Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 kwietnia 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSA Artur Kowalewski (spr.)
Sędziowie:	SSA Leon Miroszewski SSA Tomasz Sobieraj

po rozpoznaniu w dniu 11 kwietnia 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w Szczecinie

sprawy z powództwa M. O.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...)w K.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Koszalinie z dnia 21 czerwca 2023r., sygn. akt I C 21/22

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w K. na rzecz powódki M. O. kwotę 270 (dwieście siedemdziesiąt) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o tych kosztach

Tomasz Sobieraj Artur Kowalewski Leon Miroszewski

Sygn. akt I ACa 2228/23

UZASADNIENIE

Powódka M. O. wniosła o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 16 listopada 2021 r. w sprawie zgody na powiększenia ogródka restauracyjnego przed lokalem (...), pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy (...) w K. z powodu jej niezgodności z przepisami prawa, naruszenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów powódki.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ulicy (...) w K. wniosła o oddalenie powództwa w całości.

Wyrokiem z dnia 21 czerwca 2023 r. Sąd Okręgowy w Koszalinie uchylił uchwałę nr (...) z dnia 26 listopada 2021 r. Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w K. oraz zasądził pozwanej na rzecz powódki kwotę 577 zł tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 360 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego należnymi za czas od uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty.

Podstawę tego orzeczenia stanowiły następujące ustalenia faktyczne i ich ocena prawna

Powódka jest właścicielką lokalu nr (...) położonego przy ulicy (...) w K.. Lokal zaspokaja potrzeby mieszkaniowe powódki. Lokal znajduje się budynku w którym wyodrębniono 26 lokali. Trzy lokale, to lokale mieszkalne. Dwa lokale mieszkalne są zamieszkane. Budynek położony jest przy pasażu handlowo usługowym. Środek pasażu przedzielony jest murem. Wzdłuż pasażu znajdują się lokale usługowe, biura, sklepy restauracje. W połowie odległości pomiędzy murem biegnącym równolegle do ściany budynku, znajduje się odwodnienie liniowe. Odległość pomiędzy elewacją budynku a murkiem to ok 5,5 m. Odległość pomiędzy elewacja budynku a odwodnieniem liniowym to ok 2,7 m.

Na parterze budynku znajduje się lokal gastronomiczny. W lokalu serwowane są dania kuchni włoskiej. Lokal w okresie wakacyjnym czynny jest do późnych godzin wieczornych. W lokalu organizowane są imprezy okolicznościowe, trwające do godzin nocnych. Lokal posiada ogródek gastronomiczny.

Wejść do lokalu powódki można wyłącznie przez klatkę schodową. Główne wejście do klatki schodowej prowadzi przez pasaż handlowy. Wejście do klatki schodowej znajduje się we wnęce w ścianie budynku. Głębokość wnęki to ok 1 metr. Wyjście z klatki od strony pasażu posiada domofon. Klatka schodowa posiada dodatkowe wyjście na wewnętrzne podwórko.

Lokal restauracyjny nr (...) położony jest bezpośrednio pod lokalem powódki. Okna i drzwi lokalu gastronomicznego wychodzą na pasaż. Od zachodu lokal gastronomiczny sąsiaduje z klatka schodową. Właściciel lokalu gastronomicznego nr (...) na mocy uchwały z dnia 31.05.2001 r. uprawniony był do nieodpłatnego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej fragment zewnętrznego chodnika przed lokalem gastronomicznym. Zajmowany chodnik to cześć pasażu stanowiąca cześć wspólną właścicieli lokali. Lokal gastronomiczny ma wystawę od strony pasażu a jego główne drzwi wychodzą na pasaż. Powierzchnia zajmowana przez ogródek lokalu gastronomicznego na mocy ww. uchwały ograniczona była linią odwodnienia pasażu i szerokością lokalu gastronomicznego. Ogródek gastronomiczny znajdował bezpośrednio przy ścianie budynku do odwodnienia liniowego pasażu. W tym czasie trakt pieszy przebiegał pomiędzy odwodnieniem liniowym a murkiem.

Z biegiem czasu lokalizacja ogródka, zmieniła się. Został on przeniesiony pomiędzy murek, a odwodnienie liniowe. Trakt pieszy przebiegał pomiędzy elewacją budynku, a granicą ogródka restauracyjnego tj. odwodnieniem liniowym. Z uwagi na fakt, iż trakt położony był pomiędzy lokalem gastronomicznym a ogródkiem, na trakcie przemieszczała się obsługa lokalu i klienci ogródka. W sezonie również na trakcie pojawiały się stoliki, przy których odbywała się konsumpcja potraw serwowanych w lokalu.

