdzenia, że użytkownik korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z przeznaczeniem z przyczyn, za które odpowiada. Reguły te dotyczą także sytuacji, w której doszło do niewzniesienia określonych w umowie budynków lub urządzeń.

Zdaniem Sądu drugiej instancji, Sąd Okręgowy, rozwiązując umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, błędnie ocenił, że celem stron było zobowiązanie pozwanej do wybudowania lotniska o określonych parametrach. Choć pozwana istotnie zobowiązała się w § 6 ust. 2 umowy do rozpoczęcia budowy w uzgodnionym terminie, to zasadnicze znaczenie dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości ma § 6 ust. 1 lit. a umowy, w którym wskazano, iż pozwana będzie korzystać przedmiotowej nieruchomości zgodnie z MPZP, to jest w celu wybudowania i urządzenia lotniska.

Uzgodnione między stronami zamierzenia inwestycyjne były przy tym ściśle powiązane ze znanymi powódce planami pozwanej co do zawarcia umowy ustanowienia użytkowania wieczystego na sąsiedniej nieruchomości należącej do gminy K.. Nieruchomości obu gmin miały stanowić wspólny przedmiot zabudowy i współtworzyć planowany kompleks gospodarczy. Kwestia ta nie może być obojętna dla oceny działań pozwanej przez pryzmat art. 240 k.c., gdyż do realizacji inwestycji - obejmującej budowę lotniska - nie doszło przede wszystkim z uwagi na działania podmiotu trzeciego (gminy K.), a nie z przyczyn, za które odpowiadałaby pozwana. Podkreślono zarazem, że strony początkowo zmierzały do modyfikacji MPZP, jednak Rada Gminy U. nie wyraziła zgody na dokonanie takiej zmiany. Mimo że gmina miała do tego prawo, to niewprowadzenie zmian MPZP stanowiło naruszenie obowiązku współdziałania z pozwaną zgodnie z art. 354 § 2 w zw. z art. 355 § 1 i 2 k.c.

Sąd Apelacyjny stwierdził, że działania pozwanej - oceniane przez pryzmat opisanych wyżej czynników - nie świadczą o korzystaniu z nieruchomości w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem lub z MPZP. Przeznaczeniem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, które użytkowniczka wieczysta powinna była respektować, było bowiem zarówno wybudowanie lotniska, jak i jego urządzenie, czyli spowodowanie jego funkcjonowania. W chwili zawarcia umowy sporny obiekt nie mógł służyć ruchowi powietrznemu. Wobec tego zasadnicze znaczenie miało otwarcie go dla tego ruchu. Dla oceny sposobu korzystania z nieruchomości, istotnego dla oceny podstaw zastosowania art. 240 k.c., kwestią wtórną i uboczną była okoliczność, czy lotnisko osiągnęło określone parametry, a w konsekwencji również to, czy parametry te można byłoby osiągnąć wyłącznie po wykonaniu prac wymagających pozwolenia na budowę, czy też, przeciwnie, wykonanie takich prac należało uznać za zbędne.

Powództwo podlegało oddaleniu, po pierwsze, dlatego, że pozwana uruchomiła lotnisko i korzysta z nieruchomości zgodnie z jej umownie określonym przeznaczeniem, a, po drugie, dlatego, że zarzucane przez powódkę zaniechanie wzniesienia budynków nie może być uznane za wyraz korzystania przez pozwanego z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem. Działanie pozwanej było bowiem usprawiedliwione opisanymi wyżej okolicznościami związanymi z koniecznością weryfikacji zamierzeń inwestycyjnych (koncepcji zabudowy) w związku z brakiem współpracy ze strony gminy K..

Skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego wniosła powódka, zaskarżając wyrok w całości. Podniosła zarzuty naruszenia:

1.  art. 240 k.c. przez uznanie, że użytkownik wieczysty, który wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń, nie korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem, ponieważ określenie „oczywiście sprzeczny” oznacza naruszenie kwalifikowane i niczym nieusprawiedliwione;

2.  art. 240 k.c. w zw. z art. 33 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przez uznanie, że stan, w którym wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń, nie stanowi samodzielnej i wystarczającej przesłanki do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu oraz konieczne jest wykazanie, że nieruchomość nie została zabudowana w umówionym terminie wyłącznie z przyczyn zależnych od użytkownika,

3.  art. 65 § 1 i 2 k.c.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy wyrokiem z 17 marca 2023 r., sygn. akt II CSKP 1005/22 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Szczecinie do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że Sąd drugiej instancji zgodnego zamiaru stron i celu umowy upatrywał w doprowadzeniu do samego uruchomienia ruchu lotniczego na spornym gruncie, z jednoczesnym pominięciem obowiązku wybudowania na nim lotniska. Taka interpretacja umowy została skutecznie zakwestionowana w skardze kasacyjnej, przez wskazanie, że pozwana w umowie przyjęła na siebie obowiązek podjęcia konkretnych działań budowlanych, a zamierzeniem stojącym za oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste nie było samo tylko utrzymanie infrastruktury poradzieckiej. Świadczy o tym jednoznacznie treść § 6 ust. 2 umowy, wprost odnoszącego się do terminów rozpoczęcia budowy, a także § 6 ust. 3, który wyraźnie wskazuje, że w razie niewypełnienia przez pozwaną postanowień zawartych w § 6 ust. 2 w ustalonym terminie powódce przysługiwać będzie prawo żądania rozwiązania umowy. Strony wskazały przy tym, że w ich ocenie brak rozpoczęcia budowy stanowić będzie korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego umownym przeznaczeniem.

