Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

28 listopada 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO del. Robert Bury
Protokolant:	st. sekr. sąd. Emilia Misztal

po rozpoznaniu 28 listopada 2024 r. na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa Gminy Miasto S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

z 21 czerwca 2023 r., I C 784/20

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki 270 (dwieście siedemdziesiąt) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, tytułem kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Robert Bury

I ACa 1674/23

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w Szczecinie wyrokiem z 21 czerwca 2023 roku w sprawie z powództwa Gminy Miasta S. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w S. uchylił w całości uchwałę nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.

Sąd ustalił, że powódka jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, posiada w nieruchomości wspólnej 373/1000 udziałów, jest m.in. właścicielem lokalu nr (...). Budynek jest ujęty w gminnej ewidencji zabytków. Murowane ściany wewnętrzne każdej kondygnacji, niezależnie od ich grubości, podparte są stojącymi w tej samej osi ścianami kondygnacji poniższych, nawet ściany grubości 12 cm należy uznać za ściany konstrukcyjne mające istotne znaczenie dla całego budynku, a nie tylko własnej kondygnacji. Budynek liczy 4 kondygnacje nadziemne, kryty jest płaskim dachem dwuspadowym z poddaszem nieużytkowym. Wszystkie kondygnacje nadziemne zawierają lokale mieszkalne. Na podstawie uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. z 23 maja 2002 r. zarząd pozwanej i zarządzanie nieruchomością wspólną na podstawie art. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali został powierzony Zarządowi (...) i Wspólnotami Mieszkaniowymi (...) sp. z o.o. z siedzibą w S.. W 2019 r. w budynku znajdowały się 22 lokale mieszkalne, w tym 12 lokali własnościowych oraz 10 lokali komunalnych. Lokal mieszkalny nr (...) położony jest na parterze budynku, ma powierzchnię użytkową 111,61 m2 i składa się z 4 pokoi - odpowiednio 16,20 m2, 12,78 m2, 26,14 m2,15,22 m2, kuchni 11,43 m2, schowka 0,56 m2, łazienki z WC 8,07 m2, przedpokoju 14,09m2 oraz pomieszczenia gospodarczego 7,12m2. Lokal wyposażony jest w instalację: elektryczną z sieci miejskiej, gazową z sieci miejskiej, wodną z sieci miejskiej, kanalizacji sanitarnej do sieci miejskiej oraz indywidualnego ogrzewania piecowego (piece kaflowe). Do 27 czerwca 2019 r. lokal ten stanowił przedmiot najmu komunalnego, a następnie został zwolniony w wyniku zamiany z urzędu. W 2019 r. powódka podjęła decyzję o przeznaczeniu m.in. lokalu przy ul. (...) w S. na utworzenie klubu dziecięcego realizując Regionalny Program Operacyjny Województwa (...) 2014-2020, w ramach działania 6.6 Programy zapewnienia i zwiększenia dostępu do opieki nad dziećmi w wieku do lat 3 - (...) w celu utworzenia 4 klubów dziecięcych na łączną liczbę 100 miejsc, działających na podstawie ustawy z dnia 4 lutego 2011 r. o opiece nad dziećmi w wieku do lat 3 oraz rozporządzenia Ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 10 lipca 2014 r. 29 listopada 2019 r. powódka zawarła umowę nr (...) na wykonanie wielobranżowej kompletnej dokumentacji projektowo kosztorysowej na przebudowę wraz z ze zmianą sposobu użytkowania z lokali mieszkalnych na klubu dziecięce, wraz z uzyskaniem dla każdego lokalu pozwolenia na budowę dla czterech lokali mieszkalnych, m.in. przy ul. (...) oraz pełnienie nadzoru autorskiego. Projekt Budowlany oraz wykonany na jego podstawie w marcu 2020 r. Projekt Wykonawczy przewidywały urządzenie w przebudowanym lokalu nr (...) przy ul. (...) w S. programu funkcjonalnego złożonego z następujących pomieszczeń: szatnia o powierzchni 7,86 m2, węzeł sanitarny o powierzchni 11,68 m2, rozdzielnia posiłków dostarczanych z zewnętrznej kuchni o powierzchni 7,44 m2, jednoprzestrzenna sala zabaw o powierzchni 72,47 m2. Realizacja programu uwarunkowana była wykonaniem szeregu robót budowlanych oraz instalacyjnych, z których część zamykała się w przestrzeni adaptowanego lokalu, zaś pozostałe oddziaływały na zewnątrz lokalu - ingerowały w części wspólne nieruchomości. Za opracowanie dokumentacji projektowej powódka uiściła wynagrodzenie w kwocie 61.500 zł.

Powódka mailowo zwróciła się do pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z wnioskiem o podjęcie uchwały w sprawie wykonania prac remontowych w stanowiącym własność powódki lokalu nr (...) przy ul. (...) w S.. Zarządowi pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zostały przedłożone dokumenty w postaci opinii kominiarskiej z dnia 4.12.2019 r. Treść uchwały została przygotowana przez R. K., zatrudnioną w Zarządzie (...) (...) sp. z o.o. w S. na stanowisku inspektora ds. wspólnot mieszkaniowych i będącą opiekunem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej na podstawie informacji przesłanych mailem ze (...) w S. przez A. K.. Zakres przekazanych informacji dotyczył przebudowy lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w S., w tym wykonanie c.o. Do wniosku o podjęcie uchwały powódka dołączyła jedynie opinię kominiarską z dnia 4 grudnia 2019 r. Ani Zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, ani jej zarządca nie zwracali się do powódki z zapytaniem o udostępnienie dokumentacji projektowej przed poddaniem wniosku Gminy pod głosowanie.