Pismem z dnia 27 października 2021 r. właścicielka lokalu restauracyjnego nr (...) zwróciła się do pozwanej o wyrażenie zgody na powiększenie ogródka restauracyjnego przed lokalem. Do wniosku załączono projekt graficzny. W piśmie wskazano, iż wniosek podyktowany jest obostrzeniami wprowadzonymi w związku z Covid- 19. Wskazano, iż z uwagi na pandemię klienci lokalu preferowali spożywanie posiłków na świeżym powietrzu. Powiększenie ogródka miało również zrekompensować właścicielce lokalu straty z powodu lockdownu. Jednocześnie we wniosku wskazano, iż zwiększenie powierzchni ogródka nie wpłynie negatywnie na sposób korzystania z nieruchomości wspólnej przez pozostałych mieszkańców.

Uchwałą nr (...) z dnia 26 listopada 2021 r Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w K. udzieliła zgody właścicielowi lokalu usługowego nr (...) na powiększenie ogródka restauracyjnego przed lokalem, użytkowanego w oparciu o uchwałę nr(...) z dnia 31.05.2001 r., leżącego w części nieruchomości wspólnej. Zgodnie z treścią uchwały granice ogródka wyznaczać miały;

- od zachodu początek budynku nr (...) ,

- od wschodu ściana rozdzielająca lokale nr (...) ,

- od północy odwodnienie liniowe w osi pasażu.

W pozostałym zakresie zapisu uchwały (...) pozostawiono bez zmian.

Z głosowania sporządzono protokół. Właściciele lokali głosowali udziałami. Za uchwałą głosowali właściciele, których łączny udział w częściach wspólnych wynosi 0,8405 . Przeciwko uchwale głosowali dwaj właściciele, których łączny udział w częściach wspólnych to 0,0906.

Po podjęciu uchwały ogródek rozpoczął działalność na nowych zasadach wyrażonych w uchwale. Nowa część ogródka znajdowała się naprzeciwko wejścia do klatki schodowej , prowadzącej do mieszkania powódki. Od elewacji budynku było to ok 2.7 metra. W części tej często biesiadowali goście restauracji. Zarówno w godzinach popołudniowych, wieczornych, jak też w weekendy. Powódka i jej goście chcąc wejść do lokalu mieszkalnego powódki, jak też chcąc z niego wyjść, wychodzili bezpośrednio na biesiadujących klientów restauracji. Wyjście z budynku związane było z przejściem obok stolików z gośćmi na odległość mniejszą niż 3 metry. Naprzeciwko wejścia pod drzwiami klatki czasami klienci restauracji zostawiali rowery i wózki dziecięce, traktując wejście do klatki jak cześć restauracji, służącą przechowywaniu ich dobytku. Po trakcie pieszym, który miał przebiegać między ścianą budynku a odwodnieniem linowym, poruszali się goście restauracyjni i obsługa z potrawami, niesionym z restauracji. Ruch tych osób na tym trakcie był większy niż wcześniej. Goście restauracyjni zachowywali się głośno, niezależnie od pory dnia. Wyjście głównym wejściem z klatki schodowej niezaważonym przez klientów restauracji było utrudnione, a w porach popołudniowych lub w weekendy niemożliwe.

Restauracja (...) jest popularnym lokalem w K. serwującym dania kuchni włoskiej. W lokalu prowadzona jest sprzedaż włoskich produktów spożywczych.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów, oraz zeznań świadków, które nie były kwestionowana przez żadną ze stron. Za wiarygodny uznał również dowód z przesłuchania stron.

W tak ukształtowanych uwarunkowaniach faktycznych Sąd Okręgowy uznał powództwo, oparte na treści art. 25 ustawy o własności lokali (dalej: „u.w.l.”), za uzasadnione. Podkreślił, że powódka dochowała, wymaganego przepisami wymienionej ustawy – terminu 6 tygodniowego do jego wniesienia.

Zachowując systematykę pozwu w pierwszej kolejności Sąd I instancji odniósł się do zarzutu niezgodności uchwały z przepisami prawa. W tym kontekście wyjaśnił, że w myśl art.12 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, a zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej wymaga uchwały właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l.). Przedstawiciele nauki prawa są w większości zgodni co do iż uchwałą można uregulować jedynie zwykłe korzystanie (zorganizowanie suszarni, placu zabaw, parkingu dla członków wspólnoty), które nie pozbawia współwłaściciela możliwości korzystania z rzeczy wspólnej. W takim wypadku wydaje się wystarczające, aby taka zmiana sposobu korzystania była akceptowana w uchwale właścicieli. Jeżeli natomiast w sposób trwały określany jest sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, tj. podział quo ad usum, wtedy jednomyślnie wszyscy właściciele lokali, powinni podjąć decyzję w tym zakresie. W takim wypadku są oni stronami umowy podziału do korzystania. Taki podział pozbawia bowiem władztwa współwłaściciela nad rzeczą wspólna.