Ustalenie zgodnego zamiaru stron i celu umowy powinno uwzględniać stan zamierzeń istniejący w czasie zawarcia kontraktu - z uwzględnieniem, że ustalenie to następuje zgodnie z zasadami tzw. kombinowanej metody wykładni. Sąd Najwyższy przyjął, że wykładnia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie powinna być determinowana uwzględnieniem zaistniałych później okoliczności, nawet gdyby z jakichś przyczyn mogły one częściowo usprawiedliwiać zaniechanie rozpoczęcia budowy lotniska przez pozwaną. Wobec objęcia obowiązkami użytkownika wieczystego także bliżej określonych prac budowlanych, nie sposób uznać, by wyeksponowana przez Sąd Apelacyjny okoliczność pełnienia przez nieruchomość funkcji lotniskowej, świadczyła o wykonaniu umowy. Niezasadne jest stanowisko Sądu Apelacyjnego w kwestii, że korzystanie z gruntu, aby mogło być ocenione jako oczywiście sprzeczne z takim przeznaczeniem, powinno być „niczym nieusprawiedliwione”. Tym bardziej nietrafne jest dalej idące zapatrywanie, które spełnienie przesłanki rozwiązania umowy (art. 240 k.c.) wiąże wyłącznie z sytuacjami powstania stanu sprzeczności z umową wskutek okoliczności, za które użytkownik wieczysty odpowiada. Takie rozumienie omawianego przepisu nie znajduje oparcia w brzmieniu art. 240 k.c. i jest nie do pogodzenia z celem tego unormowania. W analizowanym przepisie mowa wyłącznie o przesłance niezgodności z umową, traktowanej jako stan obiektywny (niezależny od czynników podmiotowych, subiektywnych), a kwalifikowanej za pomocą kryterium „oczywistości”. Oczywiste, a zatem jednoznaczne, łatwo dostrzegalne, ma być to, że użytkownik wieczysty korzysta z gruntu odmiennie, niż umówił się z jego właścicielem. Po drugie, w art. 240 k.c. ustawodawca - odmiennie niż w przypadku ogólnej regulacji dotyczącej skutków niewykonania zobowiązań (art. 471 k.c.) - nie odniósł się do tego, czy określona sytuacja (korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie) jest następstwem okoliczności, za które dłużnik (użytkownik wieczysty) ponosi odpowiedzialność.

Sąd Najwyższy przyjął, że nie każdy przypadek korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie może uzasadniać żądanie z art. 240 k.c.; musi być to bowiem stan cechujący się oczywistością, przy czym ograniczenie to dotyczy wyłącznie obiektywnego stanu rzeczy. Wbrew założeniom Sądu Apelacyjnego dla powyższej oceny zasadniczo nie ma znaczenia przyczyna stanu niezgodności z umową. Niezależnie od tego, czy przyczyna taka była zależna od użytkownika wieczystego, celowa natura omawianego prawa wymaga umożliwienia właścicielowi nieruchomości rozwiązania umowy, gdy nierealizowane są zamierzenia co do uzgodnionego sposobu korzystania z gruntu.

Jest przy tym oczywiste, że w pewnych sytuacjach, przede wszystkim wtedy, gdy to właściciel gruntu uniemożliwił użytkownikowi wieczystemu korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej określonym w umowie przeznaczeniem, żądanie wywodzone z art. 240 k.c. może zostać oddalone na podstawie art. 5 k.c. W takim przypadku podstawą oddalenia powództwa nie byłaby jednak konstatacja, że wobec braku „winy” użytkownika wieczystego korzystanie z gruntu niezgodnie z jego przeznaczeniem nie miało charakteru „oczywistego”. Przeciwnie, należałoby uznać, że hipoteza normy z art. 240 k.c. została zrealizowana, a przyczyną oddalenia powództwa powinno być nadużycie prawa podmiotowego w postaci uprawnienia kształtującego sensu largo, czyli uprawnienia do domagania się przez podmiot prawa wywołania skutku prawokształtującego konstytutywnym orzeczeniem sądu.

Właścicielowi nieruchomości oddanej w użytkowanie, postrzeganemu jako podmiot prawa cywilnego, nie powinny być przypisywane negatywne skutki działań ustawodawcy - czy to krajowego, czy lokalnego. Tym samym nieuchwalenie odpowiedniego aktu prawnego zgodnego z interesem użytkownika wieczystego zasadniczo nie powinno wpływać na ocenę zgodności żądania rozwiązania umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste z zasadami współżycia społecznego.