10 stycznia 2020 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałę nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w S. wraz z wykonaniem centralnego ogrzewania, z włączeniem w części wspólne nieruchomości. Przebudowa ww. lokalu miała obejmować wykonanie prac polegających na wykonaniu centralnego ogrzewania z włączeniem w części wspólne nieruchomości, w tym poprowadzenie przewodów kominowych po elewacji budynku ponad dach. Uchwała przewidywała, że ww. prace będą prowadzone zgodne z przepisami prawa na podstawie dokumentacji projektowej i uzyskanych pozwoleń oraz opinii kominiarskiej z dnia 4 grudnia 2019 r., a nadto, że będą wykonane na koszt inwestora, bez ponoszenia kosztów przez pozwaną. Uchwała została podjęta (...) głosów "za", przy braku głosów "przeciw" i "wstrzymujących się". Uchwała nr (...) z 10 stycznia 2020 r. nie została zaskarżona w przewidzianym ustawą terminie i w trybie.

Właściciele, którzy oddali głos nie mieli wiedzy na temat planowanej przez powódkę zmiany przeznaczenia lokalu - z funkcji mieszkalnej na lokal użytkowy z przeznaczeniem na klub dziecięcy, jak również wiedzy co do szczegółowego zakresu planowanych do przeprowadzenia prac. Żaden z członków pozwanej, który wziął udział w głosowaniu, nie zwracał się z zapytaniem o wgląd do dokumentacji projektowej, czy pozwolenia na budowę, do których odwoływała się przedmiotowa uchwała.

Dokumentacja projektowa zlecana przez (...), a obejmująca części wspólne nieruchomości, jest przekazywana do zarządcy nieruchomości najczęściej po zakończeniu inwestycji, jednak w każdym przypadku, gdy zarządca nieruchomości, jak również każdy inny członek Wspólnoty Mieszkaniowej zainteresowany planowaną inwestycją wystąpi o udostepnienie dokumentacji do wglądu, dokumentacja ta jest udostępniana. Niezwykle rzadko zdarza się, aby poszczególni właściciele lokali lub zarządcy zwracali się z wnioskiem o przekazanie dokumentacji projektowej w celu jej zaopiniowania przed uzyskaniem niezbędnych pozwoleń.

30 grudnia 2019 r. powódka złożyła do Urzędu Miasta Wydziału Urbanistyki i Administracji Budowlanej wniosek o pozwolenie na budowę wraz z projektem budowlanym dla inwestycji polegającej na przebudowie lokalu mieszkalnego nr (...) na klub dziecięcy w budynku wielorodzinnym przy ul. (...) w S., działka nr (...) z obrębu (...). Planowana inwestycja przewidywała roboty budowlane w lokalu mieszkalnym w zakresie przebudowy istniejącego układu kuchni i łazienki oraz stworzenia jednej sali dla 25 dzieci z połączenia powierzchni 4 pokoi mieszkalnych. Projekt przewidywał także instalację c.o. i wentylację mechaniczną, przebudowę instalacji wod.-kan., instalację elektryczną i teletechniczną, wymianę stolarki okiennej i drzwiowej. Z rozwiązań konstrukcyjnych wynikało, że w celu utworzenia sali dla dzieci z istniejących 4 pomieszczeń planuje się wyburzyć istniejące ściany murowane (nośne) i wykonanie podciągów. Projekt przewidywał wykonanie przewodu spalinowego zewnętrznego do pieca gazowego oraz wprowadzenie przewodu wentylacji mechanicznej po elewacji tylnej budynku. Ponadto zaplanowano nawiew do sali w ścianach.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa została zawiadomiona o wszczęciu postępowania w sprawie pozwolenia na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...) na klub dziecięcy pismem z dnia 2 stycznia 2020 r. Informacja o planowanej zmianie przeznaczenia tego lokalu na klub dziecięcy wywołała wzburzenie wśród członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej oraz ich stanowczy sprzeciw. Pozostali właściciele mieszkań w budynku przy ul. (...) w S. uważali, że zostali przez powódkę wprowadzeni w błąd, ponieważ podejmując uchwałę nr (...) z dnia 10 stycznia 2020 r. byli przekonani, że Gmina zamierza jedynie wyremontować lokal mieszkalny, w tym wymienić stolarkę okienną i zmienić sposób ogrzewania lokalu - z pieców kaflowych na ogrzewanie gazowe, a nie zmieniać jednocześnie przeznaczenie lokalu. Właściciele lokali, którzy oddali głos „za” uchwałą nr (...) z dnia 10 stycznia 2020 r. wskazywali jednogłośnie, że gdyby wiedzieli, iż powódka planuje stworzyć w lokalu przy ul. (...) w S. klub dziecięcy, nigdy nie wyraziliby poparcia dla tej inicjatywy i głosowaliby przeciw uchwale. 16 stycznia 2020 r. do Zarządu (...) oraz do Urzędu Miasta Wydziału Urbanistyki i Administracji Budowlanej wpłynęło pismo podpisane przez 21 mieszkańców nieruchomości przy ul. (...) w S. informujące, że nie wyrażają oni zgody na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...) na klubik dziecięcy dla 25 dzieci. 22 stycznia 2020 r. do (...) w S. wpłynęło pismo Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, w którym powołując się na literalną treść uchwały nr (...) z dnia 10 stycznia 2020 r. wskazano, że w uchwale tej nie wyrażono zgody na zmianę przeznaczenia i użytkowania lokalu mieszkalnego nr (...), w tym na klub dziecięcy i mieszkańcy posesji nie wyrażają na to zgody. 29 stycznia 2020 r. Prezydent Miasta S. wydał decyzję nr (...) zatwierdzającą projekt budowlany jw. i udzielającą pozwolenia na budowę dla Gminy Miasto S.. 26 lutego 2020 r. zarząd pozwanej złożył odwołanie od ww. decyzji do (...) Urzędu Wojewódzkiego w S., wskazując, że Wspólnota Mieszkaniowa nie wyraża zgody na planowaną inwestycję.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w S. 13 marca 2020 r. podjęła uchwałę nr (...) w sprawie uchylenia uchwały nr (...) z 10 stycznia 2020 r. dotyczącej przebudowy lokalu mieszkalnego przy ul. (...) wraz z wykonaniem centralnego ogrzewania z uwagi na brak wyczerpujących informacji w momencie poddawania ww. uchwały pod głosowanie, m.in. właściciele nie mieli wiedzy o zmianie funkcji lokalu mieszkalnego na klub dziecięcy oraz nie posiadali do wglądu ekspertyzy technicznej związanej z przebudową. Uchwała została podjęta większością (...) głosów. Zarząd pozwanej poinformował powódkę o podjęciu uchwały nr (...) pismem z dnia 3 kwietnia 2020 r., które wpłynęło do (...) w dniu 20 kwietnia 2020 r. Nadto informacja o podjęciu ww. uchwały została przekazana (...) Urzędowi Wojewódzkiemu w S..

