Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 lutego 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSA Artur Kowalewski (spr.)
Protokolant:	sekr. sądowy Jagoda Zajkowska

po rozpoznaniu w dniu 7 lutego 2024 r., na rozprawie, w Szczecinie

sprawy z powództwa I. B.

przeciwko T. B.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

z dnia 30 marca 2023 r., sygn. akt VIII GC 487/21

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powódki I. B. na rzecz pozwanego T. B. kwotę 4.050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o kosztach.

Artur Kowalewski

Sygn. akt I AGa 65/23

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w Szczecinie, wyrokiem z 30 marca 2023 r., wydanym w sprawie powództwa I. B. przeciwko T. B. o zapłatę, sygn. akt I GC 487/21 w punkcie I. zasądził od pozwanego T. B. na rzecz powódki A. B. kwotę 87.000 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 19 marca 2022 roku, w punkcie II. oddalił powództwo w pozostałej części, w punkcie III. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 6.739,08 zł tytułem kosztów postępowania z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, w punkcie IV. zasądził od powódki na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Okręgowego w Szczecinie) kwotę 274,19 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych, zaś w punkcie V. zasądził od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Okręgowego w Szczecinie) kwotę 428,86 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Wydanie wyroku Sąd Okręgowy poprzedził następującymi ustaleniami faktycznymi i rozważaniami prawnymi:

Powódka zawarła w dniu 10.09.2016 r. z pozwanym umowę przedwstępną sprzedaży lokalu niemieszkalnego oznaczonego numerem technicznym 13, który miał być wybudowany w miejscowości D. przy ul. (...). Cenę tego lokalu strony ustaliły na kwotę 400.000,- zł, płatną w ustalonych ratach. Zakończenie prac budowlanych miało nastąpić do dnia 31.10.2017 r., a termin zawarcia umowy przyrzeczonej został ustalony do dnia 30.11.2017 r. Zawarcie umowy przedwstępnej odbyło się w efekcie działań pośrednika w obrocie nieruchomościamiP. L.oraz w jego obecności. Podczas podpisywania tejże umowy i przy wszystkich czynnościach z nią związanych obecny był także mąż Powódki M. B.. I. B. zamierzała także nabyć od T. B. prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego położonego na tej nieruchomości oraz komórki lokatorskiej, co do którego strony nie zawarły pisemnej umowy. I. B. zapłaciła T. B. łącznie 426.180 zł, z czego kwota 400.000,- zł wpłacona została na poczet realizacji ww. umowy przedwstępnej oraz kwota 26.180 zł na poczet nabycia prawa do miejsca postojowego i komórki lokatorskiej. Kwotę 90.000 zł I. B. przekazała T. B. w gotówce podczas wizyty u notariusza w związku z podpisaniem ww. umowy przedwstępnej. Pozostała kwota została wpłacona T. B. przelewami bankowymi.

Po zawarciu umowy przedwstępnej pozwany przekazał powódce lokal w stanie wykończenia tzw. deweloperskim w celu wykonania w nim prac wykończeniowych przez powódkę i doprowadzenia go do stanu gotowego do zamieszkania. Wobec faktu zawarcia umowy i przekazaniu powódce kluczy do lokalu powódka zatrudniła firmy z branży budowlanej w celu przeprowadzenia odpowiednich prac. W lokalu tym zostały wykonane prace wykończeniowe o wysokim standardzie, a I. B. poniosła ich koszt. Pozwany miał świadomość, że powódka wykona prace budowlane o wysokiej jakości w celu zapewnienia sobie możliwości komfortowego korzystania z tego lokalu.

T. B. opóźniał się z wykonaniem prac budowlanych, nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie budynku w planowanym terminie, co spowodowało brak możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie uzgodnionym w umowie. Powyższe powodowało pomiędzy stronami nieporozumienia. Kolejne nieporozumienia dotyczyły - wobec braku pisemnej umowy przedwstępnej - ustaleń co do wartości prawa do korzystania z miejsca postojowego oraz komórki lokatorskiej. W umowie przedwstępnej zawartej pomiędzy stronami nie ustalono kwestii związanych z miejscem postojowym i komórką lokatorską. Powódka oczekiwała przed zawarciem umowy przyrzeczonej wykończenia prac w nieruchomości wspólnej budynku oraz odpowiedniego zagospodarowania terenu. T. B. wezwał I. B. do zawarcia umowy przyrzeczonej. I. B. obawiała się podpisania umowy przyrzeczonej przed wykonaniem wszystkich prac budowlanych przez T. B. i oczekiwała, że prace te zostaną wykonane. T. B. pismem z dnia 7 września 2018 r. odstąpił od umowy. Wskazał, że wobec bezskutecznego upływu terminu wyznaczonego w piśmie z dnia 17 lipca 2018 r. doręczonego powódce na adres do korespondencji wskazany w umowie w dniu 20 lipca 2018 r. odstępuje od umowy. Jednocześnie w piśmie zawarto wezwanie o wskazanie rachunku bankowego do zwrotu kwoty uiszczonej dotychczas na poczet ceny zakupu lokalu. Pozwany ponadto wezwał powódkę do wyrażenia zgody na wykreślenie z księgi wieczystej roszczeń o przeniesienie własności lokalu do dnia 30 września 2018 r. W piśmie z dnia 7 września 2018 r. ponowił wezwanie do wyrażenia zgody przez powódkę na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności lokalu.

Pismem z dnia 21.01.2019 r. pełnomocnik I. B. wezwał T. B. do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu na rzecz I. B.. W piśmie tym wskazał, że odstąpienie od umowy nastąpiło w sytuacji, w której T. B. nie wywiązał się z własnych obowiązków i doprowadził do naruszenia umowy przedwstępnej.

W odpowiedzi na to pismo pełnomocnik T. B. adw. B. K. pismem z dnia 22.02.2019 r. poinformowała pełnomocnika I. B., że żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej jest bezzasadne z uwagi na odstąpienie od umowy spowodowane zaległościami w harmonogramie płatności oraz upływem dodatkowego terminu do uregulowania zaległości.

I. B. nie posiadała żadnych zaległości w płatności wynikających z zawarcia umowy przedwstępnej. Zapłaciła bowiem całą cenę za lokal nr (...), a także za komórkę lokatorską i miejsce postojowe.