Mimo obiektywnego (niezależnego od przyczyn) charakteru przesłanek stosowania art. 240 k.c. zbyt daleko idąca jest teza forsowana przez skarżącą, że stan, w którym użytkownik wieczysty wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń, każdorazowo stanowi samodzielną przesłankę żądania rozwiązania umowy. Na rzecz tego poglądu mogłaby, prima facie, przemawiać zastosowana w art. 240 k.c. technika legislacyjna, w której podstawę omawianego żądania najpierw określono generalnie jako korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie - a następnie wskazano, że w szczególności chodzi o sytuację, w której wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

Sąd Najwyższy wskazał, że Sąd Apelacyjny zobowiązany był do zbadania, czy niewybudowanie lotniska stanowiło sytuację określoną w art. 240 k.c. Oceny takiej zresztą dokonał, lecz wyszedł przy tym z błędnych założeń co do treści ogólnej przesłanki rozwiązania umowy unormowanej w art. 240 k.c.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

1.  Postępowanie apelacyjne jest kontynuacją rozpoczętego przed sądem pierwszej instancji. Sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym (art. 382 k.p.c.), zatem dokonuje własnych ustaleń faktycznych, poprzestaje na materiale zebranym w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji, prowadzi postępowanie dowodowe lub ponawia przeprowadzenie dowodów. Podstawa prawna orzeczenia ustalana jest niezależnie od zarzutów podniesionych w apelacji. Postępowanie apelacyjne ma charakter merytoryczny, a nie tylko kontrolny, ograniczony zarzutami apelacyjnymi. Sąd drugiej instancji związany jest zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania (uchwała SN (7) z 31.01.2008 r., III CZP 49/07).

Sąd Apelacyjny, wskazując podstawę faktyczną rozstrzygnięcia, przyjmuje za własne ustalenia Sądu pierwszej instancji (art. 387 § 2 ¹ pkt 1 k.p.c.) oraz jego oceny prawne (art. 387 § 2 ¹ pkt 1 k.p.c.) w części prowadzącej do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Sprawa jest rozpatrywana przez Sąd Apelacyjny po raz drugi na skutek uchylenia wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 1 października 2020 r., zatem zgodnie z art. 398 ²⁰ k.p.c. Sąd związany jest wykładnią prawa dokonaną przez Sąd Najwyższy w wyroku z 17 marca 2023 r. w sprawie II CSKP 1005/22.

2.  Przedmiotem dowodu są fakty istotne dla rozstrzygnięcia (art. 227 k.p.c.), którymi są przede wszystkim fakty opisane hipotezami norm prawa cywilnego materialnego, pozwalające na ocenę dowodów oraz stanowiące przesłanki domniemań prawnych i fatycznych. Rekonstrukcja normy prawnej, znajdującej według podstawy faktycznej powództwa zastosowanie w sprawie pozwala na przyznanie faktom przymiotu istotności, co wyznacza kierunek aktywności dowodowej stron procesu. Istnieje zatem ścisła wzajemna zależność między podstawą faktyczną powództwa determinującą normę prawną a przedmiotem dowodu. Stosowanie sylogizmu prawniczego, w rezultacie normy indywidulano-konkretnej, wymaga ustalenia, choćby potencjalnie, normy generalnej abstrakcyjnej, uwzględniając łączący strony stosunek prawny, a wynikającej z przytoczeń faktycznych pozwu. Konstatacja ta ma zasadnicze znaczenie dla oceny podlegających rozważeniu w pierwszej kolejności zarzutów naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. prowadzących do błędnych ustaleń faktycznych.

3.  Prawidłowo ustalono przed Sądem pierwszej instancji, że pozwana nie wybudowała lotniska na podstawie pozwolenia na budowę i ten fakt ma znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Apelująca twierdzi w apelacji (zarzut 1.), że lotnisko zostało wybudowane, urządzone i funkcjonuje zgodnie z umową, co potwierdza decyzja Prezesa Urzędu Lotnictwa Cywilnego z dnia 27 czerwca 2012 r.; bez wątpienia jednak pozwana nie wybudowała lotniska, w tym budynków i budowli określonych w umowie pomijając nawet kwestię pozwolenia na budowę. Funkcjonowanie lotniska w ograniczonym zakresie pozostaje przecież bez żadnego związku z obowiązkiem pozwanej jego wybudowania, ponieważ było to możliwe dzięki konserwacji istniejącego stanu. Z zeznań świadków M. O. oraz T. K. i P. N. nie wynika, aby pozwana wybudowała lotnisko; jest oczywiste, że prace remontowe pasa w celu umożliwienia prowadzenia działalności lotniczej, postawienie kontenera do obsługi ruchu lotniczego, utrzymanie pasa startowego, połączenie pasa głównego z drogami kołowania, wymalowanie pasa o długości 1000 m, wykonanie klawiatury lotniska, parkingu, drogi kołowania, ustawiono znaków pionowe i płaskich na pasach nie są budową.

Kolejny zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. odnosi się do błędnej oceny, której miał dokonać Sąd pierwszej instancji, że nieuzyskanie decyzji o pozwolenia na budowę lotniska jest aktem złej woli pozwanej (zarzut 2.). W wyroku Sądu Najwyższego z 17 marca 2023 r. w sprawie II CSKP 1005/22 przyjęto, że elementy podmiotowe, subiektywne leżące po stronie użytkownika wieczystego nie mają znaczenia dla oceny, czy korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem. Z tej przyczyny odniesienie się do wymienionego zarzutu błędu w ustaleniach faktycznych staje się zbędne.