Wojewoda (...) decyzją z dnia 2 czerwca 2020 r., po rozpatrzeniu odwołania zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S., od decyzji Prezydenta Miasta S. nr (...) z dnia 29 stycznia 2020 r., zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Gminy Miasto-S. - (...) w S., na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...) na klub dziecięcy w budynku wielorodzinnym przy ul. (...) na działce nr (...) obręb (...), orzekł o uchyleniu ww. decyzji Prezydenta Miasta S. nr (...) z dnia 29 stycznia 2020 r. i odmówił udzielenia pozwolenia na budowę. W uzasadnieniu tej decyzji wskazano m.in.: "(...) inwestor do wniosku o pozwolenie na budowę z 30.12.2019 r. załączył wymagane ustawą Prawo budowlane oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w którym powołał, że tytuł z którego wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nieruchomości położonej na dz. nr (...) przy ul. (...) w S., wynika ze współwłasności Gminy Miasto S. we Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S., powołał w oświadczeniu również uchwałę nr (...). Wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie wniosek o pozwolenie na budowę obejmuje przeprowadzenie zmiany sposobu użytkowania lokalu stanowiącego odrębną własność należącą do Gminy Miasto S.. Jednakże zakres przewidzianych robót budowlanych w lokalu mieszkalnym nr (...) m.in. poprzez likwidację ścian nośnych, czy też wykonanie instalacji c.o. i wentylacji oraz ingerencja w stropy piwnicy ingeruje w część wspólną nieruchomości. W myśl art. 22 ustawy o własności lokali (...), czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest udzielenie zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej. Art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego, nakazuje inwestorowi złożenie wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod rygorem odpowiedzialności karnej. Bez spełnienia tego obowiązku, pozwolenie na budowę nie może być wydane (...) gdy złożone przez stronę oświadczenie budzi wątpliwości organu, organ zobowiązany jest do wyjaśnienia, czy inwestorowi rzeczywiście prawo to przysługuje, i jest władny ustalić. Odwołanie WM (...) w S. oraz uchwała nr (...) świadczą o braku prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Informacja od inwestora z 20.05.2020 r. o przekazaniu dokumentacji do kancelarii prawnej w celu złożenia pozwu do sądu o uchylenie uchwały nr (...) z 13.03.2020 r. nie zmienia aktualnego stanu prawnego sprawy. Brak jest podstaw prawnych do tego, aby bez zgody WM przy ul. (...) w S., jak również w sytuacji, kiedy uchwałą nr (...) nie została zaskarżona przez inwestora do sądu powszechnego, organ administracji architektoniczno-budowlanej mógł wyrazić zgodę na planowaną inwestycję (...)".