Przenosząc te uwarunkowania prawne do realiów przedmiotowej sprawy Sąd Okręgowy uznał, iż zaskarżona uchwała część nieruchomości wspólnej oddała do wyłącznego korzystania, właścicielowi lokalu o numerze (...), pozbawiając władztwa nad ta częścią pozostałych, w tym powódkę. Nie można bowiem przyjąć iż ogródek restauracyjny, który przeznaczony jest dla gości restauracji (...)”, służy jednocześnie korzystaniu z zajmowanej przez niego powierzchni przez pozostałych właścicieli. Oznacza to, że pozbawiając władztwa nad rzeczą wspólną współwłaścicieli w tym powódkę, uchwała narusza przepis prawa tj. art. 12 ust 1 u.w.l. Argumentacja pozwanego dotycząca głównie tego, iż lokale usytuowane w tym budynku mają charakter głównie biznesowy nie ma znaczenia, bowiem nie konwaliduje ww. wady uchwały, co więcej taki charakter wspólnoty sprawia, iż tylko właściciele trzech lokali doznają dolegliwości związanych z obowiązywaniem uchwały. Tylko bowiem trzy lokale są lokalami mieszkalnymi, pozostałe zaś to lokale użytkowe, w których prowadzona jest działalność gospodarcza.

Drugi z podniesionych zarzutów dotyczył naruszenia interesu powódki polegającego na tym, iż powódka w sezonie letnim w porze popołudniowej i wieczornej, w dni powszednie i weekendy chcąc wejść do mieszkania lub z niego wyjść, mija w odległości ok 3 metry ogródek restauracyjny. Zdaniem powódki takie usytuowanie ogródka uniemożliwia jej swobodne korzystanie z mieszkania, naraża ją na spojrzenia i komentarze biesiadujących gości restauracji, sprawia iż dostęp do jej mieszkania nie jest niezakłócony.

Co do zasady w sytuacji, gdy dochodzi do konfliktu interesu indywidualnego z interesem wspólnotowym, w orzecznictwie podkreśla się, iż sądy powinny równoważyć środek ciężkości proporcjonalnie do wagi naruszonych dóbr. Rzeczywiście jest tak, iż miejsce, w którym mieszka powódka, to budynek położony przy pasażu, którego celem jest dojście do lokali gastronomicznych i usługowych znajdujących się w budynkach z nim sąsiadujących. W ciągu pasażu znajdują się restauracje, kawiarnie, sklepy, biura. Z doświadczenia wiadomo, iż aby tego rodzaju miejsca były atrakcyjne dla klientów, organizuje się na nich ogródki restauracyjne. Samo zatem funkcjonowanie ogródka restauracyjnego w pasażu jest interesem wspólnotowym. Faktem jest, iż powódka kupując lokal w tym miejscu powinna liczyć się z tym, iż taka działalność na pasażu będzie prowadzona. Interes ten nie może być jednak niczym nieskrępowany i należy go zestawić z interesem powódki, która ma prawo w sposób swobodny i nieskrępowany korzystać z lokalu będącego jej własnością. Ma prawo wychodzić ze swojego mieszkania, głównym wyjściem nie narażając się na spojrzenia, komentarze gości restauracyjnych. W miejscu zamieszkania powinna czuć się swobodnie. Nie może być zmuszona do tego, aby korzystać z tylnego wejścia, mniej oficjalnego. Nie może mieć poczucia, iż wyjście z jej lokalu prowadzi przez restaurację. Po zapoznaniu się z dokumentacją fotograficzną i mapami sytuacyjnymi, a także po przesłuchaniu stron Sąd stwierdził, iż usytuowanie części ogródka restauracyjnego na wprost głównego wyjścia z klatki schodowej nadmiernie narusza interes powódki i nie może być usprawiedliwione interesem wspólnoty. Nie ma znaczenia czy naprzeciwko drzwi wejściowych do klatki schodowej znajduje się przepierzenie z kratki oddzielające ogródek od traktu pieszego, czy też. Nie ma znaczenia również to, że drzwi klatki znajdują się w niewielkiej wnęce. Takie ograniczenie właściciela lokalu w korzystaniu ze swojej własności Sąd uznał za nadmierne. Trudno także dopatrzyć się w takim usytuowaniu tej części ogródka interesu wspólnoty, wydaje się iż chodzi tu raczej o wyłączny interes właściciela lokalu restauracyjnego tj. lokalu nr (...).