4.  Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń (art. 240 k.c.). Desygnaty pojęć „sposób oczywiście sprzeczny” oraz „przeznaczenie” są przede wszystkim określone umową łączącą strony. Zapis § 6 ust. 2 umowy z 5 kwietnia 2003 r. był dwukrotnie zmieniany w celu umożliwienia pozwanej dostosowania się do planowanych zmian w MPZP. Pierwszy raz 3 kwietnia 2007 r. (§ 2 aneksu), a drugi 1 kwietnia 2008 r. (§ 2 aneksu), według ostatecznej jego wersji pozwana zobowiązała się do rozpoczęcia budowy w terminie 72 miesięcy od daty zawarcia umowy, z tym, że za rozpoczęcie budowy uważać się będzie zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych na podstawie pozwolenia na budowę, natomiast dla części nieruchomości obejmującej pas startowy w terminie 84 miesięcy od daty zawarcia umowy; w przypadku zmiany obowiązującego MPZP, przewidującego inne zagospodarowanie nieruchomości niż lotnisko do rozpoczęcia budowy w terminie 48 miesięcy od daty uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pozwana zobowiązała się także do zakończenia budowy w terminie 108 miesięcy od daty popisania umowy, z tym że za zakończenie budowy uważać się będzie uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Interpretacja postanowień umowy pozwoli na zdekodowanie woli stron w zakresie desygnatów analizowanych pojęć.

5.  Sąd Najwyższy w wyroku z 17 marca 2023 r. w sprawie II CSKP 1005/22 przyjął, że celem stron i ich zgodnym zamiarem nie było jedynie utrzymanie infrastruktury poradzieckiej, uruchomienie ruchu lotniczego, bez wybudowania lotniska. Pozwana w umowie przyjęła na siebie obowiązek podjęcia konkretnych działań budowlanych. W § 6 ust. 1 umowy literalnie i jednoznacznie określono, że celem jest wybudowanie i urządzenie lotniska, czyli pasa startowego, terminala oraz innych budowli, budynków i urządzenia, przy czy powinna zostać uwzględniona funkcja turystyczna terenu. Termin „urządzenie lotniska”, eksponowany przez apelującą (zarzut 5.5.) może być rozumiany jedynie jako możliwość korzystania z lotniska uprzednio wybudowanego na podstawie pozwolenia na budowę. Jednoznacznie zatem ustalono, że przeznaczaniem gruntu jest wybudowanie lotniska na podstawie pozwolenia na budowę, w dalszej kolejności korzystanie z lotniska, umożliwienie ruchu lotniczego. Dalsze zapisy umowy wskazują sposób, w jaki cel ten ma być zrealizowany; z § 6 ust. 2 umowy wynika, że pozwana zobowiązana jest do rozpoczęcia budowy po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

6.  W § 6 ust. 3 strony postanowiły, że w przypadku nierozpoczęcia budowy Gminie przysługuje prawo żądania rozwiązania umowy. Niewykonanie tej czynności przez pozwaną oznacza korzystanie z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste w inny sposób, ponieważ bez użycia lotniska wybudowanego na podstawie pozwolenia na budowę. Przyznając Gminie prawo żądania rozwiązania umowy z jednoznacznie określonej przyczyny, odnosząc się do art. 240 k.c., strony ustaliły, że korzystanie z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste w sposób pomijający wybudowanie lotniska na podstawie pozwolenia na budowę oznacza korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem. W wyroku Sądu Najwyższego z 17 marca 2023 r. w sprawie II CSKP 1005/22 przyjęto, że nie każde niewzniesienie budynków i budowli może być uznana za korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem. Kwestia przesłanki oczywistości w kontekście poglądu prawnego Sądu Najwyższego, zostanie niżej rozwinięta.

7.  Powyższe może oznaczać, że interpretacja umowy oparta na jej brzmieniu wskazuje na zgodny zamiar stron, jednak stanowisko procesowe pozwanej oraz zarzuty apelacji naruszenia art. 65 § 1 i § 2 k.p.c. (zarzut 3.) uzasadniają odmienny wniosek, którego konieczną konsekwencją jest przejście do kolejnej fazy kombinowanej wykładni oświadczeń woli stron, zatem do fazy obiektywnej. Należy ustalić, w jaki sposób działający z należytą starannością odbiorca powinien był zrozumieć interpretowane zapisy, a ujmując rzecz inaczej, oznacza to przypisanie normatywne znaczenia przy użyciu kryteriów zrekonstruowanych w oparciu o należytą staranność odbiorcy, czyli pozwanej. Pozwana utrzymuje, że przeznaczeniem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste jest urządzenie na niej lotniska i obsługa ruchu lotniczego, a sama kwestia nieuzyskania pozwolenia na budowę nie ma znaczenia dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Z brzmienia § 6 ust. 3 i 2 wynika jednoznacznie przeznaczenie gruntu, którym jest wybudowanie lotniska, w tym określonych budynków i budowli, na podstawie pozwolenia na budowę, co w konsekwencji określa sposób korzystania z gruntu. W przeciwnym wypadku Gmina jest uprawniona do żądania rozwiązania umowy. Jednoznaczne sformułowanie § 6 wskazuje, że działający z należytą starannością odbiorca, w tym pozwana jako użytkownik wieczysty, nie może mieć wątpliwości co do przeznaczenia gruntu opisanego treścią swojego obowiązku i co do sankcji.