W związku z tym, iż przyznane powódce z Regionalnego Programu Operacyjnego Województwa (...) 2014-2020, w ramach działania 6.6 Programy zapewnienia i zwiększenia dostępu do opieki nad dziećmi w wieku do lat 3 - (...)dofinansowanie obejmowało cztery lokalizacje, Gmina Miasto S. była zmuszona poszukać lokalizacji zamiennej dla lokalu przy ul. (...) w S.. Lokalizacja taka znalazła się w zasobie (...) Towarzystwa Budownictwa (...) przy ul. (...) w S..

Sąd Okręgowy na podstawie dowodu z opinii biegłego ustalił, że planowana przebudowa lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w S. na klub dziecięcy, oprócz robót zamykających się w obszarze adaptowanego lokalu - wymaga wykonania szeregu robót w obszarze nieruchomości wspólnej w nieruchomości przy ul. (...) w S., między innymi konieczne jest wyburzenie części wewnętrznych ścian konstrukcyjnych, wykonanie otworu w ścianie zewnętrznej dla wyprowadzenia wentylacji wyciągowej, wykonanie otworu w ścianie zewnętrznej dla wyprowadzenia spalin z pieca gazowego c.o., montaż dwóch kominów zewnętrznych na elewacji południowej od poziomu parteru do wylotu ponad poziomem dachu, wymiana przewodu zasilającego w energię elektryczną od istniejących zabezpieczeń przedlicznikowych w klatce schodowej do tablicy licznikowej zlokalizowanej w lokalu, wykonanie przepustów oraz bruzd w ścianach konstrukcyjnych dla przeprowadzenia instalacji wewnętrznych, przebudowa wpustów do istniejących pionów kanalizacji sanitarnej, zamurowanie wlotów do kanałów dymowych związane z rozbiórką pieców w lokalu, natryskowa izolacja termiczna od spodu stropu nad piwnicą, wskazana w projekcie jako opcjonalna, ponieważ będzie się odbywało w obrębie kubatury, która stanowi cześć wspólna nieruchomości, wymiana parapetów zewnętrznych, wymiana okien bez przebudowy otworów w ścianie zewnętrznej, wymiana okien w lokalu nr (...) na parterze ma szczególne znaczenie dla kompozycji (wyglądu) całej elewacji jako nieruchomości wspólnej, budynek jest wpisany do Gminnej Ewidencji Zabytków, a ustalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "(...)" nakładają określone wymagania m.in. w tym zakresie. Opracowany na zlecenie powódki Projekt Budowlany jest kompletny z punktu widzenia celu jakiemu ma służyć, w tym - obejmuje wszystkie prace niezbędne do wykonania w obszarze nieruchomości wspólnej dla zmiany sposobu użytkowania lokalu nr (...) z lokalu mieszkalnego na klub dziecięcy.

Sąd przyjął, że badaniu w tej sprawie podlegają przesłanki uchylenia uchwały (...), a nie uchwały (...). Sąd miał na względzie, że powódka przyznała, iż członkowie Wspólnoty nie byli dodatkowo informowani przez nią o planach przeznaczenia lokalu nr (...) na klub dziecięcy, wskazała jednak, że ani zarządca ani członkowie Wspólnoty nie zwracali się do niej z zapytaniem w tym przedmiocie. Oddanie głosu za uchwałą nr (...) stanowiło złożenie przez członków pozwanej Wspólnoty oświadczenia woli, członkowie mogliby powoływać się na wady tego oświadczenia, jeżeli działali wówczas pod wpływem błędu, jednak powinni to uczynić we właściwym do tego trybie, a tego nie czynili. Sąd miał na względzie zarzut pozwanej, że uchwała nr (...) nie wskazała wszystkich prac, jakie byłyby konieczne do wykonania w obszarze nieruchomości wspólnej, aby lokal nr (...) mógł być wykorzystywany jako klub dziecięcy. Zdaniem Sądu, powódka uzyskała zgodę na taki zakres prac, jak wskazano w uchwale ner (...). Jeżeli czegoś w uchwale nr (...) nie wymieniono, nie można domniemywać, że powódka uzyskała na to zgodę Wspólnoty. Wobec tego brak wyszczególnienia w uchwale nr (...) planowanych prac innych niż w niej wymienione nie mógł być uzasadnioną przyczyną uchylenia tej uchwały. Jeżeli uchwała nr (...) nie może stanowić dla powódki podstawy dla prowadzenia prac budowalnych określonych w opinii biegłego, nie jest to przesłanką wystarczającą do uchylenia tej uchwały.

Wyrok został zaskarżony apelacją przez stronę pozwaną w części, tj. w zakresie pkt I i pkt II zarzucając naruszenie:

1.  art. 233 § 1 k.p.c., w zw. art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie przez Sąd I instancji zasady swobodnej oceny zebranego materiału dowodowego i uznanie, że:

⚫

fakt szerszego zakresu prac w celu prowadzenia przez powódkę robót budowlanych (ustalony przez biegłego sądowego) aniżeli wynika to z uchwały nr (...), a tym samym brak uprawnienia powódki do prowadzenia prac zmierzających do adaptacji lokalu pod klub dziecięcy, nie jest wystarczającą podstawą uchylenia uchwały nr (...);

⚫

fakt niepoinformowania Zarządcy czy członków Wspólnoty Mieszkaniowej o celach przeprowadzenia prac budowlanych (przeznaczenie lokalu na klub dziecięcy) nie jest wystarczającym powodem uchylenia uchwały nr (...),

⚫

brak uwzględnienia przez Sąd konsekwencji dla członków Wspólnoty Mieszkaniowej faktu przeznaczenia lokalu pod klub dziecięcy (hałasy, zapachy, większe ryzyko wystąpienia chorób).