Pismem z dnia 25.03.2019 r. I. B. została wezwana przez adw. B. K., działającą jako pełnomocnik T. B., do wydania lokalu oraz wyrażenia zgody na wykreślenie roszczenia dotyczącego przeniesienia własności tego lokalu na mocodawczynię. Wobec takiego stanowiska pełnomocnik I. B. wezwał T. B. do zapłaty kwoty 571.648,76 zł tytułem zwrotu otrzymanej przez T. B. ceny sprzedaży ww. lokalu wraz z kosztami zawarcia umowy przedwstępnej, jego wykończenia, urządzenia i wyposażenia (nakładów na lokal), W piśmie tym został również wskazany rachunek bankowy w celu dokonania płatności. Pełnomocnik powódki przesłał także w dniu 16.05.2019 r, pełnomocnikowi pozwanego tabelę ze sposobem obliczenia żądanej kwoty drogą mailową.

Pismem z dnia 06.05.2019 r,, doręczonym w dniu 21.05.2019 r., pełnomocnik I. B. został poinformowany o przelewie kwoty 339.785,53 zł na rachunek bankowy wskazany w ww. piśmie z dnia 10.04.2019 r. W piśmie adw. B. K. wskazała, że jest to kwota, jaką T. B. otrzymał od I. B. tytułem zapłaty części ceny za lokal. Adw. B. K. ponownie wezwała do wyrażenia zgody na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej. W piśmie z dnia 06.05.2019 r. adw. B. K. wskazała, iż żądanie zapłaty dalszych kwot ponad kwotę 339.785,53 zł jest nieuzasadnione z uwagi m.in. na niewykazanie ewentualnych wydatków na nieruchomość czy wzrost wartości nieruchomości wskutek tych wydatków. W mailu z dnia 27.06.2019 r. skierowanym do pełnomocnika powódki pełnomocnik pozwanego adw. B. K. zaproponowała zapłatę powódce przez pozwanego kwoty 120.000 zł, która miała pokryć wszelkie należności, w tym nakłady. W odpowiedzi na ten mail pełnomocnik powódki poinformowała pełnomocnika pozwanego, że najpierw konieczny jest zwrot całej otrzymanej przez pozwanego ceny sprzedaży. Pismem z dnia 07.08.2019 r. pełnomocnik pozwanego poinformowała o decyzji pozwanego o zwrocie dalszej 90.000 zł tytułem ceny za lokale nr (...) położone w budynku przy ul. (...) w D., załączając dowód przelewu. Kolejnym pismem z dnia 19.08.2019 r. pełnomocnik powódki poinformował pozwanego, iż nie dokonał zapłaty na rzecz Powódki żadnej kwoty tytułem zwrotu nakładów na lokal, wobec czego powódka korzysta z uprawnienia przysługującego jej na podstawie art 461 § 1 k.c. i zatrzyma tenże lokal do czasu zaspokojenia jej roszczeń o zwrot nakładów. Pełnomocnik powódki wskazał także, że to samo dotyczy zgody na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej i że wyłączenie prawa zatrzymania na podstawie art. 461 § 2 k.c. nie ma zastosowania w niniejszym przypadku. W odpowiedzi na to pismo adw. B. K. pismem z dnia 28.08.2019 r. wezwała do wykazania nakładów na lokal. W piśmie tym stwierdziła, że Pozwany nie jest w stanie ocenić tych nakładów oraz przedstawiła własne stanowisko co do ich wartości.

Po wydaniu wyroku przez Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim z dnia 04.12.2020 r., sygn. akt: I C 711/19, nakazującym wydanie lokalu przez powódkę pozwanemu, pozwany zwrócił się do powódki o udostępnienie mu tego lokalu w celu oszacowania nakładów powódki na tenże lokal. W styczniu 2021 r. pozwany zlecił opracowanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu Z. W. w celu ustalenia wartości nakładów na tenże lokal, który ustalił wartość tych nakładów na ten lokal w kwocie 46.650,- zł. Powódka nie zgodziła się z wyceną.

W dniu 11 marca 2022 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim z dnia 4 grudnia 2020 r. sygn. I C 711/19 oddalił apelację pozwanej. W dniu 19 marca 2022 r. pełnomocnik powódki oraz pozwany sporządzili protokół zdawczo-odbiorczy. W treści dokumentu wyszczególniono elementy wyposażenia lokalu. Wskazano, że lokal posiada: szafki kuchenne w zabudowie wraz z płytą indukcyjną i piekarnikiem, pralkę lodówkę, zmywarkę, okna z plisami w każdym oknie i moskitierę w oknie balkonowym otwieranym, lampy w salonie i kuchni, trzy sztuki drzwi wewnętrznych białych, dwie sztuki wieszaków przy drzwiach wejściowych, łazienkę z lustrem i lampą, zabudową prysznicową szybą, kaloryfer koloru popielatego, geberit zabudowany, dwie lampy sufitowe w łazience, szafki pod zlewem, w sypialni lampę, szafę w zabudowie na całą ścianę, materac, oparcie załóżkowe, telewizor zabudowany na ścianie, szafkę pod telewizorem, kanapę, ogrzewanie podłogowe. Ponadto w rubryce uwagi wskazano że do ustalenia pozostaje kwestia odebrania roweru oraz, że na tarasie pozostały grill i meble ogrodowe. Wyznaczono termin do dnia 30 marca 2022 roku na odbiór rzeczy ruchomych z lokalu. Po tym terminie pozwany zastrzegł sobie uprawnienia do utylizacji.

Wartość rynkowa lokalu nr (...) w D. przy ulicy nad (...) przed poczynionymi nakładami na dzień 9 września 2022 roku wynosi kwotę 512.000 zł, a po poczynionych nakładach 599.000 zł. Jakoś użytych materiałów oraz jakoś wykonawstwa w przedmiocie dokonanych nakładów jest wysoka a lokal się nosi ślady niewielkiego użytkowania. Zakresem prac wykończeniowych wykonanych przez powódkę w lokalu nr (...) były nakłady polepszające stan lokalu wyrażające się poprzez polepszenie standardu surowego – deweloperskiego do wysokiego. Wartość rynkowa dokonanych nakładów została określona poprzez podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej w oparciu o ceny transakcyjne uzyskane w badanym okresie. Określenie wartości rynkowej nakładów oznacza, że należy odwzorować typowe zachowania rynkowe które nie są bardzo szczegółowe. Dla typowego uczestnika rynku przy wyborze nieruchomości do kupna decydujące są: lokalizacja ogólna i szczególna, powierzchnia lokalu, stan techniczny budynku, przynależności, funkcjonalność oraz standard wykończenia i wyposażenia. Standard jest tylko jedną z cech rynkowych. Elementy wykończeniowe takie jak: telewizor, lampy, pralka, piekarnik, kanapa powodują iż ocena typowego uczestnika rynku charakteryzuje taki lokal jako lokal o standardzie wysokim. Koszty zakupu poszczególnych elementów wykończeniowych czy wyposażenia mają indywidualny charakter.