Bez znaczenia pozostaje nieokreślenie bliżej, oprócz terminala, jakie budynki powinny zostać wybudowane; kwestia ta wynika z celu umowy, zatem wybudowania lotnika i w dalszej kolejności jego uruchomienia, które ma uwzględniać „funkcję turystyczną terenu” (§ 6 ust. 1 a) umowy). Strony pozostawiły to uznaniu strony pozwanej albo dalszym uzgodnieniom; istotne jest aby afektem działalności inwestycyjnej pozwanej było powstanie lotniska spełniającego wskazaną funkcję turystyczną regionu. Wbrew twierdzeniom apelującej (zarzut 5.9.) precyzyjnie określono sposób korzystania z nieruchomości, wybudowanie lotniska i jego urządzenie, a nie tylko jego urządzenie (por. expressis verbis § 6 ust. 1 a) umowy i użycie łącznika „i”). Z powyższych przyczyn eksponowana przez apelującą kwestia uruchomienia ruchu lotniczego nie ma znaczenia w kontekście faktów istotnych dla rozstrzygnięcia; nie taki był cel umowy i przeznaczenie gruntu.

8.  Sąd Najwyższy w wyroku z 17 marca 2023 r., II CSKP 1005/22 wskazał, że wykładnia postanowień umowy nie może być determinowana późniejszymi okolicznościami. Wola stron uwidaczniana jest w momencie zawierania kontraktu, istotny staje się więc kontekst sytuacyjny istniejący w tej chwili, ten zaś jednoznacznie wskazuje na możliwość rozwiązania umowy, kiedy pozwana nie wybuduje lotniska na podstawie pozwolenia na budowę. Rozumienia postanowień umowy nie można uzależniać od zdarzeń przyszłych, w tym od powodzenia innych zamierzeń gospodarczych pozwanej, w szczególności nieoddania gruntów w użytkowanie wieczyste przez Gminę K.. Skarżąca myli wnioskowanie o rzeczywistej intencji stron kontraktu, którą można dekodować na podstawie ich późniejszych zachowań od sytuacji, która ma miejsce w rozpoznanej sprawie. Z faktu nieoddania gruntu w użytkowanie wieczyste przez Gminę K. nie można przecież wnioskować o rzeczywistych zamiarach stron umowy.

9.  Sąd Najwyższy w wyroku z 17 marca 2023 r. w sprawie II CSKP 1005/22 przyjął, że celem stron i ich zgodnym zamiarem nie było jedynie utrzymanie infrastruktury poradzieckiej, uruchomienie ruchu lotniczego, bez wybudowania lotniska. Przeznaczeniem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste było wybudowanie lotniska wraz z budynkami i budowlami na podstawie pozwolenia na budowę, a nie jedynie konserwacja obecnego stanu umożliwiająca ruch lotniczy. Kwestia ta została wyżej rozwinięta przez Sąd Apelacyjny, co czyni zarzut naruszenia art. 65 § 1 i 2 k.c. bezzasadnym.