2.  art. 6 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że to na pozwanej spoczywał ciężar dowodu wykazania braku informacji ze strony powódki co do zamierzeń inwestycyjnych, pomimo tego to na powódce spoczywał obowiązek przedstawienia pełnej informacji co do celów przeprowadzonych prac,

3.  art. 327 ¹ § 1 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i sporządzenie uzasadnienia niezawierającego zagadnienia dotyczącego wpływu funkcjonowania klubu dziecięcego na korzystanie z nieruchomości wspólnej i pozostałych lokali i immisji, które miałyby miejsce w budynku pozwanej, jak również niewskazanie jakie konkretnie przepisy prawa zostały naruszone przez zaskarżoną uchwałę,

4.  art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że w sprawie zaistniały podstawy do uchylenia uchwały w postaci naruszenia przez zaskarżoną uchwałę przepisów prawa czy interesów powódki, pomimo tego, że z postępowania dowodowego, jak również z uzasadnienia wyroku nie wynika jakich praw nabytych powódka została pozbawiona, a podstawą uchylenia poprzedniej uchwały była postawa samej powódki,

Apelująca domagała się zmiany zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje.

1.  Zasadniczą kwestią decydującą o sposobie rozstrzygnięcia sprawy jest ustalenie kryteriów zmiany albo uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej w drodze podjęcia kolejnej uchwały. Przepisy ustawy o własności lokali nie precyzują tej kwestii, zatem pozostaje otwartą kwestia przesłanek skuteczności uchwały stanowiącej tzw. reasumpcję poprzedniej uchwały. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej niezaskarżona w sześciotygodniowym terminie staje się wykonalna (art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali) i jest zdarzeniem prawnym wywołującym skutek w postaci powstania prawa i obowiązku po stronie wspólnoty i innych podmiotów. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej - jako wielostronna czynność prawna - wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów (art. 56 k.c., por. uchwała SN z 19.05.2006 r., III CZP 28/06, OSNC 2007, nr 3, poz. 40). Trwałość tak powstałego stanu prawnego jest chroniona art. 25 ustawy o własności lokali, który z jednej strony umożliwia jej uchylenie, jednak z drugiej chroni jej byt przez określenie terminu jej zaskarżenia i eksplikację przesłanek, które pozwalają na jej uchylenie. Innymi słowy, trwałość stanu prawnego wywołanego uchwałą wspólnoty mieszkaniowej jest chroniona, jeżeli uchwała nie jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób nie narusza interesów właściciela. Jeżeli zasadą jest trwałość stanu prawnego wywołanego uchwałą, to wszystkie przesłanki prawne, które mogą skutkować zmianą tego stanu, należy interpretować zawężająco i traktować jako wyjątek. Oznacza to, że wspólnota nie może dowolnie podejmować uchwał zmieniających albo uchylających poprzednie uchwały, chyba że zajdą szczególne okoliczności.

2.  Okoliczności te muszą być wynikiem zabiegów interpretacyjnych, skoro nie wynikają wprost z ustawy. Kolejna uchwała nie może być niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszać zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszać interesy właściciela, ponieważ takie granice zakreśla art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Bez wątpienia uchylenie albo zmiana uchwały będą nawet nie tyle dozwolone, ile konieczne, kiedy doszło do niesłusznego nabycia prawa wskutek uchwały przez właściciela lokalu albo osobę trzecią. Pojęcie niesłusznego nabycia prawa oznacza, że beneficjent nabył je wskutek szczególnych okoliczności, nagannie ocenianych, które jeśliby nie nastąpiłyby, nie doszłoby do nabycia prawa. Odmienną sytuację stanowi zmiana okoliczności zaistniała po podjęciu uchwały przez wspólnotę mieszkaniową, które decydują o tym, że obecnie jej wykonanie może powodować ujemne konsekwencje w sferze praw wspólnoty albo innych osób; mogą to być konsekwencje majątkowe albo nie majątkowe. Stanowisko to było już uprzednio dostrzegalne w orzecznictwie, mianowicie Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyroku z 5 czerwca 2008 roku (I ACa 118/08) przyjął, że właściciel lokalu jest związany uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, która nie została skutecznie podważona. Zmiana uchwały jest dopuszczalna, nie może jednak pozbawiać członka wspólnoty nabytych przez niego praw, jeśli nie występują okoliczności powodujące, że członek ten prawa uzyskał bezpodstawnie (podobnie wyrok SA w Łodzi z 23.06.2023 r., I ACa 191/22, wyrok SA w Warszawie z 26.04.2018 r., V ACa 1183/17).