W tak ukształtowanym stanie prawnym Sąd Okręgowy uznał powództwo za uzasadnione. Wskazał, że w sprawie było bezsporne, że po zawarciu umowy przedwstępnej strony umówiły się co do wcześniejszego wydania powódce lokalu w celu jego przystosowania do zamieszkania. Zdaniem Sadu Okręgowego taka umowa oznacza tym samym zgodę przyszłego zbywcy na korzystanie z wydanej rzeczy przez przyszłego nabywcę. Sąd zwrócił uwagę, że takie porozumienie upoważniające przyszłego nabywcę do wcześniejszego władania rzeczą nie tworzy stosunku odrębnego od zawartej umowy przedwstępnej. W tym zakresie Sąd odwołał się do uchwały Sądu Najwyższego z 12 stycznia 1960 r., I Co 40/59.

Sąd stwierdził, że relacji przyszłego kupującego w stosunku do rzeczy wydawanej mu już na podstawie umowy przedwstępnej nie można kwalifikować jedynie jako dzierżenia, choćby strony wyraźnie nie określiły (nie nazwały wprost) w umowie przedwstępnej stosunku prawnego, w ramach którego władztwo to ma się dokonywać. Z reguły bowiem celem wcześniejszego wydania rzeczy jest umożliwienie przyszłemu nabywcy zaspokajanie własnych potrzeb (np. mieszkaniowych), czy też dostosowanie nieruchomości (lokalu) do realizacji celu, dla którego przyszły nabywca dąży do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przyszły nabywca włada zatem wydaną mu rzeczą we własnym interesie, uznając zarazem fakt przysługiwania innej osobie prawa własności.

Dalej Sąd wskazał, że porozumienie zawarte przed strony, na mocy którego powódka dokonywała nakładów nie może być kwalifikowane jako użyczenie. Wyjaśnił, że sytuacja, w której przyszły sprzedawca wydaje po zawarciu umowy przedwstępnej nieruchomość/lokal przyszłemu kupującemu do korzystania, nie odpowiada cechom stosunku użyczenia i hipotezie art. 710 k.c. W jego ocenie, stosunek prawny uprawniający przyszłego nabywcę do korzystania z rzeczy przed zawarciem umowy przedwstępnej stanowi stosunek nienazwany, którego treść powinna zostać ustalona przede wszystkim przez pryzmat celu, dla którego typowo wydawane jest świadczenie z umowy przyrzeczonej jeszcze przed jej zawarciem. Oczywiście nie jest wykluczone, że w konkretnym (nietypowym) przypadku strony zawrą, obok umowy przedwstępnej, umowę najmu lub użyczenia. Istniejące wątpliwości co do ustalenia treści tego stosunku powinny być jednak rozstrzygane w kierunku przyjęcia opisanego wyżej stosunku nienazwanego.

Następnie Sąd wskazał, że jeżeli u podstaw władania leży jakiś stosunek prawny, to w razie nieuregulowania kwestii rozliczeń nakładów w umowie, rozliczenie to odbywa się zgodnie z przepisami regulującymi ten właśnie stosunek prawny. Z reguły stosunek leżący u podstaw korzystania przez przyszłego nabywcę z nieruchomości wydawanej mu przed zawarciem umowy przyrzeczonej będzie stosunkiem nienazwanym, niezbliżonym ani do użyczenia, ani do najmu. Sąd Okręgowy wskazał, że zasadniczy problem sprowadza się do ustalenia reguł rozliczeń nakładów poczynionych przez posiadacza w okresie trwania tego nienazwanego stosunku, skoro brak jest przepisów regulujących ten stosunek, a kwestii tych nie uzgodniły strony w umowie.

W oparciu o szeroko powołane poglądy judykatury i piśmiennictwa, dotyczące możliwych rozwiązań prawnych w tej materii, Sąd I instancji ostatecznie skonstatował, że w sprawie zastosowanie maja przepisy dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia. W tym zakresie Sąd odwołał się do treści art. 405 i 410 k.c. Podkreślił, że z uwagi na fakt, iż nienależne świadczenie jest postacią bezpodstawnego wzbogacenia, ogólne przesłanki z art. 405 k.c. winny być spełnione również w wypadku nienależnego świadczenia. Jednak przesłanka wzbogacenia musi być tutaj rozumiana w sposób szczególny. Nienależne świadczenie i związana z nim kondykcja mogą obejmować wszystko, co może być przedmiotem świadczenia. Nie ma więc potrzeby analizować, czy dane zachowanie wzbogaciło accipiensa, jeśli doszło do świadczenia, które może być zwrócone. Uzyskanie nienależnego świadczenia wypełnia bowiem przesłankę powstania wzbogacenia, a spełnienie tego świadczenia przesłankę zubożenia. Ustawodawca wyróżnił cztery kondykcje, które wyczerpują wszystkie wypadki nienależnego świadczenia, zaś jedną z nich jest konstrukcja condictio ob rem, która opiera się na założeniu, iż strony łączy jakieś porozumienie odnoszące się do celu, którego osiągnięcie ma stać się podstawą już spełnionego świadczenia. Porozumienie to nie jest umową, bo jeśli nią będzie, problem przesunie się na płaszczyznę kontraktową, jest jednak czymś więcej niż tylko motywem, który nie ma wpływu na dalsze losy świadczeń. Co do zasady, cel musi być zatem wspólny lub chociażby określony przez solvensa i znany lub rozpoznawalny dla accipiensa.

Sąd zwrócił uwagę, że dla oceny wartości nakładów z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia nie mają znaczenia podnoszone przez powódkę okoliczności związane z odstąpieniem od umowy. W sprawie bezspornie nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej i tylko to ma prawną doniosłość. Powódka nie może się także domagać kosztów dojazdu do nieruchomości, gdyż powyższe nie ma wpływu na wartość nakładów.

Podkreślił, że pozwany w pełni akceptował dokonane przez powódkę nakłady, czego wyrazem jest zawarcie w dniu 19 marca 2022 roku protokołu zdawczo-odbiorczego, z którego wynika, że odebrał od powódki lokal z pełnym wyposażeniem opisanym w protokole, nie tylko w zakresie trwałych zabudów ale i ruchomości takich ja: lampy, kanapa, łóżko, telewizor, stolik.