10.  Aktualne staje się rozważenie, czy czynnik subiektywny po stronie użytkownika wieczystego stanowi jeden z elementów oceny, czy korzystanie z gruntu jest oczywiście sprzeczne z przeznaczeniem określonym w umowie. Wyżej wyjaśniono, że strony w umowie określiły przeznaczenie gruntu, którym jest wybudowanie lotniska na podstawie pozwolenia na budowę i w konsekwencji określiły sposób korzystania z gruntu. Ustaliły także, że zaniechanie tych czynności jest przyczyną żądania rozwiązania umowy, zatem ustaliły, że niewybudowanie lotniska na podstawie pozwolenia na budowę jest sposobem korzystania oczywiście sprzecznym z przeznaczeniem gruntu. Sąd Najwyższy w wyroku z 17 marca 2023 r. w sprawie II CSKP 1005/22 jednoznacznie stwierdził, że podstaw do skuteczności żądania rozwiązania umowy o użytkowanie wieczyste w kontekście przesłanki oczywistej sprzeczności nie można upatrywać w „nieusprawiedliwionym” korzystaniu z gruntu, więc z sytuacją, z którą związana jest odpowiedzialność użytkownika wieczystego. Chodzi o stan obiektywny kwalifikowany przesłanką „oczywistości”, która z kolei nie jest określona czynnikami subiektywnymi leżącymi po stronie pozwanej. Sąd Najwęższy stwierdził, że w art. 240 k.c. ustawodawca - odmiennie niż w przypadku ogólnej regulacji dotyczącej skutków niewykonania zobowiązań (art. 471 k.c.) - nie odniósł się do tego, czy określona sytuacja (korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie) jest następstwem okoliczności, za które dłużnik (użytkownik wieczysty) ponosi odpowiedzialność. Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na wykładnię celowościową art. 240 k.c. Prawo użytkowania wieczystego ma charakter celowy, ma prowadzić do realizacji doniosłego publicznie zamierzenia, w rozpoznanej sprawie do wybudowania lotniska na podstawie pozwolenia na budowę. Pozycja użytkownika wieczystego, zbliżona do pozycji właściciela, jest jednak ograniczona koniecznością respektowania zamierzeń właściciela nieruchomości. W rozpoznanej sprawie Gmina U. oddała grunt w użytkowanie wieczyste w przekonaniu, że pozwana wybuduje lotnisko realizując zamierzony uprzednio doniosły cel społeczny i gospodarczy. Realizacja tego celu nie jest możliwa przez wszczęcie procesu cywilnego, którego przedmiotem będzie roszczenie o realizację celu, o zobowiązanie do wykonania pewnych czynności; możliwe jest jedynie sięgnięcie do sankcji w postaci żądania rozwiązania umowy, co powinno być wystarczającym motywatorem dla realizacji inwestycji przez użytkownika wieczystego. Sąd Najwyższy podkreślił, że celowy charakter prawa użytkowania wieczystego wyklucza przyjęcie zawężającej wykładni art. 240 k.c., sprzecznej z jego brzmieniem, uwarunkowaniami systemowymi oraz funkcją tej regulacji. Oddający w użytkowanie wieczyste powinien mieć realną możliwość realizacji założonych celów publicznych przez ponowne oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste innemu podmiotowi. Z tych wszystkich przyczyn, powody dla których pozwana nie wybudowała lotniska na podstawie pozwolenia na budowę, w tym nieoddanie gruntu w użytkowanie wieczyste przez Gminę K., nie mają żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia. Przesłanki „oczywistości”, skoro jej ocena nie może odbywać się w kontekście zawinienia albo innych elementów podmiotowych, nie można łączyć z niepowodzeniami gospodarczymi pozwanej, w tym nieuzyskania prawa użytkowania wieczystego gruntu od Gminy K..

11.  Sąd Najwyższy wskazał, że nie każdy przypadek korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie może uzasadniać żądanie rozwiązania umowy, musi to być stan cechujący się oczywistością, determinowany wyłącznie obiektywnym stanem rzeczy. Ewidentne naruszenie o drobnej skali zwykle nie wypełnia analizowanej przesłanki, decyduje łatwość dostrzeżenia, że użytkownik wieczysty nie realizuje umowy, skala i waga naruszeń postanowień umowy, a przede wszystkim to, czy przekładają się one na nieosiągnięcie celu, dla którego właściciel gruntu zgodził się na ustanowienie prawa użytkowania wieczystego. Przesłankę oczywistości z art. 240 k.c. należy rozumieć jako jednoznaczne, łatwo dostrzegalne korzystanie z gruntu przez użytkownika wieczystego odmiennie, niż umówił się z jego właścicielem (zob. wyrok SN z 16 listopada 2012 r., III CSK 42/12 i przywołane tam orzecznictwo). Wyżej wyjaśniono, że strony ustaliły, że niewybudowanie lotniska na podstawie pozwolenia na budowę oznacza możliwość żądania przez Gminę rozwiązania umowy, eo ipso ustaliły, jak należy rozumieć pojęcie korzystania z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem. Kierując się wytycznymi zawartymi w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego, niezależnie od podniesionego wyżej argumentu, należy przyjąć, że niewybudowanie lotniska na podstawie pozwolenia na budowę jest łatwo dostrzegalne i jest naruszeniem o znacznej skali, skoro lotnisko w ogóle nie zostało wybudowane, a pozwana, w logicznej konsekwencji nie wystąpiła o udzielenie pozwolenia na budowę. Celem oddania gruntu w użytkowanie wieczyste było wybudowanie lotniska na podstawie pozwolenia na budowę i zrealizowanie w ten sposób celów społecznych i gospodarczych. Cele te jasno wynikają z uruchomienia lotniska i są związane z turystycznym charakterem regionu. Cel ten nie jest zrealizowany przez umożliwienie w ograniczonym zakresie startów i lądowań. Zgodnie z art. 2 pkt 4. ustawy z dnia 3 lipca 2002 r. - Prawo lotnicze (Dz. U. Nr 130, poz. 1112) w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy lotniskiem jest wydzielony obszar na lądzie, wodzie lub innej powierzchni w całości lub w części przeznaczony do wykonywania startów, lądowań i naziemnego lub nawodnego ruchu statków powietrznych, wraz ze znajdującymi się w jego granicach obiektami i urządzeniami budowlanymi o charakterze trwałym, wpisany do rejestru lotnisk. Obiekt używany przez pozwaną formalnie spełnia kryterium lotniska i jest wpisany do rejestru lotnisk, jednak nie został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę, w tym nie wybudowano budynków i budowli. Oczywiście nie spełnia tego kryterium nietrwale związany z gruntem kontener, w którym w 3 pomieszczeniach prowadzone są czynności administracyjne, biurowe, prowadzana jest książka lotniskowa (ewidencja - wpisywanie przylotów i odlotów), wykorzystywana kasa fiskalna, przyjęcia samolotu. Bez znaczenia pozostaje rewitalizacja pasu startowego, z tej oczywistej przyczyny, że nie jest to wybudowanie lotniska na podstawie pozwolenia na budowę. Łatwo dostrzegalna jest różnica między budynkami powstałymi na podstawie pozwolenia na budowę i kontenerem znajdującym się obecnie na gruncie. Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie została zrealizowana, ponieważ nie chodziło o uruchomienie lotniska, ale o jego budowę i jest to korzystanie oczywiście sprzeczne z przeznaczeniem gruntu określonym przez strony w umowie. Należy przypomnieć, co wynika z wyroku Sądu Najwyższego z 17 marca 2023 r. w sprawie II CSKP 1005/22, że dla tej oceny bez znaczenia pozostaje niepowodzenie pozwanej w zakresie uzyskania prawa użytkowania wieczystego gruntu od Gminy K.. Bez znaczenia także pozostaje nieuchwalenia zmian w MPZP przez Gminę U., ponieważ dla oceny, czy korzystanie z gruntu pozostaje w oczywistej sprzeczności z jego przeznaczeniem kryteria podmiotowe nie mają żadnego znaczenia.