3.  Należy przypomnieć, że przedmiotem niniejszego postępowania jest kwestia uchylenia uchwały nr (...), która uchylała poprzednią uchwałę nr (...), a nie kwestia uchylenia uchwały (...), zatem ustalenia w tym postępowaniu podlegało, czy uchwała nr (...) jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo czy narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela. Okoliczności te wymagają interpretacji przez pryzmat wyżej wskazanych, zatem czy nie doszło bezpodstawnego nabycia uprawnienia i czy nie zaszła istotna zmiana okoliczności po podjęciu uchwały.

4.  Uchwała nr (...) wyraża zgodę na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...) wraz z wykonaniem centralnego ogrzewania, z włączeniem w części wspólne nieruchomości oraz na prowadzenie po elewacji budynku ponad dach przewodów kominowych. Odwołuje się także do bliżej niesprecyzowanej dokumentacji projektowej, “uzyskanych” pozwoleń oraz opinii kominiarskiej z 4 grudnia 2019 roku. Tak sformułowana treść uchwały jest na tyle nieprecyzyjna, że prowadzi do wniosku o zgodzie jedynie na wykonanie centralnego ogrzewania i jego włączenie w części wspólne nieruchomości oraz przeprowadzenie przewodów kominowych. W pozostałym zakresie odwołuje się do dokumentacji projektowej i uzyskanych pozwoleń, które nie zostały bliżej sprecyzowane, nie wiadomo zatem jakie dokładnie prace mają być prowadzone na podstawie tej uchwały i o jakie pozwolenia chodzi. Odwołano się jedynie do opinii kominiarskiej z 4 grudnia 2019 roku, która została przedstawiona zarządowi pozwanej wspólnoty. Członkowie pozwanej wspólnoty głosowali zatem w zakresie ściśle określonym uchwałą. Nie jest dopuszczalne , aby właściciel nieruchomości wyrażał zgodę na ingerencję we własność (części wspólne) w sposób bankietowy bliżej nieokreślony, przez odwołanie się do niesprecyzowanego pojęcia dokumentacji projektowej i uzyskanych pozwoleń. Uchwała nr (...) może stanowić zgodę jedynie na wykonanie dwóch wskazanych czynności dotyczących części wspólnych nieruchomości i żadnych innych; powódka chcąc dokonać adaptacji lokalu i prowadzić w nim klub dla dzieci jest ograniczona do wykonania jedynie tych dwóch czynności. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto, że wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować uchwał, które wykraczają poza zakres zarządu nieruchomością wspólną i ingerują w prawo odrębnej własności lokalu przez ustanowienie zakazu prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej czy wyrażających sprzeciw wobec zmiany przeznaczenia lokalu. Zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 22 u.w.l. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08, niepublikowane wyroki Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08 oraz z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 393/07, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2020 r., IV CSK 197/20, niepubl., por. także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 lutego 2011 r., II OSK 369/10, niepubl.). Pomijając nawet wskazywaną kwestię, uchwała wspólnoty zgody tej przecież nie wyraża. Argument, który legł u podstaw podjęcia uchwały nr (...) uchylającej uchwałę nr (...), że członkowie wspólnoty nie wiedzieli o zmianie przeznaczenia lokalu i nie wyrażają na nią zgodę, ponieważ może dojść do immisji hałasu, zapachów, zniszczeń, ponadnormatywnej eksploatacji, nie ma żadnego znaczenia. Skoro uchwałą nr (...) nie wyrażono zgody na zmianę przeznaczenia lokalu, a jedynie na ingerencję we wspólne części centralnego ogrzewania oraz przeprowadzenie przewodów kominowych na zewnątrz, argumentacja strony pozwanej w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji oraz w apelacji odwołująca się do braku zgody właścicieli lokali na zmianę przeznaczenia lokalu nr (...), jest oczywiście bez znaczenia.

5.  Ujmując tę kwestię inaczej, z punktu widzenia interesów strony powodowej uchwała nr (...) jest na tyle nieprecyzyjna, że nie może stanowić podstawy do podjęcia wszystkich czynności ingerujących w części wspólne nieruchomości. Z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa J. T. wynika, że prócz robót zamykających się w obszarze adaptowanego lokalu wymagany jest szereg robót w obszarze nieruchomości wspólnej, przykładowo: wyburzenie ścian wewnętrznych konstrukcyjnych, wykonanie otworów w ścianie zewnętrznej dla wyprowadzenia wentylacji wyciągowej oraz spalin z pieca gazowego, montaż dwóch kominów zewnętrznych na elewacji południowej, wymiana przewodu zasilającego w energię elektryczną od istniejących zabezpieczeń przedlicznikowych, zamurowanie w lotów do kanałów domowych związane z rozbiórką pieców w lokalu, wymiana okien. Uchwała nr (...) zupełnie nie odnosi się do tych czynności, zatem stanowi jedynie zgodę na częściową adaptację lokalu. Projekt opracowany przez powódkę był kompletny z punktu widzenia celów, jednak uchwała nie odwołuje się do konkretnego projektu budowlanego i pozwolenia na budowę, które w dacie jej podjęcia jeszcze nie istniało.