Odnosząc się do zarzutów pozwanego dotyczących roszczeń z tytułu korzystania przez powódkę z nieruchomości Sąd podkreślił, że pozwany nie zgłosił w sprawie zarzutu potrącenia, ani też nie powołał się na przedprocesowy zarzut potrącenia, z tego też zarzuty te pozostawały poza sferą jego zainteresowania.

Zdaniem Sądu I instancji istotna dla rozstrzygnięcia okazała się opinia biegłego sądowego K. B.. Biegły ustalając rynkową wartość nakładów trafnie odniósł ją do okoliczności faktycznych sprawy i uwzględnił poczynione przez powódkę nakłady. Prawidłowo uznał, że najistotniejsze było, czy nakłady poniesione przez powódkę wpływają na wartość rynkowa nieruchomości. Wyjaśnił także, z jakich powodów określenie wartości odtworzeniowej, według zasad kosztowych nakładów, nie jest metodą właściwą. Na aprobatę zasługiwał wniosek biegłego, że wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Trafnie biegły zwrócił uwagę, że cel wyceny dla potrzeb rozliczeń pomiędzy stronami zawiera w sobie priorytet wartości rynkowej nakładów nad wartością odtworzeniową.

Sąd zaakcentował, że przeprowadzone nakłady są nakładami inwestycyjnymi wpływającymi na zmianę oceny cechy rynkowych, a także że wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów. Biegły podkreślił, że lokalne biura obrotu nieruchomościami posiadają liczne oferty sprzedaży lokali różnych typów, wielkości, standardów i o różnej lokalizacji. Po roku 2019 gdy na rynku nieruchomości znalazła się większa ilość lokali, ich ceny zaczęły się stabilizować.

Najistotniejszą kwestią przy wycenie nakładów było to, czy nakłady poniesione przez powódkę wpływają na wartość rynkową przedmiotu wyceny. Określenie wartości rynkowej nakładów zmierza do odwzorowania typowych zachowań rynkowych, a te jak wyjaśnił biegły nie są szczegółowe i nie skupiają się na przykład na jednym krześle czy ławie, gdyż dla typowego uczestnika rynku do którego zachowań musi się odnieść rzeczoznawca majątkowy przy wyborze nieruchomości do kupna decydują cechy szczegółowo opisane w opinii w tym: lokalizacja ogólna i szczególna, powierzchnia lokalu, stan techniczny budynku, przynależności, funkcjonalność oraz standard wykończenia i wyposażenia. Zatem standard wykończenia jest tylko jedną z cech rynkowych. Sąd zwrócił uwagę, że biegły wskazał, że gdyby nie było elementów wykończeniowych o jakich pisze pozwany w piśmie z 27 października 2022 r. takich jak telewizor, lampy, pralka, piekarnik, kanapa, to ocena typowego uczestnika rynku wskazywałaby na ocenę nieco słabszą niż wysoka, ale lepszą niż podwyższona. Biegły sądowy zauważył także, że zakresem prac wykończeniowych wykonanych przez powódkę w lokalu nr (...) były nakłady polepszające stan lokalu wyrażające się poprzez polepszenie standardu surowego – deweloperskiego do wysokiego. Wartość rynkowa poniesionych nakładów została wyliczona przez biegłego sądowego i wynosi 87.000 zł. Określone wartości uzasadniają cechy przedmiotu wyceny, między innymi korzystną lokalizację ogólną i szczególną, dobrą funkcjonalność, stan techniczny budynku, bardzo dobry standard. Wskazane uwarunkowania mają uzasadnienie w populacji nieruchomości sprzedawanych na rynku lokalnym i uzasadniają usytuowanie wartości rynkowych na poziomie 11.578,40 zł za m ² przed poczynionymi nakładami oraz na poziomie 13.545,90 zł za m ² po poczynionych nakładach. Nie ma racji powódka, że wycena dokonanych nakładów powinna być dokonana poprzez określenie wartości odtworzeniowych tego typu nakładów, gdyż stoi to w opozycji do wartości rynkowej, a ta wartość jest nadrzędna w stosunku do wartości odtworzeniowej. Sąd podkreślił, że przy roszczeniach z bezpodstawnego wzbogacenia i nienależnego świadczenia istotne jest określenie wartości nakładów według zasad rynkowych. Trafnie biegły sądowy dla ich oceny dokonał ustalenia różnicy wartości nieruchomości sprzed dokonanych nakładów i po dokonanych nakładach. Podkreślił, że nakłady związane z konkretnym środkiem trwałym nie zwiększyły wartości użytkowej tego środka. Trafnie biegły wskazał, że dla obliczenia wartości rynkowej nakładów istotne jest określenie wartości rynkowej nieruchomości według stanu sprzed nakładów, określenia wartości rynkowej nieruchomości według stanu po poczynionych nakładach, przy czym trafnie również biegły wskazał, że dla wyceny dokonanych nakładów istotne był dzień wydania lokalu zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 19 marca 2022 r. Z protokołu wynika, że pozwany nie domagał się od powódki zabrania ruchomości takich jak lampy, telewizor, materac, szafki pod telewizor, a jedynie domagał się zwrotu ruchomości zlokalizowanych na tarasie w postaci mebli ogrodowych i drobnych ruchomości. Dla oceny wartości rynkowej nie ma przy tym znaczenia jakie koszty poniosła powódka na dokonanie nakładów, gdyż istotne jest rozliczenie nakładów w kontekście tego, o ile zwiększają wartość lokalu gdyż jest to jedyna metoda ustalenia wartości nienależnego świadczenia i bezpodstawnego wzbogacenia.

Z tych względów powództwo podlegało uwzględnieniu w zakresie kwoty 87.000 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 19 marca 2022 r. Dla określenia wymagalności roszczenia o zwrot nakładów istotny był moment wydania rzeczy właścicielowi, co miało miesce w dniu 19 marca 2022 r.

O kosztach procesu orzeczona w punkcie trzecim wyroku na podstawie artykułu 100 k.p.c. Powódka utrzymała się ze swoim żądaniem w 61% i w takim też stosunku należało rozstrzygnąć o tych kosztach. Koszty poniesione przez powódkę obejmują: uiszczoną opłatę od pozwu wysokości 7.094 zł, zaliczkę na poczet kosztów opinii biegłego wysokości 2.000 zł, wynagrodzenia pełnomocnika powoda w wysokości 5.400 zł wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa- 17 zł – łącznie kwotę 14.511 zł, z czego 61% wynosi kwotę 8.851,71 zł. Koszty pozwanego obejmują wynagrodzenia pełnomocnika wysokości 5.417 zł z czego 39% wynosi kwotę 2.112,63 zł. Różnicę wskazanych powyżej kwot 8.851,70 1 zł-2.112,63 zł czyli kwotę 6.739,08 zł zasądzono w punkcie III. wyroku od pozwanego na rzecz powódki.