Nie można pominąć tego iż z przesłuchania powódki, a także z jej stanowiska w toku całego procesu wynika, iż wtedy gdy szerokość ogródka restauracyjnego wynosiła tyle ile szerokość lokalu restauracyjnego, powódka mogła swobodnie wchodzić i wychodzić z mieszkania. Przed podjęciem zaskarżonej uchwały jej interes nie był zatem w ten sposób naruszony. Ekspansja ogródka ten stan zmieniła, nadmiernie naruszając jej interesy. Okoliczność ta stanowiła równoważną przyczynę uchylenia uchwały. Dodatkowo w tym kontekście Sąd Okręgowy zauważył, że przytczyną podjęcia uchwały wyartykułowanym we wniosku właścicielki lokalu restauracyjnego był stan pandemii, wywołane nim ograniczenia, a także preferencje klientów w tym czasie. W chwili wyrokowania zagrożenie wywołane epidemią ustało , a zatem podstawa podjęcia uchwały przestała istnieć.

Odnosząc się do ostatniego argumentu dotyczącego tego iż uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną Sąd I instancji wskazał, że oddanie jednemu z właścicieli do używania części wspólnej, nieodpłatnie, może być uznane za naruszenia zasady prawidłowego gospodarowania. Oczywistym jest bowiem, że ten kto wyłącznie korzysta powinien być zobowiązany do ponoszenia części danin publicznoprawnych związanych z używaną częścią. W przedmiotowej sprawie korzystający podmiot czerpie z udostępnionej części korzyści finansowe, kosztem innych właścicieli, a żaden obowiązek opłat na nim nie spoczywa, co zdaniem Sądu prawidłowe zarzadzanie narusza.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c.

Powyższy wyrok w całości zaskarżyła apelacją pozwana Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ulicy (...) w K., zarzucając:

1)  naruszenie przepisu postępowania tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną ocenę zebranego materiału dowodowego, w szczególności uchwały nr (...) z dnia 26.11.2021 r., a w konsekwencji błędne przyjęcie, że zaskarżona uchwała narusza przepis art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokalu, albowiem pozbawiła władztwa nad rzeczą wspólną współwłaścicieli w tym powódkę, podczas gdy zaskarżoną uchwałą właściciele lokali jedynie udzielili zgody właścicielowi lokalu nr (...) na powiększenie ogródka restauracyjnego przed lokalem, użytkowanego w oparciu o niezaskarżoną i obowiązującą uchwałę nr (...) z dnia 24.05.2001 r., nie ustanawiając żadnego prawa ąuoad usum, co miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia,

2) naruszenie przepisu prawa materialnego, tj. art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię, a w konsekwencji przyjęcie, że przedmiotowa uchwała narusza tenże przepis prawa, albowiem pozbawia władztwa nad rzeczą wspólną współwłaścicieli, w tym powódkę, podczas gdy prawidłowa wykładnia tego przepisu powinna prowadzić do wniosku, że właściciele, w ramach prawa do dysponowania i korzystania z nieruchomości wspólnej, uprawnieni są do wyrażenia zgody w formie uchwały na określony sposób wykorzystywania części nieruchomości wspólnej, w tym również na zwiększenie obszaru ogródka restauracyjnego, jak miało to miejsce w niniejszej sprawie,

3)  naruszenie przepisu postępowania tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną ocenę zebranego materiału dowodowego, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że zaskarżona uchwała narusza interes powódki, podczas gdy obiektywna ocena zgromadzonego materiału dowodowego powinna prowadzić do wniosku, że wyrażenie zgody na zwiększenie obszaru ogródka restauracyjnego w sposób przewidziany zaskarżoną uchwałą nie powoduje, aby korzystanie przez powódkę z jej lokalu oraz części wspólnych było nadmiernie utrudnione, a także aby naruszało obiektywny interes powódki w sposób uzasadniający uchylenie uchwały, co miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia,

4)  naruszenie przepisu postępowania tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną ocenę zebranego materiału dowodowego, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a to ze względu na brak odpłatności, podczas gdy obiektywna ocena zgromadzonego materiału dowodowego powinna prowadzić do wniosku, że wyrażenie zgody na nieznaczne zwiększenie obszaru ogródka restauracyjnego, przy poszanowaniu postanowień niezaskarżonej i obowiązującej od 22 lat uchwały nr (...) z dnia 24,05,2001 r. o nieodpłatnym charakterze korzystania, a także uwzględnieniu niepieniężnych korzyści dla Wspólnoty, wynikających z istnienia ogródka restauracyjnego, nie stanowi podstawy do uznania, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, co miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia.

Wskazując na te uchybienia pozwana wniosła zmianę zaskarżonego wyroku w całości przez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania przed Sądem I instancji. Wniosła nadto o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego. Domagała się również rozpoznania na podstawie art. 380 k.p.c. postanowienia Sądu I instancji wydanego na rozprawie w dniu 29 maja 2023 r. o uchyleniu pytania zadanego powódce przez pełnomocnika pozwanej.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie na jej rzecz od pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego.