6.  Dla określenia zakresu przedmiotowego uchwały zupełnie bez znaczenia pozostaje możliwość wglądu do dokumentacji projektowej przez członków wspólnoty; dokumentacji istniejącej, skoro 19 grudnia 2019 roku powódka złożyła wniosek o pozwolenie na budowę, a pismem z 2 stycznia 2020 roku pozwana została zawiadomiona o wszczęciu postępowania w sprawie pozwolenia na przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...). W uchwale nie wskazano bliższych danych dokumentacji ani pozwoleń, nadając w ten sposób uchwale charakter bankietowy w części dotyczącej projektów i pozwoleń, tych ostatnich nota bene w dacie podjęcia uchwały jeszcze nieistniejących (29 stycznia 2020 roku Prezydent Miasta wydał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę, w odniesieniu do uchwał mających charakter bankietowy oraz minimalnego zakresu ich treści np. por. wyrok SN z 9.05.2019 r., I CSK 197/18). Z zeznań świadków zresztą jednoznacznie wynika, że byli przekonani, że uchwała obejmuje wyłącznie remontowanie lokalu i to w zakresie wskazanym w uchwale. Już 16 stycznia 2020 r. mieszkańcy zademonstrowali swój sprzeciw pismem do Zarządu (...) oraz do Urzędu Miasta Wydziału Urbanistyki i Administracji Budowlanej.

7.  Odczytując w powyższy sposób uchwałę nr (...), więc zgodę na dokonanie czynności remontowych w ograniczonym zakresie, nie ma podstaw do przyjęcia, że strona powodowa nabyła to uprawnienie w sposób bezpodstawny, niesłuszny, niesprawiedliwy, z pokrzywdzeniem innych właścicieli lokali, przypominając, że uchwała nie wyrażała zgody na zmianę przeznaczenia lokalu, której wyrażać nie mogła. Od momentu podjęcia uchwały nr (...) nie zaistniały żadne okoliczności, które decydowałyby o tym, że ograniczony sposób remontu lokalu mieszkalnego nr (...) naruszałby w jakiś sposób prawa mieszkańców albo pozostawał w sprzeczności z przepisami prawa. Bez argumentacji odnoszącej się do wyrażenia zgody na ograniczoną przebudowę lokalu mieszkalnego nr (...), Wspólnota Mieszkaniowa uchwałą nr (...) uchyliła uchwałę nr (...) narażając ten sposób Wspólnotę na szkodę. Powódka nabyła uprawnienie do częściowego remontu lokalu mieszkalnego ponosząc z tego tytułu koszty przygotowawcze do inwestycji, choćby w ograniczanym zakresie projektu budowanego, uchylenie zgody mogłoby narazić Wspólnotę na roszczenia odszkodowawcze. Uchwała nr (...) jest zatem sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością, czym spełnia kryterium jej uchylenia z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Ponadto pozbawiona argumentacji co do niesłuszności nabycia praw przez powódkę oraz zmiany okoliczności narusza interes powódki. Przed podjęciem uchwały powódka była uprawniona do wykonania określonych w niej czynności remontowych, a po jej podjęciu, bez uzasadnionych przyczyn prawo to ustało. Powyższa argumentacja jest wystarczająca dla uchylenia zaskarżonej uchwały, o czym prawidłowo orzekł sąd pierwszej instancji.

8.  W rozpoznanej sprawie nie jest konieczne odwoływanie się do argumentów natury konstytucyjnej dla uzasadnienia niezbawienia powódki nabytego słusznie prawa. Bezpośrednie stosowanie konstytucji przez sądy, w szczególności polegające na konstruowaniu roszczeń, może mieć miejsce tylko wtedy, kiedy dana sytuacja faktyczna nie jest uregulowana przez ustawę zwykłą. Uchylenie uprzednio podjętej uchwały, przyznającej uprawnienie właścicielowi, może narazić wspólnotę na roszczenia odszkodowawcze, co jest sprzeczne z prawidłowym zarządzaniem nieruchomością i wystarczające dla uchylenia zaskarżonej uchwały.

9.  Apelacja pozwanej jest polemiką z tak wyrażonym stanowiskiem, zarzuty naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., w zw. art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. są bezpodstawne. Uchwała nr (...) wyraża zgodę na konkretne czynności remontowe i apelująca nie wskazała żadnego argumentu, w szczególności odnoszącego się do bezpodstawnego nabycia prawa przez powódkę albo do zmiany okoliczności, mogącego stanowić podstawę do jej uchylenia kolejną uchwałą nr (...). Nie ma znaczenia niepoinformowanie zarządcy oraz członków Wspólnoty Mieszkaniowej o celach przeprowadzenia prac budowlanych, nie jest to wymóg skuteczności uchwały o ograniczonej treści już wielokrotnie omawianej. Sąd nie mógł uwzględnić konsekwencji dla członków Wspólnoty Mieszkaniowej przeznaczenia lokalu pod klub dziecięcy, ponieważ nie było to przedmiotem uchwały nr (...) i zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego nie mogło nim być. Na powódce spoczywał obowiązek przedstawienia pełnej informacji celów przeprowadzonych prac, co zostało uwzględnione przez Sąd Okręgowy oraz Sąd Apelacyjny, które przyjęły opisywany wyżej zakres przedmiotowy uchwały.