Do rozliczenia pozostały nieuiszczone koszty sądowe, wydatkowane tymczasowo z sum budżetowych należności na pokrycie wynagrodzenia biegłego sądowego K. B. z tytułu wydanej opinii głównej (235,77 zł) oraz uzupełniającej (467,28 zł) łącznie 703,05 zł. Zgodnie ze stosunkowym rozliczeniem kosztów procesu powódka ma obowiązek uiścić na rzecz Skarbu Państwo kwotę 274,19 zł (703,08 zł. x 39%), a pozwany 428,86 (703,08 zł. x 61%), o czym orzeczono w punktach IV i V wyroku.

Apelację od tego wyroku wniosła powódka I. B., zaskarżając go w części oddalającej powództwo oraz w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu, zarzucając:

- błąd w ustaleniach faktycznych obejmujący pominięcie wysokości rzeczywistych kosztów poniesionych przez powódkę w celu wykończenia i wyposażenia lokalu pozwanego nr (...) położonego w D. przy ul. (...) i przystosowania go do celów zamieszkania, a także pominięcie faktów obejmujących zachowanie pozwanego, które spowodowało szkodę u powódki i tym samym obowiązek jej naprawienia;

naruszenie prawa materialnego, tj.

- art. 410 k.c. poprzez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie skutkujące błędnym przyjęciem, że świadczenie nienależne powódki spełnione wobec pozwanego obejmowało jedynie wartość oszacowaną przez biegłego, a nie rzeczywistą wysokość kosztów poniesionych przez powódkę tytułem nakładów na lokal pozwanego, na które pozwany przed ich dokonaniem wyraził zgodę i następnie przyjął bez zastrzeżeń,

- art. 415 k.c. poprzez jego błędne niezastosowanie i nieuwzględnienie faktu, że pozwany nie wykonał umowy przedwstępnej zawartej z powódką, opóźniał się z zakończeniem budowy i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, odstąpił od umowy przedwstępnej z powodu nieprawdziwej przyczyny - rzekomego zalegania z płatnościami przez powódkę wobec pozwanego z tytułu ceny sprzedaży przedmiotowego lokalu, podczas gdy powódka zaległości nie posiadała, a wskutek przekazania powódce posiadania lokalu w celu wykonania na niego nakładów, doprowadził do sytuacji, w której powódka poniosła także koszty niestanowiące nakładów i które pozwany powinien zwrócić powódce tytułem wyrównania szkody, a także koszty na poczet nakładów, które nie mieszczą się w oszacowanej przez biegłego wartości nakładów i które pozwany powinien także zwrócić powódce tytułem wyrównania szkody.

Naruszenie prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.

- art. 227 k.p.c. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodów stanowiących podstawę ustalenia faktów istotnych do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, tj. przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z dziedziny budownictwa w celu ustalenia wysokości kosztów poniesionych przez powódkę tytułem nakładów na lokal pozwanego, ustalenia wysokości szkody poniesionej przez powódkę z powodu niezasadnego odstąpienia od umowy przedwstępnej przez pozwanego, której wyrównania w części dochodziła powódka w niniejszym postępowaniu, tj. w zakresie wydatków na wyposażenie lokalu pozwanego, które nie zostały uznane za nakłady oraz związane z tymi nakładami,

- art. 386 § 4 k.p.c. poprzez nierozpoznanie przez Sąd istoty sprawy w całości poprzez pominięcie rozpoznania żądania odszkodowawczego dochodzonego przez powódkę w niniejszym postępowaniu,

- art. 233 k.p.c. poprzez dokonanie oceny dowodów w sposób wybiórczy, niewszechstronny, nasuwający zastrzeżenia co do logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego, uwzględniając przede wszystkim interes strony pozwanej w zakresie opisanym powyżej oraz wskazanym w uzasadnieniu,

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca wniosła o:

- zmianę zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części i uwzględnienie powództwa w całości poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kwoty 54.863,23 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 02.05.2019 r. do dnia zapłaty oraz odsetek ustawowych za opóźnienie od kwoty 87.000 zł od dnia 02.05.2019 r. do dnia zapłaty,

- zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych za obie instancje.

Nadto o: uwzględnienie wniosku dowodowego złożonego przed Sądem I instancji, który został przez tenże Sąd pominięty, i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny budownictwa, szacowania nieruchomości i nakładów na nieruchomości, uwzględnienie wszystkich wniosków dowodowych złożonych przed Sądem I instancji przez stronę powodową, które zostały przez tenże Sąd pominięte, albowiem mają zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Prawomocnym postanowieniem z dnia 2 października Sąd Apelacyjny w Szczecinie odrzucił apelację pozwanego T. B. od opisanego wyżej wyroku.

Na rozprawie apelacyjnej pełnomocnik pozwanego wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powódki podlegała oddaleniu.

Zaznaczyć na wstępie należy, iż postępowanie apelacyjne ma charakter merytoryczny i jest dalszym ciągiem postępowania rozpoczętego przed sądem pierwszej instancji. Zgodnie z treścią art. 378 § 1 k.p.c. sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. Oznacza to, że Sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt III CZP 49/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 55). Naruszenia przepisów postępowania skutkujących nieważnością Sąd Apelacyjny, działając w tym zakresie (w braku takich zarzutów apelacyjnych) wyłącznie z urzędu, nie dostrzegł. Zasadniczo bezzasadne okazały się także zarzuty naruszenia pozostałych – wskazanych w apelacji – przepisów prawa procesowego. W konsekwencji należało uznać, że Sąd Okręgowy w zakresie koniecznym dla rozpoznania sprawy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne, co zwalnia go z obowiązku ich powielania (art. 387 § 2 ¹ pkt 1 k.p.c.). Zasadniczo prawidłowo, Sąd Okręgowy dokonał oceny sprawy na gruncie przepisów prawa materialnego. Jako taka również zostaje ona podzielona oraz przyjęta przez Sąd Apelacyjny za własną, co rodzi analogiczny skutek, jak w przypadku ustaleń faktycznych (art. 387 § 2 ¹ pkt 2 k.p.c.).