Są d Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja pozwanej nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny rozpoznał sprawę na posiedzeniu niejawnym. Żadna ze stron nie złożyła wiążącego wniosku o przeprowadzenie rozprawy z art. 374 k.p.c., natomiast w ocenie Sądu w sprawie nie ujawniły się jakiekolwiek okoliczności, które przemawiałyby za koniecznością jej wyznaczenia. Z kolei trzyosobowy skład sądu odwoławczego wynikał z treści art. 367 ¹ § 1 pkt 2 k.p.c., mając na uwadze niemajątkowy charakter uchwały, wynikający z braku odpłatności za stanowiące przedmiot zaskarżonej uchwały wyrażenie zgody na powiększenie ogródka restauracyjnego.

Obowiązek rozpoznania sprawy w granicach apelacji (art. 378 § 1 k.p.c.), oznacza związanie sądu odwoławczego zarzutami prawa procesowego (tak Sąd Najwyższy m.in.
w uchwale z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt III CZP 49/07), za wyjątkiem tego rodzaju naruszeń, które skutkują nieważnością postępowania. Skarżący nie podniósł żadnego uchybienia procesowego, które mogłoby skutkować nieważnością postępowania, nie dostrzegł jej również Sąd Apelacyjny zobligowany działać w tej materii z urzędu. Wobec niewłaściwie postawionego zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. (o czym dalej), Sąd Apelacyjny zobligowany był do uznania dokonanej przez Sąd Okręgowy oceny dowodów oraz poczynionych na ich podstawie ustaleń faktycznych w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy za własną. Z tych względów czyni zadość wymogowi konstrukcyjnemu uzasadnienia niniejszego wyroku, aby w zakresie stanu faktycznego sprawy odwołać się do ustaleń Sądu Okręgowego, bez potrzeby ich powtarzania, stosownie do treści art. 387 § 2 ¹ pkt 1 k.p.c.

Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że stanowiący materialnoprawną podstawę powództwa art. 25 ust. 1 u.w.l., przewiduje kilka równoważnych, alternatywnych podstaw skutecznego zakwestionowania uchwały wspólnoty mieszkaniowej w postaci: 1. niezgodności uchwały z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali; 2. naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną; 3. naruszenia w inny sposób interesów właściciela lokalu. Oznacza to, że wystarczające do uchylenia uchwały jest wyłącznie wypełnienie przesłanek z jednej z tych podstaw. W niniejszej sprawie, co wynika z uzasadnienia zaskarżonego wyroku, Sąd Okręgowy przyjął, że zaktualizowała się każda z opisanych wyżej trzech podstaw uchylenia spornej uchwały. Oczywistym jest zatem, że zaakceptowanie stanowiska tego Sądu tylko co do jednej z tych podstaw, skutkować musiało oddaleniem apelacji, czyniąc całkowicie zbędnym odnoszenie się do tej części apelacji, która dotyczyła pozostałych przyjętych przez Sąd I instancji podstaw uchylenie tej uchwały. Taka właśnie sytuacja zaistniała w przedmiotowej sprawie. Uchwała nr (...) z dnia 16 listopada 2021 r. pozwanej wspólnoty narusza bowiem prawnie chronione interesy powódki.

Zasadniczo pozwana zgłosiła zarzuty naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. Zgodnie ze wskazanym przepisem sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według swego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. W orzecznictwie przyjmuje się, że jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby na podstawie tego materiału dowodowego w równym stopniu dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo - skutkowych, przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por. np. wyrok SA w Warszawie z 30 marca 2021 r., V ACa 73/21, LEX nr 3174770; wyrok SA w Lublinie z 10 lutego 2021 r., III AUa 635/20, LEX nr 3147549; wyrok SA w Szczecinie z 29 października 2020 r., I AGa 91/19, LEX nr 3118248). W szczególności można tu dodać, że sąd odwoławczy ma ograniczone możliwości ingerencji w ustalenia faktyczne poczynione przez sąd pierwszej instancji na podstawie dowodów osobowych. Ewentualna zmiana tychże ustaleń może być dokonywana zupełnie wyjątkowo, w razie jednoznacznej wymowy materiału dowodowego z zeznań świadków i przesłuchania stron oraz oczywistej błędności oceny tegoż materiału (tak wyrok SA w Szczecinie z 28 października 2020 r., I ACa 153/20, LEX nr 3120508 oraz powołane tam orzecznictwo Sądu Najwyższego).