12.  Wskazana argumentacja decyduje o bezpodstawności naruszenia art. 240 k.c. oraz art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez ich zastosowanie i rozwiązanie umowy o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste. W wyroku Sądu Najwyższego z 18.06.2010 r. (V CSK 414/09, OSNC-ZD 2011, nr 2, poz. 24) przyjęto, że art. 33 ust. 3 u.g.n. nowej - wobec kodeksu cywilnego - ustawy odwołuje się w ten sposób do treści art. 240 k.c., że nakazuje jego zastosowanie przy ocenie dopuszczalności rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego na podstawie art. 33 ust. 3 u.g.n. Wobec tego należy przyjąć, że do rozwiązania użytkowania wieczystego niezbędne jest w każdym przypadku spełnienie kryterium „oczywistej” sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem. Oczywista sprzeczność, to nie tylko proste naruszenie warunków decyzji stanowiącej podstawę prawa wieczystego użytkowania ale naruszenie ewidentne, rażące. W rozpoznanej sprawie ustalono korzystanie z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z jej przeznaczeniem, którym – wbrew apelującemu (zarzuty 6.6. – 6.9.) – nie jest jedynie zapewnienie ruchu lotniczego w ograniczonym zakresie.

13.  Roszczenie o rozwiązanie umowy o użytkowanie wieczyste może być oddalone na podstawie art. 5 k.c., w szczególności, kiedy właściciel uniemożliwił użytkownikowi korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem przewidzianym w umowie. Klauzula generalna zawarta w tym przepisie wskazuje na niedopuszczalność czynienia ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny z zasadami współżycia społecznego i ma na celu zapobieżenie stosowaniu prawa w sposób, który prowadzi do skutków nie akceptowalnych z aksjologicznego punktu widzenia (por. wyrok SN z 4.04.1997 r., II CKN 118/97, OSP 1998, z. 1, poz. 3, z 3.02.1998 r., I CKN 459/97). Każdorazowo musi być wypełniona konkretną treścią odnoszącą się do okoliczności sprawy, a kryterium oceny jest wykonywanie uprawnienia materialno-prawnego w aspekcie zasad współżycia społecznego, przez które należy rozumieć podstawowe reguły etycznego i uczciwego postępowania, akceptowane i godne ochrony reguły rzetelnego postępowania w stosunkach społecznych, takich jak „zasady słuszności”, „zasady uczciwego obrotu”, „zasady uczciwości” czy „lojalności” (por. m.in. wyroki SN z 3.02.1998 r., I CKN 459/97, z 14.10.1998 r., II CKN 928/05, OSN 1999 Nr 4, poz. 75). Sąd Najwyższy w wyroku z 17 marca 2023 r. w sprawie II CSKP 1005/22 przyjął, że podstawą oddalenia powództwa nie może być konstatacja, że wobec braku „winy” użytkownika wieczystego korzystanie z gruntu niezgodnie z jego przeznaczeniem nie miało charakteru „oczywistego”. Wskazano także, że nieuchwalenie odpowiedniego aktu prawnego zgodnego z interesem użytkownika wieczystego zasadniczo nie powinno wpływać na ocenę zgodności żądania rozwiązania umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste z zasadami współżycia społecznego. Treść aktów prawa miejscowego, takich jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie może być przedmiotem zobowiązania cywilnoprawnego, organy stanowiące prawo pozostają wolne w swoich decyzjach i nie można czynić powódce zarzutu z tego, że nie przyjęła ostatecznie MPZP zgodnego z oczekiwaniami pozwanej. Korzystanie z uprawnienia prawokształtującego do żądania rozwiązania umowy o użytkowanie wieczyste, realizowanego prawokształtującym wyrokiem sądu nie jest w okolicznościach sprawy nadużyciem prawa podmiotowego, o jakim mowa w art. 5 k.c. Gmina występuje w podwójnej roli właściciela i organu władzy publicznej, realizując czynności z zakresu dominium i imperium. Według art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 40 z późn. zm.) zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. Zbiorową potrzebą wspólnoty jest także rozwój gospodarczy regionu przez rozwój usług turystycznych, na który ma oczywisty wpływ wybudowanie lotniska. Nie chodzi o umożliwienie startów i lądowań w ograniczonym zakresie i w jakichkolwiek warunkach obsługi pasażerskiej, lecz w budynkach powstałych na skutek budowy po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Korzystanie z uprawnienia do żądania rozwiązania umowy musi być także postrzegane przez pryzmat obowiązków natury publicznej realizowanych przez Gminę i oczekiwań