Z tych względów motywy uzasadnienia Sądu Okręgowego zostaną przywołane poniżej jedynie w zakresie niezbędnym do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Z przewidzianego w art. 378 § 1 k.p.c. obowiązku rozpoznania sprawy w granicach apelacji nie wynika konieczność odrębnego omówienia w uzasadnieniu wyroku każdego argumentu w niej podniesionego, zwłaszcza w sytuacji, w której nie mają one istotnego znaczenia dla kierunku orzekania (vide: uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 2021 r., sygn. akt I CSK 709/20, Lex nr 3120594, i powołane tam orzecznictwo). Na podstawie art. 391 § 1 k.p.c. w postępowaniu apelacyjnym znajduje swoje odpowiednie zastosowanie przepis § 2 art. 327 ¹ k.p.c., według którego uzasadnienie wyroku sporządza się w sposób zwięzły.

Powódka zaskarżyła wyrok w części obejmującej oddalenie powództwa oraz w zakresie kosztów postępowania. Podniosła zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego oraz prawa procesowego.

Przy rozpoznawaniu apelacji opartych zarówno na zarzutach proceduralnych, jak i materialnoprawnych, sąd odwoławczy powinien w pierwszej kolejności odnieść się do tej pierwszej grupy zarzutów. Prawidłowość zastosowania norm prawa materialnego może być bowiem rozważana dopiero po stwierdzeniu, że w toku właściwie przeprowadzonego postępowania przez sąd pierwszej instancji dokonano ustaleń zezwalających na zastosowanie określonych norm materialnoprawnych (tak wyrok SN z 24.06.2020 r., IV CSK 607/18, LEX nr 3048217; wyrok SA w Katowicach z 10.04.2014 r., V ACa 872/13, LEX nr 1480419 czy wyrok SN z 26.03.1997 r., II CKN 60/97, OSNC 1997/9/128, LEX nr 30156). Należy wszakże mieć na względzie, że rygorystyczne trzymanie się powyższego modelu, z uwagi na wzajemne przenikanie się zagadnień proceduralnych i materialnoprawnych nie zawsze jest możliwe.

Najdalej idącym zarzutem sformułowanym przez skarżącą jest zarzut nierozpoznania istoty sprawy (art. 386 § 4 k.p.c.), skoro jego uwzględnienie mogłoby implikować koniecznością uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu. Zarzut ten okazał się być jednak zupełnie bezzasadny.

Jak syntetycznie ujmuje się w orzecznictwie, pojęcie nierozpoznania istoty sprawy interpretowane jest jako wadliwość rozstrzygnięcia, polegająca na wydaniu przez sąd pierwszej instancji orzeczenia, które nie odnosi się do tego, co było przedmiotem sprawy, bądź na zaniechaniu zbadania przez ten Sąd materialnej podstawy żądania albo oceny merytorycznych zarzutów strony przy bezpodstawnym przyjęciu, że istnieje przesłanka materialnoprawna lub procesowa unicestwiająca roszczenie (por. w najnowszym orzecznictwie postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2022 roku, sygn. akt III CZ 123/22).

Skarżąca nierozpoznania istoty sprawy poczytywała w tym, że w jej ocenie Sąd pominął rozpoznanie żądania odszkodowawczego dochodzonego przez powódkę. Lektura pozwu nie pozostawia wątpliwości, że powódka żądała od pozwanego zwrotu poniesionych przez siebie kosztów związanych z nieruchomością położoną w D., na która składały się: wydatki na poczet materiałów budowlanych, wyposażenie lokalu, umeblowania, robocizny, koszty dojazdów do D. w celu przeprowadzenia robót oraz zawarcia umowy przedwstępnej. Jednocześnie powódka wskazywała, że w razie nieuznania ich za nakłady należało przyjąć, że stanowią one szkodę po stronie powodowej, która powinna być w całości pokryta przez pozwanego.

Sąd Okręgowy w odniesieniu do żądania odszkodowawczego powódki odniósł się co prawda bardzo lakonicznie, tym niemniej oceny takiej dokonał co już czyni tern zarzut bezzasadnym. Sąd uzasadniając swoje stanowisko wskazywał przede wszystkim na to, że żądanie powódki jest zasadne w zakresie, w jakim odnosi się do różnicy wartości nieruchomości sprzed dokonanych nakładów oraz po ich dokonaniu i w oparciu o opinię biegłego ustalił te wartości, przyjmując za podstawę prawną tego rozstrzygnięcia przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Sąd pierwszej instancji wskazał, że powódka nie może się także domagać kosztów dojazdu do nieruchomości, gdyż powyższe nie ma wpływu na wartość nakładów. Zapatrywanie to należy podzielić. Podobnie jak ocenę, że dla oceny wartości nakładów z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia nie mają znaczenia podnoszone przez powódkę okoliczności związane z odstąpieniem od umowy. Oczywiście nie można tracić z pola widzenia, że powódka bezpośrednio wskazała w treści pozwu, że w przypadku nieuznania ww. okoliczności za poczynienie nakładów na nieruchomość, dochodzi zapłaty tych kwot z uwagi na szkodę, którą poniosła. W tym zakresie trzeba odnieść się do reżimu odpowiedzialności odszkodowawczej przewidzianej z tytułu czynów niedozwolonych (art. 415 i n.). Nie wyprzedzając jednak rozważań o charakterze materialnoprawnym należy jedynie zasygnalizować, że powódka nie wykazała, aby przesłanki zastosowania tejże odpowiedzialności zaistniały.

Skarżąca podniosła samodzielny zarzut błędów w ustaleniach faktycznych, nie wskazując jednocześnie przy tym na to, jakie normy prawa procesowego miałyby zostać przez Sąd Okręgowy naruszone i skutkować zarzucanym błędem.

Wyjaśnić należy, że ustalenia faktyczne są wynikiem stosowania reguł (norm) prawa procesowego. Fakty przyjęte za podstawę rozstrzygnięcia stanowią wynik procesowej weryfikacji twierdzeń stron co do okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia, ewentualnie uzupełnianych o fakty znane powszechnie i fakty znane sądowi z urzędu (art. 228 k.p.c.). Weryfikacja twierdzeń stron następuje w oparciu o przepisy prawa procesowego. Fakty przytaczane przez strony zasadniczo wymagają dowodu i na stronach (zgodnie z art. 232 k.p.c.) spoczywa ciężar przytoczenia faktów oraz dowodów. Bez przeprowadzenia postępowania dowodowego Sąd może czynić ustalenia faktyczne jedynie co do faktów przyznanych przez stronę przeciwną (w sposób wyraźny – art. 229 k.p.c. lub w sposób dorozumiany - art. 230 k.p.c.), faktów objętych domniemaniami faktycznymi (art. 231 k.p.c.) lub prawnymi (art. 234 k.p.c.). Sądowa ocena dowodów i uznanie ich wiarygodności oraz mocy dowodowej odbywa się na podstawie kompetencji określonych w art. 233 k.p.c. Na podstawie tej oceny Sąd uznaje określone fakty za udowodnione (czyni je podstawą rozstrzygnięcia) lub uznając za niewykazane pomija przy rozstrzyganiu.