W ocenie Sądu odwoławczego, apelacja pozwanej nie zawiera jednak tego rodzaju zarzutów faktycznych odnoszących się do ustaleń relewantnych dla oceny zaskarżonej uchwały na płaszczyźnie przesłanki, naruszenia interesu właściciela lokalu, które odpowiadałyby powyższym kryteriom prawnym i w związku z tym nie mogła ona doprowadzić do korekty zaskarżonego wyroku - z tej przyczyny - w oczekiwany przez skarżącą sposób. Sformułowanie jedynego dotyczącego tej materii zarzutu z punktu 3 apelacji jest o tyle wadliwe, że zarzucając dowolną ocenę zebranego materiału dowodowego, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że zaskarżona uchwała narusza interes powódki, podczas gdy obiektywna ocena zgromadzonego materiału dowodowego powinna prowadzić do wniosku, że wyrażenie zgody na zwiększenie obszaru ogródka restauracyjnego w sposób przewidziany zaskarżoną uchwałą nie powoduje, aby korzystanie przez powódkę z jej lokalu oraz części wspólnych było nadmiernie utrudnione, a także aby naruszało obiektywny interes powódki w sposób uzasadniający uchylenie uchwały, co miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, skarżąca w istocie rzeczy nie podważa dokonanej przez Sąd I instancji oceny dowodów, a w konsekwencji poczynionych w sprawie przez ten Sąd ustaleń faktycznych, lecz czynność następczą tego Sądu w postaci podstawienia (subsumcji) właściwych norm prawa materialnego do już uprzednio ukształtowanej podstawy faktycznej rozstrzygnięcia. Zarzut ten w istocie rzeczy nie dotyczy zatem zagadnień procesowych, lecz ma charakter sui generis materialnoprawny, związany z niewłaściwym – zdaniem apelującej – zastosowaniem normy art. 25 ust. 1 u.w.l.

Warunkiem koniecznym do poddania pod osąd uchybień procesowych i stanowiących ich konsekwencję wadliwych ustaleń faktycznych, jest sformułowanie prawidłowego zarzutu apelacyjnego. Polegać to powinno nie tylko na powołaniu odpowiedniego przepisu prawa, który w ocenie skarżącej został naruszony, ale przede wszystkim na takim jego sformułowaniu w sposób opisowy, który wskazuje na zgodność wskazanej normy z treścią samego zarzutu. Zarzut taki, zgodnie z art. 368 § 1 k.p.c., jest wyodrębnionym konstrukcyjnie elementem apelacji (pkt 2), wyraźnie przeciwstawionym jego uzasadnieniu (pkt 3). Stąd też jurydycznie poprawny jest wyłącznie taki pogląd, który dyskwalifikuje możliwość wyinterpretowywania zarzutów apelacyjnych z treści jej uzasadnienia. Uzasadnienie to służy bowiem jedynie przedstawieniu argumentacji wspierającej już uprzednio zgłoszone zarzuty. Co więcej, z treści art. 368 § 1 ¹ k.p.c. wynika, że w zarzutach co do podstawy faktycznej rozstrzygnięcia należy wskazać fakty ustalone przez sąd pierwszej instancji niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy lub istotne dla rozstrzygnięcia fakty nieustalone przez sąd pierwszej instancji. Także ten wymóg nie został przez pozwaną spełniony. W konsekwencji, tak skonstruowany przez pozwaną zarzut uchylał się od jego merytorycznej oceny, na płaszczyźnie dyspozycji art. 233 § 1 k.p.c., a wszelkie próby polemiki z ustaleniami faktycznymi Sądu Okręgowego podjęte dopiero w uzasadnieniu apelacji, uznać należało za oczywiście nieskuteczne. Stan faktyczny sprawy relatywizowany do przesłanki naruszenia interesów powódki kształtował się zatem dokładnie tak, jak go ustalił Sąd I instancji.

Nie wdając się w pogłębione rozważania natury teoretycznej Sąd Apelacyjny wskazuje w tym miejscu, że naruszenie interesu właściciela w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Spór wówczas sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka. Podkreślić też trzeba że w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, ochronie podlega nie każdy interes właścicieli lokali, ale jedynie interes godny takiej ochrony w konfrontacji z interesami pozostałych właścicieli (tak. min. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 października 2020 r. sygn. akt I ACa 221/20). Samo naruszenie jedynie subiektywnego interesu właściciela nie uzasadnia uchylenia uchwały (vide: Sąd Apelacyjny w Białymstoku w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 listopada 2020 r., sygn. akt I ACa 712/19).