mieszkańców. Żądanie rozwiązania umowy o użytkowanie wieczyste, kiedy użytkownik w sposób oczywisty nie korzysta z gruntu zgodnie z jego przewidzianym w umowie przeznaczeniem staje się obowiązkiem Gminy realizującej zbiorowe potrzeby wspólnoty. Powódka nie uniemożliwiła pozwanej zagospodarowanie terenu zgodnie z jego przeznaczeniem; przeciwnie współpracowała ze stroną pozwaną przy opracowaniu zmian MPZP przez akceptację umowy z projektantem I. Ł. i w realizacji założonego celu. Świadczy o tym w szczególności dwukrotne wydłużenie terminów rozpoczęcia i zakończenia budowy aneksami do umowy, kiedy utrzymywał się stan oczywistego niewykorzystywania gruntu zgodnie z przeznaczeniem. Gmina nie mogła zobowiązać się do uchwalenia określonych przepisów prawa miejscowego, jednak zachowywała daleko idącą lojalność. Postawa strony powodowej nie może być oceniona negatywnie w kontekście wymagań i oczekiwań moralnych. Z drugiej strony, akta sprawy nie dostarczają dowodów na przygotowanie finansowe, organizacyjne i prawne pozwanej, a wskazują na kilkuletnie zaniechanie prowadzenia prac zmierzających do wykonania umowy. Zeznania świadka S. Z., według którego wycofanie się ze zmiany miejscowego planu było spowodowane chęcią sprzedaży przez Gminę działek na terenie nieruchomości są niewiarygodne, ponieważ strony zmieniły umową termin rozpoczęcia i zakończenia budowy oraz współpracowały w ramach projektu zmierzającego do zmian w MPZP; twierdzenie apelującej, że rzeczywistą intencją powódki nie było współdziałanie z pozwaną w realizacji warunków umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, tylko uniemożliwienie pozwanej uzyskania pozwolenia na budowę lotniska, jest pozbawione logiki. Kwestia ustalania opłat za użytkowanie wieczyste, zwrot podatku, odwołań, rozstrzygnięć SKO i sądów nie ma znaczenia dla oceny zachowania powódki zmierzającej do rozwiązania umowy z pozwaną. Gmina w zakresie imperium działa w granicach i na podstawie prawa, co oceniają niezależne sądy na podstawie obowiązujących norm prawnych, także badając prawidłowość funkcjonowania organów władzy. Nawet błędne decyzje powódki nie uzasadniają tezy o szykanowaniu pozwanej. Wniosku tej treści nie można wiarogodnie wyprowadzić z przebiegu wydarzeń dotyczących ustalania wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste albo zwrotu nadpłaty podatku. Norma art. 5 k.c. nie wyłącza skuteczności powództwa, przeciwnie ocena moralna sytuacji, w kontekście obowiązków publicznych Gminy uzasadnia rozwiązanie umowy o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i umożliwienie w interesie wspólnoty mieszkańców Gminy realizację doniosłych celów społecznych i gospodarczych.

14.  Dokumenty dołączone przez pozwaną do pisma z 19 stycznia 2020 r. nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy; wyżej rozważano już funkcjonowanie lotniska w ograniczonym zakresie, jego wpisanie do rejestru lotnisk oraz przesłankę korzystania w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem gruntu. Podobnie kolejne dowody zgłoszone przez stronę w piśmie z 24 lipca 2023 r. pozostają poza okolicznościami istotnymi dla rozstrzygnięcia sprawy. Świadek P. B. miał zeznawać celem ustalenia faktów: istnienia lotniska, jego funkcjonowania, wykorzystania do celów turystycznych, stanu nieruchomości i lotniska. Zdjęcia przedstawione przez pozwaną dokumentują istnienie lotniska, podobnie wydruki ze strony internetowej oraz faktura Vat. Fakt, że lotnisko funkcjonuje w ograniczonym zakresie i w ograniczonym zakresie jest wykorzystywane do celów turystycznych nie ma znaczenia dla zasadniczej dla rozstrzygnięcia kwestii, która jest tym wybudowanie lotniska na podstawie pozwolenia na budowę.

15.  Pozwana przegrała sprawę w całości i jest zobowiązana do zwrotu powódce kosztów procesu (art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c.) - wynagrodzenia pełnomocnika w wysokości 18.750 zł określonej § 2 pkt 9 w zw. z § 10 ust 1 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radcowskie w wysokości, opłatę od skargi kasacyjnej 200.000 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w postępowaniu kasacyjnym w wysokości 12.500 zł określonej § 2 pkt 9 w zw. z § 10 ust 4 pkt. 2 cytowanego rozporządzenia (rozprawa nie odbyła się).

Dariusz Rystał Zbigniew Ciechanowicz Robert Bury