Zatem formułując zarzut „błędu w ustaleniach faktycznych” strona skarżąca winna wykazać, które z przytoczonych reguł procesowoprawnych Sąd I instancji naruszył, uznając za udowodnione (względnie bezsporne lub z innych przyczyn niewymagające dowodu) fakty kwestionowane w apelacji. Twierdzenie o błędzie w ustaleniach faktycznych powinno być więc odnoszone (zwłaszcza w przypadku apelacji redagowanej przez zawodowego pełnomocnika) do konkretnej normy prawa procesowego, która miałaby być wadliwe przez Sąd zastosowana. Brak odniesienia argumentacji do właściwych przepisów powoduje, że zarzuty apelacyjne pozostają polemiką z ustaleniami Sądu I instancji polegającą (jak w niniejszej sprawie) na ponownej prezentacji własnego stanowiska strony co do przebiegu zdarzeń. Przypomnieć też należy, że Sąd odwoławczy związany jest zarzutami naruszenia prawa procesowego. W tym kontekście zaniechanie wskazania przez pełnomocnika skarżącego, jakie naruszenia przepisów prawa procesowego miałyby wpływać na błędne ustalenie faktów powoduje, że tak formułowany zarzut nie może podlegać prawidłowej weryfikacji na etapie postępowania odwoławczego. Na marginesie należy jedynie zaznaczyć, że w tym zakresie skarżąca odwołała się do wysokości rzeczywistych kosztów poniesionych przez powódkę, a także do zachowań pozwanego, które w jej ocenie, wywołały u niej szkodę.

Należy zauważyć, że oddalenie powództwa, które zakwestionowała apelująca, nie było związane z tym, że Sąd wadliwie ustalił wysokość poniesionych przez stronę powodową kosztów, ale z tym, że dla oceny jego zasadności ważne było to, w jaki sposób nakłady poczynione przez powódkę zwiększyły wartość rynkową nieruchomości, natomiast kwestia globalnie poniesionych przez powódkę kosztów, jak również zachowania pozwanego mają znaczenie wtórne.

W odniesieniu do oceny dowodów apelująca wskazała na naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. jej zdaniem ocena ta była wybiórcza, niewszechstronna, naruszała zasady logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego.

Wskazać w pierwszej kolejności należy, że zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według swego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. W orzecznictwie przyjmuje się, że jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby na podstawie tego materiału dowodowego w równym stopniu dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo - skutkowych, przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por. np. wyroki Sądów Apelacyjnych: w Warszawie z 30 marca 2021 r., sygn. akt V ACa 73/21; w Lublinie z 10 lutego 2021 r., sygn. akt III AUa 635/20; w Szczecinie z 29 października 2020 r., I AGa 91/19). Co należy dodać, przepis art. 233 § 1 k.p.c. dotyczy oceny dowodów, a w konsekwencji wyprowadzanych na ich podstawie (względnie zaniechanych) ustaleń faktycznych.

Skarżąca nie wykazała żadnych błędów w rozumowaniu Sądu I instancji, które w myśl przedstawionej powyżej linii orzeczniczej mogłyby zdyskwalifikować dokonaną przez ten Sąd ocenę dowodów. Opisany w petitum apelacji zarzut nie jest wypełniony żadną zindywidualizowaną treścią, nie odnosi się w rzeczywistości do konkretnych dowodów, konkretnych zasad logicznego rozumowania, nie wskazuje o jakie zasady doświadczenia życiowego chodzi. Zarzut ten odwołuje się do uzasadnienia apelacji, jednak jego lektura nie pozwala także na weryfikację tego zarzutu, albowiem stanowi w rzeczywistości polemikę z prawidłowymi ustaleniami i ocenami Sądu pierwszej instancji. Z tych choćby względów zarzut ten nie mógł zostać uwzględniony.

W zakresie gromadzenia materiału dowodowego apelująca wskazała na naruszenie art. 227 k.p.c. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa. Apelująca na etapie postepowania apelacyjnego wnosiła o przeprowadzenie tego dowodu, a także o uwzględnienie wszystkich wniosków dowodowych złożonych przed Sądem I Instancji, które zostały pominięte. Na rozprawie apelacyjnej wniosek sprecyzowano wskazując, że chodzi o dowód z przesłuchania świadka M. B. na okoliczność udowodnienia wysokości kosztów poniesionych przez powódkę na wykończenie lokalu, a także innych kosztów, w tym kosztów dojazdu.

W ocenie Sądu Apelacyjnego przeprowadzenie tego rodzaju dowodów było zbędne, albowiem, jak precyzyjnie wskazał w uzasadnieniu wyroku Sąd Okręgowy, dla oceny zasadności powództwa relewantne było jedynie porównanie wartości nieruchomości sprzed poczynienia nakładów oraz jej wartości po ich dokonaniu. Sama wysokość poniesionych nakładów jest dla tej oceny nieistotna. Zaś taką właśnie okoliczność miałyby wykazać dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa oraz zeznania świadka – męża powódki. Niezrozumiały jest zarzut w zakresie ustalenia wydatków na wyposażenie lokalu, albowiem jak wynika z uzasadnienia orzeczenia, Sąd pierwszej instancji w ślad za biegłym te wydatki uwzględnił, dla potrzeb ustalenia wartości lokalu według stanu istniejącego w dacie jego przekazania pozwanemu i w tym zakresie odwołał się do protokołu zdawczo-odbiorczego z 19 marca 2022 r.

Mając powyższe na względzie należy wskazać, że dokonana przez Sąd Okręgowy selekcja materiału dowodowego była prawidłowa, a wnioski dowodowe wywiedzione na etapie postępowania apelacyjnego okazały się chybione.

Apelująca podniosła także zarzuty naruszenia prawa materialnego, w tym art. 410 k.c. oraz art. 415 k.c. Zarzuty apelującej sprowadzają się do nieuwzględnienia przez Sąd wszelkich kosztów jakie powódka poniosła w związku z poczynionymi nakładami na nieruchomość.