Przenosząc przedstawione wyżej w sposób syntetyczny uwarunkowania prawne do realiów przedmiotowej sprawy uznać w sposób nie budzący jakichkolwiek wątpliwości należało, że zaskarżona uchwała naruszała słuszny – w wymiarze obiektywnym - interes powódki, któremu nie sposób jest przeciwstawić jakiegokolwiek uzasadnionego interesu wspólnoty jako całości. Z niezakwestionowanych skutecznie w apelacji ustaleń Sądu Okręgowego wynika bowiem, że konsekwencję powiększenia ogródka restauracyjnego użytkowanego przez właścicieli restauracji (...), stanowiło znaczne pogorszenie możliwości komunikacyjnych powódki związanych z nieskrępowanym wchodzeniem i wychodzeniem ze stanowiącego jej własność lokalu mieszkalnego. Wbrew supozycjom zawartym w uzasadnieniu apelacji (abstrahując od tego, że z przyczyn wyżej omówionych, skutecznie kwestie takie mogą być powołane wyłącznie w zarzucie apelacyjnym), ustalenia Sąd Okręgowego w tym aspekcie oparte zostały nie tylko na dowodzie z przesłuchania powódki, skoro jej wersję potwierdziły w pełni inne przywołane przez ten Sąd dowody ze źródeł osobowych. Oczywistym nadużyciem jest w tym kontekście twierdzenie, jakoby jedyną niedogodnością dla powódki były spojrzenia gości restauracji przebywających w powiększonym ogródku. Jak już bowiem wyżej wskazano, wymowa ustaleń Sądu Okręgowego jest w tym zakresie jednoznaczna i wprost wskazuje na to, że w wyniku powiększenia przedmiotowego ogródka powódka nie posiada minimalnego komfortu, jaki powinien posiadać każdy właściciel lokalu mieszkalnego w zakresie możliwości nieskrępowanego korzystania z niego. Sama pozwana w uzasadnieniu apelacji w sposób zapewne nie zamierzony przyznała, że w wyniku zaskarżonej uchwały nastąpiła dla powódki w tym aspekcie niekorzystana zmiana, skoro pierwotnie ogródek miał znajdować się jedynie w pobliżu wejścia do klatki schodowej prowadzącej do jej mieszkania, a obecnie powódka wchodzi z klatki schodowej wprost do ogródka restauracyjnego.

W aspekcie analizowanej podstawy uchylenia uchwały oczywiście nieskutecznie twierdzi skarżąca, jakoby jej skutki dla powódki Sąd Okręgowy ocenił w całkowity oderwaniu od uchwały pozwanej wspólnoty nr (...) z dnia 24 maja 2001 r., na podstawie której ogródek przy restauracji (...) powstał. Sąd ten – co wprost wynika z ustaleń faktycznych – zrekonstruował stan faktyczny powstały w wyniku obu tych uchwał, relatywizując niekorzystne dla powódki konsekwencje wyłącznie do treści zaskarżonej uchwały.

Nieskutecznie domagała się skarżąca weryfikacji przez Sąd odwoławczy decyzji procesowej dotyczącej uchylenia pytania jej pełnomocnika skierowanego do powódki w trakcie jej przesłuchania na rozprawie w dniu 29 maja 2023 r. Dotyczyło ono kwestii obojętnej dla rozstrzygnięcia sprawy w kontekście wskazanej przez Sąd Okręgowy jego sfery motywacyjnej. Już tylko dla porządku Sąd Apelacyjny wskazuje, że pytanie to przywołane na stronie 9 apelacji, dotyczyło odczuć, ocen powódki a nie faktów, a nadto pozwana nie sformułowała w apelacji wniosku o uzupełnienie dowodu z przesłuchania powódki poprzez umożliwienie jej zadania tego pytania, co więcej nie wnioskowała nawet o przeprowadzenie rozprawy apelacyjnej. Już to zaś tylko kwalifikuje przedmiotowy wniosek jako zgłoszony wyłącznie na użytek wniesionego środka odwoławczego.