10.  Zarzut naruszenia art. 327 ^{( 1)} § 1 k.p.c. zasadny jest tylko wówczas, gdy z powodu braku w uzasadnieniu wymaganych wskazaną normą elementów, zaskarżone orzeczenie nie poddaje się kontroli, więc treść uzasadnienia orzeczenia sądu pierwszej instancji uniemożliwia całkowicie odkodowanie toku wywodu, który doprowadził do jego wydania (np.: wyroki SN z 27.03.2008 roku, III CSK 315/07; z 21.02.2008, III CSK 264/07). W uzasadnieniu wyroku, w części wstępnej, wskazano fakty, które Sąd pierwszej instancji uznał za udowodnione i dowody na których się oparł. Fakty istotne dla rozstrzygnięcia wyznacza hipoteza normy prawa materialnego znajdująca zastosowanie w sprawie, także przesłanki domniemań prawnych i faktycznych oraz fakty pozwalające na ocenę wiarygodności oraz mocy dowodowej źródeł dowodowych (art. 227 k.p.c.). Uzasadnienie wyroku wskazuje fakty istotne dla rozstrzygnięcia, dowody stanowiące podstawę dla takich ustaleń, podstawy materialne, ich wykładnię oraz subsumpcję, co pozwala na prześledzenie toku rozumowania Sądu i przesądza o oczywistej bezzasadności zarzutu wadliwego uzasadnienia. Pozwana błędnie utożsamia niespełnienie wymogów ustawowych uzasadnienia wyroku z ustaleniami faktycznymi niezgodnymi z jej wnioskami albo brakiem tych ustaleń. Kwestia immisji wywołanych zmianą przeznaczenia lokalu w ogóle nie jest przedmiotem tego postępowania; uchwała nr (...) nie odnosi się do zmiany przeznaczeniu lokalu i jak wskazywano nie może się do tej zmiany odnosić. Sąd pierwszej instancji uchylił uchwałę nr (...), zatem jest oczywiste że podstawą prawną wyroku jest art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali; nie wskazano jednak dokładnie, o jaką przesłankę uchylenia uchwały chodzi, co uzupełnił Sąd Apelacyjny wskazując, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawidłowym zarządzaniem nieruchomością oraz narusza prawa powódki, które nabyła wskutek uchwały nr (...); w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego mowa jest zresztą o ochronie praw słusznie nabytych, apelujący sam stwierdza, że Sąd ustalił naruszenie praw powódki. Powódka została pozbawiona prawa do remontu lokalu mieszkalnego w zakresie, który wynika z uchwały nr (...), zatem zarzut naruszenia art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali jest bezpodstawny. Z ponownego rozpoznania sprawy przez Sąd Apelacyjny wynika, że żaden z faktów wskazywanych przez apelującego, jako nieustalonych przez Sąd pierwszej instancji, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy; w szczególności dotyczy to ewentualnych immisji i zmiany przeznaczenia lokalu.

11.  Wbrew twierdzeniom apelującej, nie istnieje dowód dla ustalenia koniecznego związku między czynnościami remontowymi wymienionymi w uchwale nr (...) a zakresem prac ingerujących w części wspólne nieruchomości wynikających z opinii biegłego. Nie ma dowodu pozwalającego na stwierdzenie, że powódka powinna wszystkie prace wykonywać łącznie, a jeśli tak jest, więc jeśli dla wykonania prac wskazanych w uchwale (...) konieczna jest równoległe albo uprzednie wykonanie innych prac, na które powódka nie uzyskała zgody, to logiczne jest, że nie ma uprawnienia do wykonywania prac wymienionych w uchwale. Nie można zatem jednoznacznie ustalić, że nie doszło do naruszenia interesu powódki. Ustalenie tego rodzaju skutkowałoby oddaleniem powództwa z uwagi na brak interesu prawnego strony powodowej w uzyskaniu orzeczenia sądu; interes prawny jest bowiem uniwersalną przesłanką zasadności każdego z powództw, w tym o kształtowanie. Należy przyjąć, że istnieje interes strony powodowej w uzyskaniu zgody na czynności remontowe wymienione w uchwale (...), ponieważ czynności te mogą być wykonane w każdej sytuacji bez zmiany przeznaczenia lokalu. Wskutek podjęcia uchwały nr (...) powódka nie utraciła prawa do przebudowy lokalu zgodnie z jej zamierzeniem, ponieważ - jak trafnie wskazuje apelujący - takiego prawa nigdy nie nabyła, ale utraciła prawo do czynności remontowych wynikających z uchwały nr (...), co decyduje o istnienie interesu prawnego powódki w uzyskaniu orzeczenia sądu.

12.  Powódka nie poinformowała wspólnotę o zamierzeniach zmiany przeznaczenia lokalu i otwarciu klubu dziecięcego, jednak nie ma to żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia. Członkowie wspólnoty powinni być wystarczająco poinformowani o zamierzeniach inwestycyjnych jednego z właścicieli, a uchwała nr (...) nie spełnia tego warunku jak i postępowanie przed jej podjęciem.

13.  Apelacja podlegała zatem oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. Pozwana przegrała sprawę w całości i jest zobowiązana do zwrotu powódce kosztów procesu (art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c.) - wynagrodzenia pełnomocnika w wysokości określonej § 2 pkt 8 ( per analogiam) w zw. z § 10 ust 1 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

Robert Bury