Pierwszoplanowo należy w tej materii wskazać, że Sąd odwoławczy podziela zapatrywanie Sądu Okręgowego co do tego, że dla oceny tego żądania powódki zastosowanie mają przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Wyczerpująca argumentacja Sądu pierwszej instancji nie wymaga w tym zakresie powtarzania. Sąd Apelacyjny przypomina jedynie, że zgodnie z utrwalonym stanowiskiem doktryny i orzecznictwa przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu należy stosować wówczas, gdy brak jest innej podstawy prawnej, na jakiej możliwe byłoby przywrócenie równowagi majątkowej, naruszonej bez prawnego uzasadnienia, jak również wtedy, gdy inne środki połączone są z większymi trudnościami (por. uchwała Sądu Najwyższego z 27 kwietnia 1995 r., III CZP 46/95, Lex nr 4211; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 2 grudnia 2014 r., I ACa 1206/14, Lex nr 1665094). Taka sytuacja niewątpliwie nastąpiła w analizowanym przypadku w aspekcie roszczenia dotyczącego zwrotu nakładów, której to konstrukcji prawnej apelująca w istocie nie kontestuje.

Stanowisko powódki w tym zakresie ogniskowało się wokół przyjętej przez Sąd Okręgowy metody ustalenia wartości tych nakładów Forsując tezę o tym, że kwota podlegająca na jej rzecz z tego tytułu zwrotowi odpowiadać winna wartości tego, ile na dokonanie tych nakładów wydatkowała, skarżąca nie dostrzega fundamentalnego dla ustalania świadczeń z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia uwarunkowania, że wartość zubożenia solvensa zwykle nie odpowiada wartości wzbogacenia accipiensa. W judykaturze i literaturze przedmiotu wskazuje się, że wartość bezpodstawnego wzbogacenia jest ograniczona dwiema wielkościami, a mianowicie wartością tego, co bez podstawy prawnej ubyło z majątku zubożonego i wartością tego, co bez podstawy prawnej powiększyło majątek wzbogaconego. Wartości te nie muszą być równe, a w wypadku nierówności niższa kwota określa wartość bezpodstawnego wzbogacenia (tak min. wyrok SN z dnia 17 kwietnia 2000 r., V CKN 32/00, LEX nr 52429; wyrok SN z dnia 19 marca 2002 r., IV CKN 892/2000, LEX nr 54380; wyrok SN z dnia 24 października 1974 r., II CR 542/74, OSPiKA 1976, z. 6, poz. 115). Tego rodzaju sytuacja zaistniała w przedmiotowej sprawie: wartością wzbogacenia pozwanego nie jest koszt poniesiony przez powódkę, lecz wyłącznie wzrost wartości przedmiotowego lokalu w stosunku do hipotetycznego jego stanu bez wykonania tych prac i zakupu. Zapewne rację ma powódka, że za kwotę 87.000 zł pozwany nie byłby w stanie wykończyć i wyposażyć lokalu w takim standardzie. Tyle tylko, że pozwanemu powódka zwróciła lokal w określonym stanie i z jego punktu widzenia majątek zwiększył się wyłącznie o tyle, o ile wzrosła wartość samego lokalu. Już tylko z tego względu rozliczenie tych nakładów w sposób proponowany przez powódkę nie znajduje żadnego uzasadnienia prawnego, albowiem mogłyby zostać one zastosowane wyłącznie w przypadku, gdyby istniała ich ustawowa lub umowna podstawa kwalifikacji, jako roszczenia odszkodowawczego.

Skarżąca poszukiwała w apelacji tego rodzaju podstawy prawnej w normie art. 415 k.c., zarzucając jego niezastosowanie. W tym zakresie odwoływała się do okoliczności związanych z odstąpieniem od umowy przedwstępnej, na tej podstawie faktycznej postulując uwzględnienie powództwa w oddalonym przez Sąd I instancji zakresie. Argumentacja powódki nie pozwala wszakże na odkodowanie, na czym ów czyn niedozwolony pozwanego, będący źródłem roszczenia odszkodowawczego, miałby polegać. Samo odwołanie się do okoliczności, że nie doszła do skutku umowa przyrzeczona i to z przyczyn leżących po stronie pozwanego nie stanowi jeszcze o tym, że zaktualizowała się odpowiedzialność pozwanego, w myśl art. 415 k.c. która jest oparta o zasadę winy.

Zwrócić uwagę w tym miejscu należy uwagę, że zgodnie z treścią art. 390 § 1 zd. 1 k.c., jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. W orzecznictwie wskazuje się, że przewidziana w art. 390 § 1 k.c. odpowiedzialność odszkodowawcza z powodu niezawarcia umowy przyrzeczonej ogranicza się do naprawienia szkody w zakresie tzw. ujemnego interesu umowy, czyli szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej; na szkodę tę składają się w szczególności koszty zawarcia umowy przedwstępnej i koszty przygotowania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Odpowiedzialność z tego tytułu nie obejmuje uszczerbku, którego strona doznała wskutek niewykonania umowy przyrzeczonej (tak min. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22.05.2019 r., IV CSK 109/18, LEX nr 2671547). Definiowane przez powódkę koszty niewątpliwie nie mieściły się w zakresie zastosowania wskazanego przepisu. Z kolei samo twierdzenie strony powodowej o istnieniu po stronie pozwanego zawinionego zachowania wpisującego się w zakres znaczeniowy art. 415 k.p.c., które dodatkowo pozostawać winno w adekwatnym związku przyczynowym z zaistniała po jej stronie szkodą, nie mogło stanowić podstawy do skutecznego oparcia dochodzonych roszczeń na tej podstawie prawnej. Jeśli zaś dodatkowo zważyć, że nie istniała także kontraktowa podstaw odpowiedzialności pozwanego (czego skarżąca nie kwestionuje), uwzględnieniu podlegać mogło wyłącznie powództwo w części objętej zaskarżonym wyrokiem, w oparciu o przyjętą przez Sąd Okręgowy podstawę prawną i metodologię ustalenia należnego powódce świadczenia.

Z tych przyczyn zaskarżony wyrok odpowiadał prawu i dlatego Sąd Apelacyjny orzekł jak w punkcie I sentencji, na podstawie art. 385 k.p.c.

Na zasadzie odpowiedzialności za wynik sporu, w oparciu o art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. stosując dodatkowo normę art. 98 §1 ¹ k.p.c., zasądzono od przegrywającej proces powódki na rzecz pozwanego kwotę 4.050 zł z tytułu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym, tj. w stawce minimalnej określonej w § 2 pkt. 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Artur Kowalewski