Jak już wyżej wyjaśniono, istniejący w wymiarze obiektywnym interes powódki w wyeliminowaniu z obrotu prawnego zaskarżonej uchwały wymagał jego zważenia z punktu widzenia interesu samej wspólnoty jako całości. W toku całego postępowania w sprawie, także w apelacji, pozwana jakichkolwiek argumentów pozwalających zdefiniować taki interes nie przedstawiła. Jej stanowisko w tym aspekcie ograniczyło się bowiem wyłącznie do faktów opisujących interes właściciela lokalu, do którego przedmiotowy ogródek restauracyjny przynależy, co jest w tym aspekcie oczywiście nieskuteczne. Także z powołanych w uzasadnieniu orzeczeń nie wynika, żeby porównywany mógł być wyłącznie interes beneficjenta konkretnej uchwały, wyrażony literalną treści poddanej pod osąd uchwały. W każdym przypadku definiowany być on bowiem musi przez pryzmat interesu wspólnoty jako całości. Tymczasem, co symptomatyczne, dla uzasadnienia podjęcia zaskarżonej uchwały o takiej treści powoływany był wyłącznie argument związany z epidemią COVID -19. Jak słusznie wskazał Sąd Okręgowy i czego pozwana w ogóle nie kwestionuje, taka przesłanka podjęcia uchwały w całości odpadła w dacie wyrokowania. Zgodnie z zasadą aktualności orzekania, wyrażoną normą art. 316 § 1 k.p.c., okolicznością tą Sądy obu instancji obowiązane były uwzględnić, co oznacza, że nie istnieje obecnie jakikolwiek uzewnętrzniony w dacie przyjęcia zaskarżonej uchwały interes (choćby tylko jej beneficjenta) jej podjęcia, który mógłby być przeciwstawiony interesowi powódki ustalonemu przez Sąd Okręgowy, a wynikającemu z niezakwestionowanych skutecznie w apelacji ustaleń faktycznych. Supozycja pozwanego, że skoro specyfika pozwanej wspólnoty związana jest z jej usytuowaniem w pasażu handlowym, a powódka kupiła tam mieszkanie wiedząc, jaka działalność prowadzona będzie w jego bezpośrednim otoczeniu i dodatkowo zgadzając się na treść uchwały nr (...), to winna akceptować wszelkie kolejne uchwały rozszerzające zakres korzystania przez właściciela lokalu gastronomicznego z części wspólnej, nie znajduje jakichkolwiek jurydycznych i aksjologicznych podstaw. Pozwana skrzętnie pomija, że jej obowiązkiem jest zapewnienie wszystkim właścicielom prawa do korzystania z części wspólnych w zakresie, jaki jest konieczny do prawidłowego wykonywania przez nich prawa własności lokali (vide: art. 12 ust. 1 u.w.l.), co oznacza pełne respektowanie prawa tak właścicieli lokali użytkowych, którzy w pozwanej wspólnocie stanowią większość, jak i właścicieli lokali mieszkalnych. Sam interes ekonomiczny jednego z właścicieli lokalu użytkowego, polegający na możliwości rozszerzenia zakresu świadczonych usług gastronomicznych na części nieruchomości wspólnej, a do tego - w istocie rzeczy sprowadza w ocenie Sąd Apelacyjnego obecnie – sfera motywacyjna podjęcia zaskarżonej uchwały, musi doznawać ograniczeń wszędzie tam, gdzie nadmiernie ingeruje to w prawo innego właściciela lokalu do korzystania z części wspólnych nieruchomości. Nic bowiem nie usprawiedliwia tezy skarżącego, że powódka mogłaby mieć rację tylko przy nieruchomości typowo mieszkalnej. Dominujący charakter funkcji usługowej lokali administrowanych przez wspólnotę w żaden sposób nie nakłada na właściciela lokalu mieszkalnego - a tak w istocie postuluje pozwana – powinności znoszenia wszelkich działań właścicieli lokali użytkowych podejmowanych w przestrzeni wspólnej, które uznają oni za celowe z punktu widzenia rachunku ekonomicznego prowadzonej w tych lokalach działalności gospodarczej.

Wszystko to prowadzi do wniosku, że zaskarżona uchwała podlegać musiała uchyleniu, bez potrzeby weryfikacji pozostałych argumentów Sądu Okręgowego i przeciwstawionych im przez skarżącą zarzutów. W judykaturze jednolicie prezentowany jest bowiem ugruntowany pogląd, że sąd odwoławczy nie ma obowiązku odnoszenia się do tej części środka odwoławczego, która nie ma już znaczenia dla kierunku rozstrzygnięcia sprawy. Marginalnie jedynie Sąd Apelacyjny wskazuje, że nie podziela kategorycznego poglądu Sądu Okręgowego jakoby zaskarżona uchwała wymagała jednomyślności wszystkich właścicieli. Nie wyłącza ona bowiem w sposób trwały i całkowity innych właścicieli lokali od możliwości korzystania z części wspólnej objętej jej treścią. Nie dotyczy ona również, odmiennie niż stan faktyczny objęty powołanym w odpowiedzi na apelację wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 kwietnia 2021 r., wyrażenia zgody na zawarcie umowy o charakterze zobowiązaniowym lub rzeczowym, wyłączającej pozostałych właścicieli z możliwości korzystania z części wspólnej, stanowiącej przedmiot takiej umowy. Pogłębione rozważania w tej materii wykraczały wszakże poza potrzeby niniejszego uzasadnienia.

Z tych względów zaskarżony wyrok odpowiadał prawu i dlatego Sąd Apelacyjny orzekł jak w punkcie I sentencji, na podstawie art. 385 k.p.c.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego zapadło w oparciu o art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za jego wynik, z uwzględnieniem normy art. 98 § 1 ¹ k.p.c. Pozwana przegrała postępowanie apelacyjne w całości, a zatem zobowiązana jest do zwrotu powódce kosztów tego postępowania, tożsamych z kosztami zastępstwa procesowego, ustalonymi w stawce minimalnej, na podstawie § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Leon Miroszewski Artur Kowalewski Tomasz Sobieraj